Методът за сравнителен анализ на продажбите е както следва. Най-важните отчети за анализ на продажбите

Икономическа теория и математическо моделиране

Методът за сравнение на продажбите се основава на информация за скорошни сделки с подобни имоти на пазара и сравнение на оценявания имот с аналози. Първоначалната предпоставка за използване на метода за сравнение на продажбите е наличието на развит пазар на недвижими имоти. Недостатъчното развитие на този пазар, както и фактът, че оценяваният имот е специализиран или има изключителни предимства или тежести, които не отразяват общото състояние на пазара, правят използването на този подход неподходящо.

Метод за сравнителен анализ на продажбите при оценка на недвижими имоти.

Методът за сравнение на продажбите се основава на информация за скорошни сделки с подобни имоти на пазара и сравнение на оценявания имот с аналози.

Първоначалната предпоставка за използване на метода за сравнение на продажбите е наличието на развит пазар на недвижими имоти. Недостатъчното развитие на този пазар, както и фактът, че оценяваният имот е специализиран или има изключителни предимства или тежести, които не отразяват общото състояние на пазара, правят използването на този подход неподходящо.

Нека разгледаме основните етапи на оценката на недвижими имоти, използвайки метода за сравнение на продажбите.

1-ви етап. Изследва се състоянието и тенденциите на развитие на пазара на недвижими имоти и по-специално на сегмента, към който принадлежи този обект. Идентифицират се недвижими имоти, които са най-сравними с оценявания и са продадени сравнително скоро.

2-ри етап. Събира се и се проверява информация за подобни обекти; Събраната информация се анализира и всеки данъчен обект се сравнява с обекта, който се оценява.

3-ти етап. За да се отчетат установените разлики в ценовите характеристики на сравняваните обекти, се правят корекции на продажните цени на сравними аналози.

4-ти етап. Коригираните цени на данъчните обекти се договарят и окончателната стойност на пазарната стойност на имота се извежда на базата на сравнителен подход.

Сравнимите имоти трябва да принадлежат към един и същ сегмент на пазара на недвижими имоти и сделките с тях трябва да се извършват при условия, характерни за този сегмент:

Период на експозиция времето, през което имотът е на пазара. Продължителността на експозиция е различна за различните пазарни сегменти и зависи до голяма степен от качеството на обектите. Например в Москва средният период на експозиция за жилищни апартаменти е приблизително един месец, за офис сгради от един и половина до три месеца. Ако даден обект е бил продаден за период от време, много по-кратък от стандартния период на изложение, това показва подценена цена. Ако обектът е бил на пазара много по-дълго от стандартния период на експозиция, следователно цената е завишена. И в двата случая сделката не е типична за пазарния сегмент и не следва да се счита за сравнима.

Под зависимост на субектите на сделкатаразбира се, че сделките не се сключват на пазарна цена и данните за тях не могат да се използват за сравнение, ако купувачът и продавачът:

са свързани;

Те са представители на холдинга и самостоятелно дъщерно дружество;

Имат различна взаимозависимост и взаимен интерес;

Сделки се извършват с обекти, обременени с обезпечение или други задължения;

Занимава се с продажба на имущество на починали лица;

Те се занимават с продажби, за да се избегне отчуждаване на ипотекирания имот и др.

Инвестиционна мотивациядефиниран:

Инвеститорите имат подобни мотиви;

Подобно на най-доброто и най-ефективно използване на съоръженията;

Степента на износване на сградата.

Основни критерии за избор на сравними обекти (аналози):

1) Прехвърлени права на собственост.

Наличието на определени ограничения върху собствеността (липса на право на разпореждане с поземлен имот, наличие на сервитут и др.) Обективно намалява стойността на имота, а следователно и продажната цена. На първо място, трябва да се вземе предвид съответствието на правата върху оценявания имот и подобни обекти за сравнение.

2) Условия за финансиране на сделката.

При нетипични условия за финансиране на сделка за покупко-продажба на недвижим имот (например при пълен кредит, разсрочено плащане, частични плащания) цената, на която се извършва сделката, се променя.

3) Условия за продажба и време за продажба.

Тъй като за изчисляване на корекцията за условията на финансиране и данъците върху прехвърлените законни праваи ограниченията, както и условията за продажба са трудни, по-добре е, ако е възможно, да не се разглеждат такива сделки за анализ и сравнение.

4) Време за продажба един от основните елементи на сравнение на сравними продажби. За да се направи корекция за тази характеристика в продажната цена на имот аналог, е необходимо да се познават тенденциите в изменението на цените на пазара на недвижими имоти във времето.

5) Местоположение необходим елемент за сравнение на сравними продажби, тъй като оказва значително влияние върху стойността на оценявания имот. Еднаквите недвижими имоти, разположени в центъра на града и в покрайнините, често имат разлика в стойността. Този факторсе взема предвид при избора на аналози и се правят корекции въз основа на този фактор.

Както и други произведения, които може да ви заинтересуват
25686.		Тестиси	60 KB
	В постнаталния период гоноцитите се размножават в семенните тубули и епителът на гениталните връзки остава като поддържащи клетки. Базалният слой, вътрешният фиброзен слой, разположен между двете базални мембрани на сперматогенния епител и миоидните клетки, се състои от мрежа от колагенови влакна. Непосредствено до миоидния слой е неклетъчен слой, образуван от базалната мембрана на миоидните клетки и колагеновите влакна. Зад тях има слой, състоящ се от фибробластоподобни клетки, съседни на базалната...
25687.		Яйчници	58,5 KB
	От 3-ия месец на развитие, около половината от оогония започва да се диференцира в овоцит от първи ред, период на малък растеж, разположен в профазата на мейозата. Към момента на раждането броят на оогониите прогресивно намалява и е около 45; основните клетки са овоцити от първи ред, които са навлезли в периода на растеж. Етап 2, периодът на растеж настъпва във функциониращ яйчник и се състои от трансформация на овоцит от 1-ви ред на първичния фоликул в овоцит от 1-ви ред в зрелия фоликул. Етап 3...
25688.		Мъжки репродуктивни клетки	40 KB
	Скоростта на тяхното движение при хората е 3050 μm с Целенасоченото движение се улеснява от хемотаксисното движение към или далеч от химичен стимул и реотаксисното движение срещу потока на течността. Човешките мъжки репродуктивни клетки, сперматозоиди или сперматозоиди, са с дължина 70 микрона и имат глава и опашка. Ядрото на човешкия сперматозоид съдържа 23 хромозоми, една от които е сексуална X или Y, останалите са автозоми.
25689.		Понятие за кръвоносната система. Червени кръвни клетки	47 KB
	Кръвоносната система включва кръв, хемопоетични органи, червен костен мозък, тимус, далак, лимфни възли, лимфоидна тъкан, нехемопоетични органи. Елементите на кръвоносната система имат общ произход от мезенхима, а структурните и функционални характеристики са подчинени на общите закони на неврохуморалната регулация и са обединени от тясното взаимодействие на всички връзки. По този начин постоянният състав на периферната кръв се поддържа от балансираните процеси на новообразуване на хематопоезата и разрушаване на кръвните клетки.
25690.		ПИКОЧНА СИСТЕМА	41 KB
	Дължината на тубулите му е до 50 mm, а всички нефрони са средно около 100 km. Останалите 15 нефрона са разположени в бъбрека, така че техните извити проксимални и дистални бъбречни телца лежат в кората на границата с медулата. По този начин кората и медулата на бъбреците се образуват от различни части на три вида нефрони. Кората се състои от бъбречни телца, извити проксимални и дистални тубули на всички видове нефрони.
25691.		Стабилност на електрическото задвижване	281 KB
	Стабилни, нестабилни и безразлични състояния на електродвигателите. Статична устойчивост на електрозадвижването Комбинирани механични характеристики на електродвигателя и механизмите. Влияние експлоатационни характеристикиелектрически двигатели мускулни клетки. Клетки на възела на проводната система. Образуването на импулса се извършва в синусовия възел, централната част на който е заета от клетки от първи тип - пейсмейкъри или пейсмейкърни клетки - клетки, способни на спонтанни контракции.
25692.		ректума	31 KB
	В тазовата част на ректума мукозната му мембрана има три напречни гънки. В аналната част на червата се разграничават три зони: колонна междинна и кожна. Ректалната лигавица се състои от епител на lamina propria и muscularis lamina.
25693.		сърце	42,5 KB
	Стената на сърцето се състои от три слоя: вътрешен ендокард, среден миокард и външен епикард. Първата сърдечна пъпка се появява в началото на 3-та седмица от развитието на ембрион с дължина 15 mm под формата на сдвоено натрупване на мезенхимни клетки, които са разположени в задната част на главата на ембрионалния щит отстрани на средна линия под висцералния слой на мезодермата. До 4-ия месец завършва формирането на всички части на проводната система на сърцето. Сърдечните клапи: атриовентрикуларни и камерно-съдови се развиват главно...
25694.		Развитие на нервната тъкан	35,5 KB
	Някои клетки на невралната плоча не са част от невралната тръба и епидермалната ектодерма и образуват клъстери отстрани на невралната тръба, които се сливат в хлабава връв, разположена между невралната тръба и епидермалната ектодерма, ганглийната плоча на невралния гребен. Невралната тръба в ранните етапи на ембриогенезата е многоредов невроепител, състоящ се от вентрикуларни или невроепителни клетки. Вентрикуларната епендимална зона се състои от делящи се цилиндрични клетки. Клетките продължават да се делят след делене...

Търговската работа по продажбата на стоки на дребно се състои от следните етапи:

- проучване и прогнозиране на потребителското търсене на стоки, продавани в магазините;
- формиране на оптимален асортимент от стоки в магазина;
- рекламна и информационна дейност на търговски организации на дребно;
- избор на най ефективни методи продажби на дребностоки;
- организация на осигуряването търговски услугикупувачи.

Търговската работа по продажба на стоки в търговските организации на дребно, за разлика от организациите за търговия на едро, има своите особености.

Търговия на дребно търговски организациипродават стоки директно на населението, т.е. лица, използвайки свои специфични методи и методи за продажби на дребно.

Търговско обслужваненаселение изисква наличието на специално проектирани и оборудвани търговски обекти, адаптирани за най-добро обслужване на клиентите, подбор и формиране на търговски асортимент и възможност за неговата бърза промяна в съответствие с променящото се търсене на населението, постоянно проучване и отчитане на потребителските нужди на клиентите, възможност за предлагане и продажба на стоки на всички на конкретно лице. Търговската мрежа на дребно, за разлика от търговската мрежа на едро, се характеризира с голяма териториална разпокъсаност, наличието на голям брой малки по площ и оборот организации и нейната дейност може да се отнесе предимно към сферата на малкия бизнес.

Важно търговско условие успешна продажбастоки на дребно търговска мрежае изследване и прогнозиране на потребителското търсене на населението. За разлика от предприятия за търговия на едро, където тази работа е насочена главно към изучаване на обема на търсенето за големи териториални единици, изучаване и прогнозиране на търсенето в търговия на дребнонасочени към определяне на асортиментната структура на търсенето. Търсенето в търговията на дребно се изучава от специалисти - маркетолози, икономисти и търговци на търговски фирми.

IN пазарни условияникое търговско предприятие не може успешно да продава стоки без използването на реклама. В търговията на дребно трябва да се използва за стимулиране на продажбата на стоки различни видовереклама - от най-простите (дизайн на витрини и дисплеи в магазини, организиране на рекламни изложения на стоки) до по-сложни (печат, радио телевизия и други съвременни видове).

Избор на ефективни методи за търговия на дребно със стоки - най-важният етап търговска работатърговия на дребно търговски предприятия. Ефективно организирана продажбапродукти допринася за растежа на оборота на магазина, по-доброто задоволяване на общественото търсене и осигурява рентабилната работа на организацията.

Естеството и структурата на операциите за продажба на стоки зависят преди всичко от асортимента на продаваните стоки и методите на тяхната продажба. По този начин купувачът прекарва значително по-малко време в избора на стоки с ежедневно търсене, отколкото за стоки с периодично или рядко търсене. В магазините, които използват различни методи за продажба, съдържанието на операциите за продажба на стоки също се различава значително.

В търговията на дребно се използват следните методи за продажба на стоки:

- самообслужване;
- през сервизното гише;
- по мостри;
- с открита витрина и свободен достъп на клиентите до стоките;
- по предварителни поръчки;
- по пощата;
- чрез интернет;
- чрез машини и др.
1) Продажбата на стоки на базата на самообслужване е един от най-удобните методи за продажба на стоки за купувачите. Самообслужването ви позволява да ускорите операциите за продажба на стоки, да увеличите пропускателната способност на магазините и да разширите обема на продажбите на стоки. Този метод осигурява на клиентите свободен достъп до стоките, изложени на търговския етаж, възможността да ги проверяват и избират самостоятелно без помощта на продавач, което позволява по-рационално разпределение на функциите между служителите на магазина. Избраните стоки се заплащат в разплащателни центрове, обслужвани от контрольори – касиери. При самообслужване технологичното оформление се променя търговски етажи други складови помещения, организация финансова отговорност, доставка на стоки, както и функциите на служителите в магазина.

Този метод се използва при продажба на повечето хранителни и нехранителни продукти. Продукти, които изискват рязане и опаковане, се продават в магазините на самообслужване чрез гише за персонално обслужване.

В магазините на самообслужване функциите на продавача:

- консултиране на клиенти;
- излагане на стоки;
- контрол върху безопасността на стоките;
- извършване на сетълмент операции.

Процесът на продажба тук се състои от следните основни операции:

- среща с купувача и предоставяне на необходимата информация за продаваните стоки, услуги и др.;
- получаване от купувача на инвентарна снимка или количка за избор на стоки;
- независим избор на стоки от купувача и доставката им до центъра за плащане;
- калкулиране на себестойността на избраните стоки и получаване на касова бележка;
- плащане на закупени стоки;
- опаковане на закупени стоки и поставянето им в чантата на купувача;
- връщане на количката до мястото на концентрацията им.

Списъкът на тези операции може да бъде разширен при продажба на технически сложни стоки, когато е необходима помощта на продавач-консултант (негова консултация, проверка на изправността на стоките и др.).

Целият асортимент от стоки е разположен по групи, видове и предназначение, разположен върху специални плотове тип остров и в стенни шкафове. По правило наклонените рафтове се използват за излагане на обувки и текстилни изделия на парчета, а хоризонталните рафтове се използват за домакински стоки.

Всички стоки се доставят с ценови етикети; V необходими случаиВ търговската зона са монтирани специални табла, които указват предназначението и начините на използване на стоките.

Купувачът може да се доближи до всички продукти, налични в магазина, самостоятелно да провери и избере продукта, от който се нуждае.

2) Продажбата на стоки чрез гише включва следните операции:
- - среща с купувача и идентифициране на неговите намерения. Търговският персонал трябва да бъде приятелски настроен към купувача. В същото време благоприятни впечатления се създават от чист външен видслужители, чистота и ред в търговската част. Идентифицирането на намеренията на купувача включва ненатрапчиво определяне на отношението му към модели, стилове и др.
- - предлагане и излагане на стоки. При показване на стоката продавачът посочва характеристиките на стоката;
- - съдействие при избор на продукти и консултации. Консултациите включват информация за предназначението на стоките и начините на тяхното използване, стандарти за потребление и др. Консултацията трябва да допринесе за популяризирането на нови продукти и възпитанието на естетически вкусове у потребителите. Специалисти, модни дизайнери и козметолози са поканени да провеждат консултации в големи магазини;
- - предлагане на свързани и нови продукти;
- - извършване на технологични операции, свързани с разкрояване, претегляне, измерване. Качеството на тяхното изпълнение и следователно нивото на обслужване на клиентите се влияе значително от квалификацията на търговския персонал, както и от организацията и поддръжката на работното място на продавача;
- - сетълмент операции;
- - опаковане и доставка на покупките.
3) Продажбата на стоки въз основа на мостри включва поставяне на мостри на търговския етаж и независимо (или с помощта на продавача) запознаване на клиентите с тях. След избиране на стоките и заплащане на покупката, продавачът предава на купувача стоките, съответстващи на мострите. При този метод на продажба работният инвентар се поставя отделно от пробите. Този метод е удобен, защото в сравнително малка площ от търговския етаж можете да покажете достатъчно проби широка гамастоки .

Този метод се използва при продажба на сложно оборудване ( домакински уреди, музикални инструменти, мотоциклети), платове и едрогабаритни стоки (мебели).

Мостри от стоки, изложени на търговския етаж, са снабдени с ясно обозначени етикети, указващи името на продукта, номер на артикул, клас, име на производителя и цена. При необходимост продавачите предоставят консултантска помощ на купувачите.

4) Продажба на стоки с открита витрина. Купувачите имат възможност самостоятелно да разглеждат и избират стоките, изложени на работното място на продавача. Подреждат се на плотове, стойки, в стъкла, претеглят се на закачалки и др. Функциите на продавача при този начин на продажба се свеждат до консултиране на купувачите, подпомагане при избора на стоки, претегляне, опаковане и раздаване на избраните от тях стоки. Платежните операции могат да се извършват на касови апарати, инсталирани в търговската зона или на работното място на продавача.

Продажбата на стоки с отворен дисплей е по-удобна, тъй като много купувачи имат възможност едновременно да се запознаят с изложените мостри на стоки, без да разсейват продавачите от изпълнението на функции, свързани с показването на стоки и информация за техния асортимент. Използването на този метод ви позволява да ускорите операциите за продажба на стоки, да увеличите производителността на магазина и да увеличите производителността на продавачите.

Методът се използва при продажба на облекло, галантерия, съдове и инструменти за писане.

При продажба на стоки по този метод трябва да се обърне специално внимание на тяхното разположение и излагане на работното място на продавача: така че стоките да са ясно видими. При подреждането на стоките те се групират по видове и цени. Изложените стоки не трябва да бъдат покрити със стъкло или закрепени една към друга. Продуктите трябва да бъдат оборудвани с етикети с цени, прикрепени към клетките на касетата със специални скоби.

5) Търговията с предварителни поръчки е удобна за купувачите, тъй като спестява време за закупуване на стоки. Продават се предимно на базата на предварителна поръчка хранителни продукти, а също така нехранителни продукти комплексен асортимент. Поръчки могат да се приемат в магазин, автокъща, място на дейност или в дома на клиента. Те могат да бъдат представени устно или писмено.
6) Търговията по пощата е специфична форма на търговия без магазин. Колетната търговия е широко разпространена във високоразвитите страни. Във Великобритания 18 милиона души използват тази форма на търговия - почти една трета от населението на страната. В Германия повече от 5% от оборота на дребно се осъществява чрез колетна търговия. Основното удобство на търговията по пощата за населението е продажбата на стоки на кредит с плащане на вноски. При закупуване на продукт, купувачът заплаща 5% от стойността на продукта (продуктът се изпраща на седмия ден след направена поръчка), а останалата сума се изплаща в рамките на 5-9 месеца, в зависимост от вида на продукт. Търговията с поръчки по пощата е особено популярна сред работещите омъжени жени, както и в райони, където търговската мрежа на дребно е слабо развита.

В Република Беларус търговията по пощата напоследък набира популярност, тъй като това е много удобен начин за доставка на стоки с минимални разходи за тази процедура. Много стоки се доставят по пощата от други градове или държави.

7) Електронна търговия. С тази форма купувачът, използвайки персонални компютри и интернет, може да избере желания модел продукт от каталозите и в същото време да заплати избраните стоки със специални кредитни карти, както и чрез електронни портфейли или чрез плащане в брой при доставка на поръчаните стоки с куриер.
8) Търговията чрез автомати се извършва с помощта на стационарни автоматични устройства, които са инсталирани на многолюдни места.

Развитието на индустрията за свободното време предизвика появата на зрелищните продажби, развитието на морала и ценностните системи - парадоксалните продажби. Последният представя продажбата като подготвен спектакъл, където продавачът играе ролята на домакиня или водеща. Този метод на продажба се основава на изслушване, показване на човешка топлина, привързаност, която съществува в отношенията в тесен кръг, споделяне на общи гледни точки по поставения проблем.

Наличност в търговията търговска мрежаразлични методи за продажба на стоки е гаранция за получаване повече печалбаи има повече потенциални клиенти, в сравнение с други мрежи, които нямат такова разнообразие.

Всички методи за продажба, разгледани по-горе, имат както своите предимства, така и недостатъци. Те са показани в таблица 1.1.

Таблица 1.1 Сравнителни характеристики на методите на продажба

Метод на продажба	Предимства	недостатъци

Самообслужване	- ускоряване на операциите по продажба на стоки; - спестяване на време на купувача; - увеличаване честотна лентамагазин;	- по-високи еднократни разходи за организация технологичен процеспродажби; - има процент загуби на продукта;
Продажба на стоки на гише	- осигурява безопасността на стоките; - по-квалифицирани консултации;	- ниска производителност; - висока вероятност от дълги опашки; - високи разходи за персонални услуги;
Продажба на стоки по мостри	- в сравнително малка площ от търговския етаж можете да покажете проби от доста широка гама от стоки; - купувачът има възможност да разгледа детайлно продукта;	Има възможност за кражба;
Продава се с отворена витрина	- купувачите могат самостоятелно да се запознаят и избират стоките, изложени на работното място на продавача; - функциите на продавача се ограничават до консултиране на купувачите; - увеличаване на пропускателната способност на магазина.	- има възможност за кражба; - магазинът изисква специфично оформление;
Търговия по предварителни поръчки	- Възможност за доставка до дома на поръчаните стоки.
Търговия по пощата	- спестяване на време за закупуване на стоки; - различни формиподаване на поръчка;	- възможно е дълго чакане на поръчаната стока; - има възможност за дефект или грешка при доставката; Необходимостта от явяване в пощата;
Електронна търговия	- спестяване на време за закупуване на стоки; - различни форми за поръчка; Възможност за доставка до дома на поръчаните стоки; Продуктът се продава, като правило, на по-ниска цена, отколкото в обикновен магазин; Възможно е да сравнявате продукти и цени от няколко продавача едновременно;	- възможно е дълго чакане на поръчаната стока; - има възможност за дефект или грешка при доставката; Купувачът няма възможност да „докосне“ продукта, както и да види документи, потвърждаващи неговото качество; Продуктът, представен на уебсайта, може действително да не се предлага от продавача. Необходимостта от попълване на електронен портфейл;
Търговия чрез машини	- пълна автоматизация на търговските процеси; - за обслужване на машината е необходим само един работник - настройчик; - електронен терминал, ще изисква малко повече разходи;	- машините в по-голямата си част не дават ресто; - машините не могат самостоятелно да следят качеството на издаваните стоки, срока на годност и не могат да попълват изчерпаните количества; - машината не разпознава фалшиви банкноти; - машината изисква грижа за външната си привлекателност;

здравей В тази статия ще говорим за анализа на обема на продажбите на компанията.

Днес ще научите:

Защо е необходимо да се анализира обемът на продажбите на една организация;
Как да провеждаме правилно проучване на продажбите;
Какви методи за анализ на обема на продажбите съществуват.

Цел на анализа на продажбите

Обем на продажбите – един от най-важните показатели за ефективността на компанията. Промяната на този показател в една или друга посока може да показва промени в тенденциите на развитие на пазара, недостатъци в работата на организацията, които при липса на навременна реакция могат да доведат до сериозни проблеми. За да избегнете „неприятни изненади“, е необходимо редовно да наблюдавате продажбите на вашата компания.

Освен предупреждението възможни проблеми, анализът на обема на продажбите решава следните проблеми:

Позволява ви да получите информация, въз основа на която мениджърът може да вземе ефективно управленско решение (както тактическо, така и стратегическо);
Идентифицира „печеливши“ и „нерентабилни“ продукти в продуктовото портфолио на компанията. Позволява ви да вземете правилното решение относно разработването или премахването на продукт от гамата;
Позволява ви да оцените ефективността на отделите на вашата компания, например отдел или продажби;
До голяма степен определя търговската политика на фирмата;
Помага.

Ако сте изправени пред поне една от изброените задачи, трябва да наблюдавате продажбите.

Днес пазарът се развива много бързо. Появяват се нови марки, старите продукти се заменят с нови, а потребителят става все по-взискателен. Именно тези фактори определят честотата на анализа на продажбите на продукта. Експертите препоръчват да наблюдавате промените в продажбите на вашата компания поне веднъж месечно.

Основните етапи на анализа на фирмените продажби

Преди да започнем да изследваме как да анализираме обема на продажбите на компанията, е необходимо да прегледаме основните етапи на този процес.

Анализ на обема на продажбите- един от видовете, за разлика от пазарния анализ, при изучаване на обема на продажбите се използва изключително вторична вътрешнофирмена информация. Събирането на тази информация представлява първия етап от процеса на анализ на продажбите.

Вторият етап е определянето на показатели за анализ на дейността на компанията. Ще ги разгледаме по-подробно при прегледа специфични техникианализ.

Третият етап е анализ на събраната информация и оценка на резултата.

Четвъртият етап е идентифициране на влияещите фактори.

Видове анализ на обема на продажбите

В зависимост от целта може да се предприеме анализ на обема на продажбите следните видове:

Анализ на динамиката на обема на продажбите. В този случай нашата задача е да определим промяната в обема на продажбите на компанията спрямо предходния период. Този вид анализ е необходим за своевременно откриване на промени в пазарните тенденции, както и за търсене на проблемни области в работата на организацията;
Структурно изследване на продажбитеизвършено за оправдаване управленски решенияотносно продуктовата гама на фирмата. Ако продавате само един вид продукт, тогава няма нужда да го изпълнявате;
Бенчмарк анализ на обема на продажбите. Извършва се за сравняване на планираните показатели с реалните. Необходими за своевременно предприемане на коригиращи действия. Провежда се по-често от други.
Факторен анализприлага се след всякакъв вид анализ на обема на продажбите. Позволява ви да определите факторите на вътрешните и външна средаорганизации, които са повлияли на индикатора за оценка.

Всеки от представените видове мониторинг има свои собствени инструменти. Нека го опознаем.

Методи за анализ на продажбите

Преди да започнете да изучавате методите за анализ на продажбите, трябва да се запознаете с концепцията за KPI, тъй като един и същ метод може да се основава на различни KPI.

KPI – показатели за дейността на компанията.

Когато оценяваме обема на продажбите на компанията, ще анализираме различни показатели, в зависимост от вида на анализа.

Методи за анализ на динамиката на продажбите

Този тип анализ ще ви позволи да оцените тенденциите на развитие. Можете да провеждате както цялостно проучване, така и проучване на отделни продуктови категории.

В резултат на анализа ще получите увеличение, намаление или стагнация на показателя, използван за оценка, спрямо предходния период.

Като част от оценката на динамиката на обема на продажбите е необходимо да се извършат следните видове работа:

Анализ на динамиката на печалбата на предприятието –сравнете приходите за текущия и предходния период. Обемът на продажбите може да се увеличи, но приходите могат да намалеят. Това е възможно, например, когато цената на даден продукт се понижи;
Оценка на равномерността на продажбите. има сезонни стоки, търсенето на които трябва да се стимулира в неблагоприятни периоди. Анализът на еднаквостта на продажбите ще помогне да се идентифицира сезонността. За да направите това, поддържайте диаграма на обемите на продажбите за няколко сезона (можете да вземете една година, но не забравяйте да вземете предвид влиянието на промените в цените на продуктите, отстъпките и други стимули) и вижте в кои периоди е имало значително увеличаване и намаляване на продажбите (няколко пъти). Ако се наблюдават такива колебания, тогава трябва да помислите за насърчаване на продажбите през неблагоприятни периоди.

Методи за структурен анализ на продажбите

Въз основа на резултатите от структурния анализ мениджърът взема решение за разработване или ликвидация на продукта, за разширяване или разширяване на асортимента. Нека да разгледаме най-ефективните методи за структурен анализ на продажбите.

ABC анализ.

Този вид проучване е насочено към оценка на стойността на всеки продукт от продуктовото портфолио на компанията. Стойността на даден продукт се определя от размера на печалбата, която продуктът носи в общата хазна.

Според анализа на ABC цялата продуктова гама на компанията може да бъде разделена на три групи:

група "А"– продукти, които носят най-голяма печалба;
група "Б"– „средни селяни“, те не са толкова ценни за компанията, но все пак колективно носят доста голяма печалба;
група "С"- тежко бреме за компанията, тези продукти носят много скромен доход.

Използвайки ABC анализ, можете да определите стойността на продуктовите категории не само по обема на печалбата, но и по дела на категориите в продуктовото портфолио.

Числените граници на всяка група са представени в таблицата.

Моля, обърнете внимание, че тази таблица показва принципа на Парето. Принципът на Парето гласи, че 20% от производството носи 80% от печалбата на компанията.

В същото време, използвайки ABC анализ, можете да оцените приноса не само на отделните продукти към печалбата на компанията, но и стойността на доставчиците, купувачите, каналите за дистрибуция и да извършите производствен анализ.

Стъпки за анализ на ABC:

Определяне на обекта на анализ: продукт, доставчици, купувачи, канали за продажба или други;
Определяме KPI, по които ще се оценява обекта. Това не трябва да бъде приходите или делът на продуктова група в продуктовото портфолио (или делът на доставките, покупките, продажбите, в зависимост от това, което анализирате); можете да вземете продажбите, продажбите или всеки друг показател показател за оценка финансови резултати. Всичко зависи от вашата цел;
Събираме информация за всеки KPI, определяме дела на всеки обект, изчисляваме показателя на база начисляване и класираме обектите;
Попълваме групите и правим изводи.

В същото време, ако някои продукти във вашия асортимент попадат в група „C“, това не означава, че определено трябва да се отървете от тях. Това може да доведе до загуба на цял потребителски сегмент.

Особено внимание трябва да се обърне на продуктите, които попадат в категория „А“, тъй като ако потребителите са недоволни от качеството на продуктите в тази категория, компанията ще загуби голяма печалба.

Нека да видим как работи ABC анализът, като използваме примера за анализ на продуктовата линия на ресторант на McDonald's.

Номенклатурни групи или имена на продукти	Обем на продажбите, милиони единици	Дял в обема на продажбите, кумулативно общо, %	Обем на печалбата, милиони рубли	Приходи на база начисляване	Група
Сандвичи	5,184	20	522,08	24,8
картофи	3,856	35	306,216	39,4
	3,791	49	305,216	53,9
	3,452	62	236,16	65,2
	3,279	75	229,53	76,1
	2,532	84	221,76	86,6
Млечни шейкове	2,356	93	200,26	96,2
	1,722	100	80,564	100

Както виждаме, най-печелившите продукти на компанията са сандвичи, картофи, сосове и напитки. Тези продуктови линиитрябва да се разшири.

Десертите и сервизите бяха включени в група „Б”. При желание тези продукти могат да бъдат прехвърлени в категория „А“ чрез активно промоциране и подобряване на качеството на продукта.

На изравняване.

Това е необходимо, за да се определи минималният обем продукти, които компанията трябва да продаде на определена цена за единица продукция, така че приходите от продажби да покриват пълните разходи на предприятието. Този метод за анализ на обема на продажбите е незаменим при въвеждането на нов продукт на пазара.

За да се изгради точка на рентабилност, са необходими следните данни:

Стойност на продукта (средна сметка);
Обем на продажбите за периода;
Фиксирани разходи;
Променливи разходи;
Пълни продажби;

Етапи на изграждане на точка на рентабилност:

Начертайте координатна система. Наричаме оста „x“ „брой покупки“, а оста „y“ „приходи“.
Изграждаме две директни линии: оборот на продукта (y=разходи*x) и общи разходи (y=обемни променливи разходи*фиксирани разходи).

Пресечната точка на тези две линии е точката на рентабилност. На оста "x" ще видите минималния обем продукти, които трябва да продадете, за да не работите на загуба.

Анализ на разходите и ползите.

За съществуващи продуктиКомпанията трябва да направи анализ на разходите и ползите. Това ще ви позволи своевременно да идентифицирате продукти, които вече не са печеливши.

И ако сравните рентабилността на вашите продукти с рентабилността на идентични продукти на конкуренти, можете да идентифицирате слаби и силни страни продуктова гамавашата компания.

Бенчмарк анализ на обема на продажбите

Контролът се осъществява чрез сравняване на планирания обем продажби с реалния. Ако се открие отклонение, е необходимо да се извърши факторен анализи започнете коригиращи действия.

Факторен анализ

Анализирали сте обема на продажбите и сте установили отклонение. Какво да правя след това? Необходимо е да се идентифицират факторите, които влияят на индикатора и да се намали или премахне тяхното влияние.

За да направите това, използвайте две формули, които ще ви позволят да оцените влиянието на цената и обема на продажбите върху приходите на компанията:

Отклонение на обема = (Действителен обем – Планиран обем)*Планирана цена. Полученото число е промяната в печалбата (в парично изражение), настъпила под влияние на промените в обема на продажбите на анализирания продукт;
Отклонение на цената = (Действителни разходи – Планирани разходи)*Действителен обем. Полученото число е промяната в печалбата (в парично изражение), настъпила под влияние на промяна в цената на анализирания продукт.

Excel като инструмент за анализ на обема на продажбите

Всякакви финансов анализ– доста трудоемък процес, богат на математически изчисления. В епохата на развитие високи технологииБи било странно да се водят записи и анализи на хартия. Няма да ви предложим това, защото има отличен електронен заместител на хартиен лист - добрият стар Excel.

Excel е идеален инструмент за анализ на обема на продажбите, защото:

Осигурява бързо търсенеинформация, просто въведете данните в таблици;
Автоматично изчислява сложни формули;
Опростява процеса на анализ на резултатите, като ги визуализира под формата на диаграми (особено полезно при извършване на бенчмарк анализ и анализ на динамиката на продажбите);
Може да изгражда диаграми (незаменим при конструиране на точка на рентабилност);
Вие знаете как да работите с него;
Дори закупуването на лицензирана версия на програмата няма да навреди на портфейла ви.

Сравнителен подход за директни продажбие метод за оценка на пазарната стойност на имущество въз основа на скорошни сделки. Оценителят анализира реални пазарни сделки и сравнява обектите, за които са извършени, с оценявания обект. При сравнение на директни продажби, оценителят взема предвид сравними имоти, които са били продадени на съответния пазар; след това се правят корекции за възможни разлики между предметния имот и сравнимия имот. В резултат на това продажната цена на всеки от сравнимите имоти се определя така, сякаш към момента на продажбата е имал същите основни характеристики като оценявания имот. Коригираната цена позволява на оценителя да направи логични изводи за възможната пазарна стойност на оценявания имот. Подходът за директен сравнителен анализ се нарича още сравнителни продажби, пазарен методили метода на пазарната информация.

Директният сравнителен анализ е един от трите подхода за оценка на недвижими имоти. Другите две - печеливша и скъпа - също изискват пазарна информация. При първия от тях коефициентите на капитализация се определят въз основа на пазарни данни. Разходният подход изисква оценка на разходите за замяна или възпроизвеждане въз основа на информация за пазарните цени на материалите и труд, режийни разходи и нормална печалба.

Цената на имот според метода на сравнителния анализ на продажбите е равна на среднопретеглената цена на подобен имот, като се вземат предвид измененията, които отчитат разликата му от оценявания имот:

където Pk е продажната цена на подобен обект (набор от подобни аналози);

D е количеството на корекциите.

Въпреки очевидната простота на формулата, определянето на размера на корекционните стойности е много трудоемка работа и изисква богат опит на оценителя. Голямо количество подробни и надеждна информацияза сравними еднородни обекти. Например за жилищния пазар: характеристики на жилищното пространство, местоположение, брой етажи, наличие на битови удобства и телефон, екологична чистота и престиж на района, състояние и декорация на помещенията и др.

Особеността на извършването на промени също е, че разликите в характеристиките на обектите се оценяват от гледна точка на типичния купувач. Следователно изменението на която и да е характеристика не струва непременно толкова, колкото е било изразходвано за създаването (или елиминирането) на тази характеристика.

Този подход се основава на следните принципи:

- търсене и предлагане,
- заместване,
- принос.

Първият принцип гласи, че при развит пазар на недвижими имоти цената на даден обект зависи от текущите условия на търсене и предлагане.

Принципът на заместване предполага, че рационалният инвеститор или купувач няма да плати повече за определен имот, отколкото би струвало закупуването на друг подобен имот, който има същата полезност. Следователно цените, платени за подобни или сравними имоти, трябва да отразяват пазарната стойност на оценявания имот.

Важно е оценителят да разбере спецификата на използването на принципа на заместване в теоретичната обосновка на метода за сравнителен анализ на продажбите.

По отношение на пазара на апартаменти този принцип означава, че ако купувачът има възможност и желание да закупи апартамент, тогава цената му обикновено се определя на нивото на продажните цени на избрания тип апартамент, при допускането, че няма отнема много време и допълнителни разходи за извършване на транзакцията. Опитните брокери знаят, че повечето купувачи са готови да обмислят няколко варианта, за да изберат най-добрия и ще се съгласят само с кратко забавяне на завършването на сделката.

Принципът на заместване дава основата на предпоставката, че пазарната стойност на апартамент е стойността, определена при предишни сделки с подобен недвижим имот със сходни характеристики, при условие че в тях няма специални условия за сделка, т.е. типичен както по отношение на финансирането, така и по отношение на условията на сключването му.

Принципът на вноската се използва при извършване на корекции на разходите за сравнявани обекти. Ако на оценявания обект липсва някаква характеристика, която присъства в сравнявания обект, тогава цената се коригира с размера на приноса на този детайл.

Подходът за сравнителен анализ на продажбите се използва при условие на развит пазар на продажби. Когато пазарът се развива, такива условия се реализират на пазара за покупко-продажба на апартаменти. Сравнителният анализ на продажбите предоставя също най-добрите показатели за определяне на стойността на имотите за малък бизнес.

При развит пазар на земя дава най-добри резултатипри оценка на парцели. Недостатъчното развитие на пазара на недвижими имоти, както и фактът, че оценяваният имот е специализиран или има изключителни предимства или тежести, които не отразяват общото състояние на пазара, правят използването на този подход неподходящо.

Към ползите пазарен подходтрябва да се отбележи, че това е:

- най-простият подход;
- статистически обосновани;
- включва методи за коригиране;
- предоставя данни за други подходи за оценка.

- необходимостта от активен пазар;
- не винаги са налични сравнителни данни;
- изискването за внасяне на корекции, голям брой от които засягат надеждността на резултатите;
- подходът се основава на минали събития и не отчита бъдещи очаквания.

Продажните цени на сравними имоти са един от факторите, определящи търсенето на оценявания имот. В резултат на това е малко вероятно потенциалните купувачи да платят повече за обекта, отколкото биха платили за подобен имот. Ако цената на подобни имоти се повиши, тогава продавачът знае, че търсенето на този тип имоти се е увеличило.

И обратно, ако цените в този сегмент от пазара на недвижими имоти се понижат, тогава търсенето на този тип имоти пада. Промените в търсенето на определен тип имоти се илюстрират с помощта на кривите на търсене и предлагане, посочени в учебник„Основи на оценката на недвижимите имоти - М., 2004 г.“

Ако приемем първоначалното състояние на пазара на недвижими имоти, характеризиращо се с кривата на търсене I и кривата на предлагане, равновесната (пазарна) цена на даден имот се определя от стойността P и количеството Q продадени имоти от определен тип. Увеличаването на цените на пазара на недвижими имоти (например поради защитата на спестяванията от инфлацията) води до увеличаване на търсенето на недвижими имоти, което се отразява чрез изместване на кривата на търсене към търсене II. Пресечната точка на кривата на предлагането и новата крива на търсенето в точка 2 съответства на установяването на нова пазарно равновесие. Сега цената е определена на ниво, съответстващо на P, а броят на предлаганите (продадените) недвижими имоти от въпросния тип ще бъде равен на Q. По подобен начин можем да илюстрираме определението за ново пазарно равновесие, определено от точка 3, поради намалено търсене на недвижими имоти. Тогава цената за този вид недвижими имоти се определя на ниво, съответстващо на P, а броят на предлаганите (продадените) недвижими имоти от този тип ще бъде равен на Q 16.

Технология за прилагане на метода за анализ на продажбите

Сравнителният анализ на продажбите е метод за оценка на стойността на даден имот чрез сравняване на скорошни продажби на сравними имоти с предметния имот след извършване на подходящи корекции, за да се отчетат разликите между тях.

Във връзка с пазара на апартаменти принципът на заместване означава, че ако купувачът има възможност и желание да закупи апартамент, тогава неговата цена обикновено се определя на нивото на продажните цени на избрания тип апартамент, при допускането, че той няма да отнеме много време и допълнителни разходи за извършване на сделката.

Опитните брокери знаят, че повечето купувачи са готови да обмислят няколко варианта, за да изберат най-добрия и ще се съгласят само с кратко забавяне на завършването на сделката.

Принципът на заместване дава основата на предпоставката, че пазарната стойност на апартамент е стойността, определена при предишни сделки с подобни недвижими имоти със сходни характеристики, при условие че в тях няма специални условия за сделки, т.е. сделката трябва да е типична както по отношение на финансирането, така и по условията на нейното сключване.

включено модерен етапПазарът на недвижими имоти, който е в основата на всички права на собственост, все още е в начален стадий. По същество имаме само относително развит жилищен пазар, който съществуваше в предишната система под формата на замяна на жилищна площ, но оттогава не се е отворил напълно. По този начин основната разлика в дейностите на оценителите в Казахстан е, че ние практически нямаме открити данни за реалната стойност на сделките с имоти, т.к. техните участници, поради преобладаващия манталитет, се опитват да скрият тази информация.

Някои видове недвижими имоти изобщо не се търгуват на отворен, конкурентен пазар. Следователно не можем да използваме напълно метода за сравнение на продажбите, който е широко използван в чуждестранната практика, поради липсата на надеждна информация.

При оценката на недвижимите имоти чрез сравнителен подход е необходимо да се създаде информационна база за движението на продажните цени за конкретен вид недвижими имоти в рамките на разглеждания регионален пазар на недвижими имоти. Регионалните структури за недвижими имоти, участващи в сделки за покупка и продажба на недвижими имоти, могат да се разглеждат като източници на информация при създаването на този вид информационна база. държавни организации(Центрове за недвижими имоти, Държавен комитет по статистика на Република Казахстан и др.), публикации (списания, вестници, рекламни брошурии т.н.) и т.н. Принципно важно е оценителят предварително да формира информационна база, независимо дали в момента има поръчка за оценка на конкретен вид недвижим имот. Подобен превантивен подход към формирането на информационна база е предпоставка практическо изпълнениесравнителен подход на нестабилния пазар на недвижими имоти в Казахстан 5.

Прилагането на сравнителния подход включва следната последователност от етапи:

Стъпка 1: Идентифицирайте последните продажби на сравними имоти на съответния пазар

Източници на информация за последните продажби на сравними имоти могат да бъдат собственият архив на оценителя, банки данни на фирми за недвижими имоти, банки данни на нотариални кантори, териториални органи, където се регистрират сделките за продажба и се поддържа регистър на собствениците на недвижими имоти, публикации в периодични издания за извършени сделки покупко-продажба на недвижими имоти и други източници. Когато анализирате последните продажби на недвижими имоти, трябва да се уверите, че съпоставимият имот има същата физическа възраст, същият парцел земя под имота, същите финансови условия на сделката и т.н.

включено на този етапнеобходимо е да сегментирате пазара, тоест да го разделите на сектори, които имат сходни обекти и предмети.

Подобни обекти от:

- предназначение;
- качество;
- прехвърлени права;
- местоположение;
- физически характеристики.

Подобни теми от:

- платежоспособност;
- възможности за финансиране;
- инвестиционна мотивация.

- период на изплащане;
- независимост на субектите на сделката;
- инвестиционна мотивация.

По-специално трябва да се наблюдават следните точки.

Периодът на експозиция е времето, през което обектът е на пазара. Продължителността на изложението е различна за различните пазарни сегменти и зависи до голяма степен от качеството на обектите. Например в Алмати средният период на експозиция за жилищни апартаменти е приблизително един месец, за офис сгради - от един и половина до три месеца. Ако обектът е бил продаден за период от време, много по-кратък от стандартния период на изложение, това показва подценена цена. Ако обектът е бил на пазара много по-дълго от стандартния период на експозиция, следователно цената е завишена. И в двата случая сделката не е типична за пазарния сегмент и не следва да се счита за сравнима.

Независимостта на субектите на сделката означава, че сделките не се сключват на пазарна цена и данните за тях не могат да се използват за сравнение, ако купувачът и продавачът:

- са свързани;
- са представители на холдинга и самостоятелно дъщерно дружество;
- имат друга взаимозависимост и взаимен интерес;
- извършват се сделки с обекти, обременени с обезпечение или други задължения;
- извършват продажба на имущество на починали лица;
- извършват продажби с цел избягване отчуждаване на заложеното имущество и др.

Инвестиционната мотивация се определя от:

- подобни мотиви на инвеститорите;
- подобно най-добро и най-ефективно използване на съоръженията;
- степен на износеност на сградата.

Например закупуването на сграда за организиране на офис не може да се използва като аналог, ако сградата се планира да се използва като хотел, тъй като очакваните потоци от приходи и разходи ще бъдат различни.

Обект със степен на износване над 80% не може да се използва според профила си без основен ремонт. Следователно покупката на сграда с над 80% износване се случва с различна мотивация в сравнение с покупката на сграда с по-малко износване. В първия случай това, като правило, е закупуване на права за изграждане на ново съоръжение.

Етап 2. Проверка на точността на информацията за транзакцията

Данните за транзакцията, събрани от оценител, трябва да бъдат проверени и потвърдени от продавача, купувача или брокера (оценител), който е придружил транзакцията. Потвърждението на цената на сделката е необходимо, за да се гарантира стойността на действителната цена на сделката, тъй като често на вторичния пазар се случва в договора за покупко-продажба да е посочена една (по-малка) стойност, но не е посочена действителната цена на сделката, и обикновено е много по-висока. Намаляването на стойността на сделката в договора за покупко-продажба се обяснява с големия размер на държавното мито и значителните ставки на данък върху имуществото. Проблемът с "двойната цена" е държавен проблем. В някои страни това се решава например чрез въвеждане на законодателство, според което общински властимениджмънтът има право на предимство при закупуване на недвижими имоти, предлагани за продажба. В този случай, ако общинските власти установят, че покупко-продажбата на недвижим имот се извършва на цена, много по-ниска от пазарната, те вземат решение общината да закупи този имот на тази намалена цена. Особено внимателно е необходимо да се проверяват цените при сделки за покупко-продажба, когато те се извършват между две тясно свързани страни (например между роднини, между дружества майка и дъщерни дружества и др.).

Стъпка 3: Правене на корекции на цената, за да се вземат предвид разликите между оценявания имот и всеки сравним имот.

Експертът-оценител прави корекции в цената на сравним такъв, доколкото оценяваният обект се различава от сравнимия. Тези корекции се правят, за да се определи цената, на която може да бъде продаден сравним имот, ако има същите характеристики като този, който се оценява.

В процеса на коригиране на действителните продажни цени на сравними имоти се правят корекции от сравнимия имот към обекта. В този случай експертът-оценител трябва да отговори на въпроса: „На каква цена би бил продаден имотът, ако притежава същите характеристики като оценявания имот?“ Например, ако сравнима жилищна сграда се намира в по-малко опасна за околната среда градска зона от съответната жилищна сграда и тази разлика в условията на околната среда се оценява на пазара на 10 000 $, тогава нейната действителна продажна цена трябва да бъде намалена с 10 000 $, ако a съпоставимият обект е по-нисък от оценявания, действителната продажна цена на първия следва да се увеличи до сумата, за която би бил продаден, ако имаше по-високи характеристики на оценявания обект.

Особеността на извършването на промени е, че разликите в характеристиките на обектите се оценяват от гледна точка на типичния купувач. Следователно изменението на която и да е характеристика не струва непременно толкова, колкото е било изразходвано за създаването (или елиминирането) на тази характеристика. Например, цената на боядисването на лятна къща беше приблизително 1000 долара, но селската къща беше значително трансформирана в резултат на това боядисване и типичният купувач би бил готов да плати 2000 долара за тази картина. Следователно правилната сума на корекцията би била да бъде $2000.

Етап 4. На този етап се договарят коригирани цени на аналогични обекти и на базата на сравнителен подход се извежда окончателната пазарна стойност на имота.

Процес на оценяване недвижими имотиизисква от оценителя да анализира голям брой фактори, които в крайна сметка определят стойността на изчислената стойност.

Квалифицирано и обосновано заключение за разходните характеристики на обекта на оценка е възможно само въз основа на систематизирани и потвърдени по един или друг начин първоначални данни, които от своя страна могат да бъдат проверени от всеки заинтересовано лице, включително властта.

Основните задачи на оценителя са ясно дефиниране на обекта на оценка, неговата идентификация (описание), обосновка за избора на информационна база при извършване на изчисления и минимизиране на различни предположения и предположения относно използваните количества.

Когато оценява конкретен обект, на първия етап оценителят трябва да анализира цялата налична техническа документация за оценка на обекта, както и да определи основните параметри, характеризиращи състоянието на обекта. Обследването на сгради и съоръжения е сферата на дейност на лицензирани специалисти.

За оценителите е необходимо да познават основните разпоредби за проверка на конструкциите, методите за анализ на тяхното състояние и правилно да използват резултатите от техническата експертиза при определяне на стойността на оценявания обект.

Безопасността и дълготрайността на сградите и конструкциите до голяма степен зависи от условията на експлоатация, възприетите външни влияния дизайнерски решенияматериали и конструкции, използвани в строителството, качество на строително-монтажните работи. От голямо значение за безопасността на съоръжението е навременното извършване на профилактика и основен ремонт.

Една от основните задачи на оценителя при работа на обект е да определи физическото износване на оценявания обект.

Основното предимство на сравнителния подход е, че оценителят се фокусира върху реалните покупни и продажни цени на подобни обекти. В този случай цената се определя от пазара, т.к оценителят е ограничен само до корекции, които осигуряват съпоставимостта на аналога с оценявания обект.

Друго предимство на сравнителния подход е реалното отразяване на търсенето и предлагането на даден имот, тъй като цената на реалната сделка се съобразява максимално с пазарната ситуация.

2.5 Метод за сравнителен анализ на продажбите

Характеристики на използването на метода на директен сравнителен анализ на продажбите.

Методът на директните сравнителни продажби включва определяне на пазарната стойност на парцел земя въз основа на сравнителен анализ на продажните цени на наскоро продадени сравними парцели земя и след това коригиране за разликите между тях и обекта на собственост.

Прогнозната пазарна стойност на оценявания парцел се определя по формулата:

Цi – продажна цена на i-тия сравняван поземлен имот;

Kij – размерът на корекцията на продажната цена на i-тия сравняван парцел по j-тия параметър

Като функция на икономическата ситуация на пазара, пазарната стойност се определя на базата на основните принципи на оценка - заместимост, търсене и предлагане.

Основният принцип на метода за сравнителен анализ на продажбите е принципът на заместването, който предполага, че рационалният купувач няма да плати повече за обекта, който се оценява, отколкото би му струвало закупуването на друг подобен сайт с подобни свойства. полезни свойства.

Методът се основава на принципа на търсенето и предлагането. Продажните цени на сравняваните парцели са решаващият фактор, определящ търсенето на оценявания парцел. Ако цените на подобни парцели се повишат, тогава продавачът знае: търсенето на парцели се е увеличило и обратното, ако цените в даден сегмент от пазара на недвижими имоти намалеят, тогава търсенето на този типпредмети падат. Размерът на търсенето е обратно пропорционален на цената на парцела, т.е. колкото по-висока е цената, толкова по-малко търсене. Размерът на предлагането пряко зависи от цената на парцела, тоест колкото по-висока е цената, толкова по-голямо е предлагането. Балансът между търсене и предлагане определя цената на даден обект.

Когато се прилага методът на директен сравнителен анализ на продажбите, изследването трябва да включва само типични сделки, при които не е имало специални условия и са избрани на принципа на аналозите в съответния пазарен сегмент.

Методът на директния сравнителен анализ на продажбите може да се използва за оценка както на свободни, така и на застроени парцели с различно предназначение като част от един недвижим имот.

Този метод може да се използва:

· с развит пазар на земя;

· при наличие на информация за търговските условия и цени. Ако няма информация за цените на сделките, тогава е възможно да се използват офертни цени в изследвания пазарен сегмент или да се включат в анализа данни за цените на парцелите в други райони, които са сходни по ценови фактори;

· за типични поземлени имоти, които не са специални или уникални.

Основните фактори, влияещи върху цената на парцелите са:

а) местоположение и среда:

в) предназначение на обекта, начин на съществуващо ползване, права на трети лица върху обекта;

в) физически характеристики на обекта: релеф, размери, форма и др.;

г) достъп до обекта;

е) наличието на инженерни мрежи на обекта.

Етапи на изчисляване на разходите с помощта на директен сравнителен анализ на продажбите.

Използването на метода за сравнителен анализ на продажбите за определяне на пазарната стойност на парче земя включва последователно извършване на следните стъпки.

Етап 1 Анализ на пазара за идентифициране на скорошни продажби на сравними имоти в съответния сегмент на пазара на земя

Оценителят изучава пазара на земя, сегментира го и определя към кой пазарен сегмент принадлежи обектът на оценка.

Основните характеристики на типичен парцел за този сегмент са:

· предназначениеземи;

· зониране и разрешени възможности за земеползване;

· местоположение;

· потребителски свойства на земите;

· прехвърлени законни вещни права и др.

Характеристиките на типичен субект за този сегмент от пазара на земя включват:

· инвестиционна мотивация;

платежоспособност;

· социално-правен статус;

· източници и форми на финансиране;

· клиентски предпочитания.

В резултат на сегментирането, оценяваната площ може да принадлежи към една от следните групи:

· парцели за индивидуално жилищно строителство;

· площи, използвани за градинарство и зеленчукопроизводство;

· парцели за масово жилищно строителство;

· парцели за бизнес имоти;

· парцели в промишлен процес;

· площи за обществени съоръжения и др.

Етап 2 Подбор на информация за всеки парцел и определяне на единици и елементи за сравнение

За анализ може да е достатъчно да се получи изчерпателна информация за 3–5 подобни парцела. В развитите пазарни страни методът за сравнителен анализ на продажбите се основава най-малко на цени на трискорошни транзакции или шест текущи ценипредлага.

Броят на аналогичните обекти за анализ се определя от степента на съответствието им с оценявания сайт по значими параметри за сравнение.

Елементите за сравнение включват фактори на стойността на обекта на оценка и характеристиките на сделките с парцели, които са се развили на пазара.

Най-важните фактори за разходите са:

·местоположение и среда;

· предназначение на сайта, начин на съществуващо ползване, права на трети лица върху сайта;

физически характеристики на обекта;

транспортна достъпност;

·инфраструктура.

Характеристиките на сделките със земя включват:

· условия за финансиране на сделки с поземлени имоти;

· условия за продажба.

Данъчно облагане. Това ръководство обхваща различни подходи, използван за решаване на проблеми, пред които трябва да се изправят оценителите, брокерите и анализаторите на пазара на недвижими имоти, когато оценяват стойността на парцелите. Тези проблеми могат да възникнат в различни ситуации, например, когато земята чака своя действителен собственик, наемател търси конкретен парцел земя, ...

Може да се обжалва пред административен съд. В случай на лишаване от права на собственост изплащането на обезщетение в съответния размер вече е предвидено в Конституцията. Нормативна и правна уредба на регистрация на прехвърляне на собственост върху земя Придобиване на собственост върху земя а) Възможности за прехвърляне на собственост Придобиване на собственост върху земя може...