Бенчмаркингът на продажбите е подход към оценката. Как да проведем анализ на продажбите: етапи, методи и методи

Изпращането на вашата добра работа в базата знания е лесно. Използвайте формата по-долу

Студенти, докторанти, млади учени, които използват базата от знания в обучението и работата си, ще ви бъдат много благодарни.

Публикувано на http://www.allbest.ru/

Министерство на образованието и науката на Република Казахстан

Курсова работа

по дисциплина: „Оценка и управление на недвижими имоти”

на тема: “Метод за сравнителен анализ на продажбите”

Караганда 2007г

Въведение

Глава I Характеристики на сравнителния подход

Глава II. Класификация и същност на измененията. Оценка въз основа на съотношението на приходите и продажната цена

Глава III Анализ на получените резултати и окончателно заключение за вероятната цена на обекта чрез сравнителен подход. Практика на прилагане на сравнителния подход

Заключение

Списък на използваната литература

Въведение

Сравнението като един от методите за оценка е най-широко използвано при оценката на недвижими имоти. Същността му е сравнението на хомогенни обекти с цел идентифициране на прилики или разграничаване между тях. С помощта на сравнението се разкрива общото и особеното в икономическите явления, установяват се промените в нивото на изследваните обекти, изследват се тенденциите и закономерностите на тяхното развитие. Важността на този метод се подчертава от поговорката: „ВСИЧКО СЕ ПОЗНАВА ЧРЕЗ СРАВНЕНИЕТО“.

Сравнителният анализ на продажбите е метод за оценка на пазарната стойност на имот въз основа на скорошни сделки. Оценителят анализира реални пазарни сделки и сравнява обектите, за които са извършени, с оценявания обект. Този метод се основава на принципа на заместването. Предполага се, че рационалният инвеститор или купувач няма да плати повече за определен имот, отколкото би струвало закупуването на друг подобен имот, който има същата полезност. Следователно цените, платени за подобни или сравними имоти, трябва да отразяват пазарната стойност на оценявания имот.

При сравнение на директни продажби, оценителят взема предвид сравними имоти, които са били продадени на съответния пазар; след това се правят корекции за възможни разлики между оценяваните и сравнимите обекти. В резултат на това продажната цена на всеки от сравнимите имоти се определя така, сякаш към момента на продажбата е имал същите основни характеристики като оценявания имот. Коригираната цена позволява на оценителя да направи логични изводи за възможната пазарна стойност на оценявания имот.

Също така сравнителен методнаречен подход на сравнителни продажби, пазарен метод(пазарен подход) или метод на пазарна информация (пазарни данни подход).

Сравнителният анализ е един от трите подхода за оценка на недвижими имоти. Другите две - приходи и разходи - също изискват пазарна информация. При първия от тях коефициентите на капитализация се определят въз основа на пазарни данни.

Разходният подход изисква оценка на разходите за замяна или възпроизвеждане въз основа на информация за пазарните цени на материалите и труд, режийни разходи и нормална печалба.

ГЛАВА I. Характеристики на сравнителния подход

Сравнителният подход за оценка на недвижими имоти се основава на информация за скорошни сделки с подобни имоти на пазара и сравнение на оценявания имот с аналози.

Първоначалната предпоставка за прилагане на сравнителен подход при оценката на недвижими имоти е наличието на развит пазар на недвижими имоти. Недостатъчното развитие на този пазар, както и фактът, че оценяваният имот е специализиран или има изключителни предимства или тежести, които не отразяват общото състояние на пазара, правят използването на този подход неподходящо.

Сравнителният подход се основава на три основни принципа на оценката на недвижими имоти: търсене и предлагане, заместване и принос. Въз основа на тези принципи на оценка на недвижими имоти, сравнителният подход използва редица количествени и качествени методиподчертаване на елементи на сравнение и корекции на измерване на пазарни данни на сравними обекти за моделиране на стойността на оценявания обект.

Основният принцип на сравнителния подход към оценката на недвижимите имоти е принципът на заместването, който гласи, че ако има няколко подобни имота на пазара, рационалният инвеститор няма да плати повече от сумата, която би струвало закупуването на недвижим имот с подобна полезност .

Нека разгледаме основните етапи на оценката на недвижими имоти, използвайки сравнителен подход.

1-ви етап. Проучват се състоянието и тенденциите на развитие на пазара на недвижими имоти и по-специално на сегмента, към който принадлежи този имот. Идентифицирани са недвижими имоти, които са най-сравними с оценявания имот и са продадени сравнително наскоро.

2-ри етап. Събира се и се проверява информация за аналогични обекти; събраната информация се анализира и всеки аналогов обект се сравнява с обекта, който се оценява.

3-ти етап. За да се отчетат установените разлики в ценовите характеристики на сравняваните обекти, се правят корекции на продажните цени на сравними аналози.

4-ти етап. Коригираните цени на аналогични имоти се договарят и крайната пазарна стойност на имота се извежда на базата на сравнителен подход.

На първия етап е необходима сегментация на пазара, т.е. разделяне на пазара на сектори, които имат сходни обекти и предмети.

Подобни обекти от:

* предназначение;

* качество;

* прехвърлени права;

* местоположение;

* физически характеристики.

Подобни теми от:

* платежоспособност;

* възможности за финансиране;

* инвестиционна мотивация.

Сравнимите имоти трябва да принадлежат към един и същ сегмент на пазара на недвижими имоти и сделките с тях трябва да се извършват при условия, характерни за този сегмент:

* срок на изплащане;

* независимост на субектите на сделката;

* инвестиционна мотивация.

По-специално трябва да се наблюдават следните точки.

Периодът на експозиция е времето, през което обектът е на пазара. Продължителността на експозиция е различна за различните пазарни сегменти и зависи до голяма степен от качеството на обектите. Например в Москва средният период на експозиция за жилищни апартаменти е приблизително един месец, за офис сгради - от един и половина до три месеца. Ако обектът е бил продаден за период от време, много по-кратък от стандартния период на изложение, това показва подценена цена. Ако обектът е бил на пазара много по-дълго от стандартния период на експозиция, следователно цената е завишена. И в двата случая сделката не е типична за пазарния сегмент и не следва да се счита за сравнима.

Независимостта на субектите на сделката означава, че сделките не се сключват на пазарна цена и данните за тях не могат да се използват за сравнение, ако купувачът и продавачът:

* са свързани;

* са представители на холдинга и самостоятелно дъщерно дружество;

* имат различна взаимозависимост и взаимен интерес;

* извършват се сделки с обекти, обременени с обезпечение или други задължения;

* извършване на продажба на имущество на починали лица;

* занимаващи се с продажби с цел избягване на запор върху ипотекирани имоти и др.

Инвестиционната мотивация се определя от:

* подобни мотиви на инвеститорите;

* подобно най-добро и най-ефективно използване на съоръженията;

* степен на износеност на сградата.

Например закупуването на сграда за организиране на офис не може да се използва като аналог, ако сградата се планира да се използва като хотел, тъй като очакваните потоци от приходи и разходи ще бъдат различни.

Обект със степен на износване над 80% не може да се използва според профила си без основен ремонт. Следователно покупката на сграда с над 80% износване се случва с различна мотивация в сравнение с покупката на сграда с по-малко износване. В първия случай това, като правило, е закупуване на права за изграждане на ново съоръжение.

Основни критерии за избор на сравними обекти (аналози):

1) права на собственост върху недвижими имоти;

2) условия за финансиране;

3) условия и време на продажба;

4) местоположение;

5) физически характеристики.

1) Права на собственост.

Корекцията на правото на собственост не е нищо повече от разликата между пазарния наем и договорния наем, тъй като пълното право на собственост се определя от пазарния наем и наличното текущо финансиране.

2) Условия за финансиране на сделката.

При нетипични условия на финансиране при покупко-продажба на недвижим имот (например при пълно финансиране) е необходим задълбочен анализ, в резултат на който се прави подходяща корекция на цената на тази сделка. .

3) Условия за продажба и време на продажба.

Тъй като изчислете корекцията за условията на финансиране и данъчното облагане на прехвърлените законни праваи ограниченията, както и условията за продажба са трудни, по-добре е, ако е възможно, да не се разглеждат такива сделки за анализ и сравнение. В противен случай първо се правят корекции за тези характеристики.

Моментът на продажба е един от основните елементи на сравнението на сравнимите продажби. За да се коригира тази характеристика в продажната цена на аналогичен имот, е необходимо да се познават тенденциите в ценовите промени на пазара на недвижими имоти във времето.

4) Местоположението е необходим елемент при сравняването на сравними продажби, тъй като има значително влияние върху стойността на оценявания имот.

5) Физическа характеристика на имота - размер, вид и качество на материалите, състояние и степен на износеност на имота и други характеристики, които също се изменят.

Единици за сравнение.

Тъй като обектите се различават по размер и брой единици, включени в тях, при сравняване на продадени обекти с оценявания обект са неизбежни големи трудности и е необходимо наличните данни да се сведат до общ знаменател, който може да бъде или физическа единица(например цена на 1 м2) или икономична.

Различните сегменти на пазара на недвижими имоти използват различни единици за сравнение.

Единици за сравнение на земята:

* цена за 1 ха;

* цена за 1 стотни квадратни метра;

* цена за 1 м2.

Единици за сравнение на застроените площи:

* цена за 1 м2 обща площ;

* цена за 1 челен метър;

* цена за 1 м2 чиста площ за отдаване под наем;

* цена за 1 м3.

Коефициентът на брутен наем или общият коефициент на капитализация може да се използва като икономическа единица за сравнение, когато се оценяват проекти въз основа на съотношението на приходите и продажната цена

ГЛАВА II. Класификация и същност на измененията

Класификацията на въведените изменения се основава на отчитане на различни методи на изчисление и извършване на корекции за разлики между оценявания обект и сравним аналог, което е отразено на фиг. 1.1.

Процентните корекции се извършват чрез умножаване на продажната цена на аналогичния обект или неговата единица за сравнение по коефициент, отразяващ степента на разлики в характеристиките на аналогичния обект и оценявания обект. Ако оценяваният обект е по-добър от сравнимия аналог, тогава към цената на последния се добавя коефициент на повишаване; ако е по-лош, се добавя коефициент на намаляване.

Процентните корекции включват, например, корекции за местоположение, износване и време на продажба.

Корекции на разходите:

а) паричните корекции, направени на единицата за сравнение (1 хектар, единица за плътност, 1 сто квадратни метра), променят цената на продадения аналогов обект с определена сума, който оценява разликата в характеристиките на аналоговия обект и обекта, който се оценява. Прави се положителна корекция, ако оценяваният обект е по-добър от сравним аналог; ако е по-лош, се прилага отрицателна корекция.

Паричните корекции, направени на единицата за сравнение, включват корекции за качествени характеристики, както и корекции, изчислени чрез статистически методи;

б) паричните корекции, направени на цената на продадения аналогов обект като цяло, я променят с определена сума, която се оценява на разликата в характеристиките на аналоговия обект и оценявания обект.

Паричните корекции, направени на цената на продаден аналогов обект като цяло, трябва да включват корекции за наличието или липсата на допълнителни подобрения (разширения на склад, паркинги и др.).

Изчисление и корекции.

За изчисляване и извършване на корекции се използват много различни методи, сред които са следните:

* методи, базирани на анализа на сдвоените продажби;

* експертни методи за изчисляване и корекции;

* статистически методи.

Метод на сдвоени продажби.

Продажба на двойка означава продажба на два обекта, в идеалния случай точно копие един на друг, с изключение на един параметър (например местоположение), наличието на който обяснява разликата в цената на тези обекти. Този метод ви позволява да изчислите корекция за горепосочената характеристика и да я използвате, за да коригирате продажната цена на аналогов обект, сравним с обекта, който се оценява по този параметър.

Ограниченото използване на този метод се обяснява със сложността на избора на обекти за сдвоени продажби, търсенето и обработката на голямо количество информация.

Например, известни са цените на сделките за покупко-продажба на три подобни (сравнени) апартамента, два от които се намират в центъра на града и един в покрайнините - в Майкудук (Таблица 1.1).

Таблица 1.1 Първоначални данни за сделки за покупко-продажба на апартаменти

При коригиране на покупко-продажната цена на 1 m2 обща площ за обектите, които се сравняват, за да се определи цената на единица площ на оценявания апартамент в Майкудук, е необходимо да се вземе предвид, че представените две характеристики (елементи) на сравнението е адитивно, т.е. нямат взаимно влияние. Следователно корекциите могат да се правят във всеки независим ред.

Обосновка за корекции.

1. Местоположение. Избираме двойка сравними продажби - I и III, които се различават само по един елемент на сравнение - местоположение (състоянието на апартаментите е еднакво). Размерът на корекцията ще бъде:

600 USD - 800 USD = - 200 USD

2. Състояние на апартаментите. Избираме двойка сравними продажби - II и III, които се различават само по един елемент на сравнение - състояние (локацията на апартаментите е еднаква). Размерът на корекцията ще бъде:

960 USD - 800 USD = 160 USD

След като определим стойностите на корекциите за сравнените продажби, ще съставим таблица с корекции, ще направим съответните корекции и накрая ще установим стойността на коригираните продажни цени за трите сравнени продажби (Таблица 1.2).

Така коригираните покупни и продажни цени за сравними имоти показват, че цената на 1 m2 от общата площ на оценявания апартамент в Maykuduk е 760 USD. Нека да направим някои обяснения относно въвеждането на положителни и отрицателни стойностикорекции. Така при продажбите на апартаменти II и III, разположени в центъра на града, са направени отрицателни корекции (-200 USD). Това е предопределено от отрицателен принос към цената на апартамент, разположен в центъра на града и условното му „прехвърляне“ в Maykuduk, където се намира апартаментът, който оценяваме.

Положителните корекции (+160 USD) за продажбата на I и III са предопределени от „прехода“ на тези апартаменти от „не лошо“ състояние към „добро“ състояние, в което се намира апартаментът, който оценяваме.

Таблица 1.2. Таблица за регулиране

Характеристики (елементи) на сравнението	Обект, който се оценява	Разпродажба I	Продажба, II	Разпродажба III
Цена, USD/m2
Местоположение	Майкудук	Майкудук
Корекция за местоположение
Състояние на апартаментите		не е лошо		не е лошо
Корекция за състояние на апартаментите
Окончателна настройка
Коригиран
продажни цени, у.е.

Експертни методи за изчисляване и корекции.

Основата експертни методиизчисляването и извършването на корекции, обикновено проценти, е субективното мнение на експерт-оценител за това колко по-лош или по-добър е оценяваният обект от сравним аналог.

Нека обозначим стойността на оценявания обект като X и вземем продажната цена на сравним аналог, равна на 1,0, тогава:

ако възрази по-добър от аналоговияс 15%, тогава цената на аналога трябва да се увеличи със същите 15%:

X=1,0 + 15% *1,0 =1,0*(1+0,15)= 1,15;

ако оценяваният обект е с 15% по-лош от неговия аналог, цената на аналога ще намалее:

X =1,0-15%*1,0= 1,0*(1,0-0,15) = 0,85.

3. Аналогът е с 15% по-добър от оценявания обект, тогава цената на аналога трябва да намалее:

1,0 = X + 15%*X = X*(1 +0,15), X = 0,87.

4. Аналогът е с 15% по-лош от оценявания обект, тогава цената на аналога трябва да се увеличи:

1,0 = X-15%*X=X*(1,0-0,15), X= I: 0,85 = 1,18.

Експертни методи за изчисляване и корекция обикновено се използват, когато не е възможно да се изчислят достатъчно точни парични корекции, но има пазарна информация за процентни разлики.

Статистически методи за изчисляване на корекциите.

Същността на метода на корелационно-регресионния анализ е допустимото формализиране на връзката между промените в цените на обектите на недвижими имоти и промените във всяка от техните характеристики.

Този метод е трудоемък и използването му изисква доста развит пазар на недвижими имоти, тъй като методът включва анализ на голям брой представителни проби от базата данни.

Пример. Последователността на извършване на корекции и получаване на коригирания резултат.

1. Винаги първо се правят процентни корекции - към всяка предходна, вече коригирана сравнима продажна цена.

2. Правят се парични корекции, редът, в който се правят, няма значение.

В някои случаи паричните корекции, направени на цената на аналога като цяло, трябва да се направят преди лихвите. Например, ако финансовите условия или корекциите на собствеността се изчисляват като абсолютни парични корекции, те се прилагат първо, за да се коригират цените на партньорите.

Пример. Необходимо е да се коригира цената на аналог с обща площ от 1000 m2 и продаден за 500 000 USD. Последователността на извършване на корекции и получаване на крайната цена са представени в таблица. 1.3.

сравнителна продажна корекция цена

Таблица 1.3.

Елементи за сравнение	Брой разумно въведени изменения, %	Паричното изражение на промените, коригирана цена, у.е.
Продажна цена на аналог Изменение на прехвърлената собственост Коригирана цена
Корекция за условията на финансиране Коригирана цена
Промяна на условията за продажба Коригирана цена
Корекция за промени в икономическите условия Коригирана цена
Корекция за местоположение Коригирана цена
Регулиране на износването Коригирана цена
Корекция за допълнителни подобрения (парична към обща цена) Коригирана цена
Корекция на мащаба (парична корекция на единицата за сравнение)
Обща цена

Оценка въз основа на съотношението на приходите и продажната цена

В този случай се използват единиците за сравнение.

1. Мултипликатор на брутна рента (GRM).

2. Общ коефициент на капитализация (GCR).

Коефициентът на брутен наем е съотношението на продажната цена към потенциалния брутен доход (PVI) или действителния брутен доход (AGI).

За да използвате VRM, трябва:

а) оценка на пазарния брутен (действителен) доход, генериран от обекта;

б) определя съотношението на брутния (действителен) доход към продажната цена за сравними продажби на аналози;

в) умножете брутния (действителен) доход от оценявания обект по средната (среднопретеглена) стойност на GRM за аналози.

Вероятната продажна цена на оценявания имот се изчислява по формулата

Tsob = PVD0 * VRMa = PVD0 *[ (Tia: PVDia)]: t, (1.1)

Където Tsob е вероятната продажна цена на оценявания имот;

PVDo - брутен (действителен) доход от оценявания обект;

VRMa - осреднен брутен наемен мултипликатор по аналози;

Tsia продажна цена на i-тия сравним аналог;

PVDia - потенциален брутен доход на i-тия сравним аналог;

Пример. Необходимо е да се оцени имот с LDPE на 150 000 USD. Банката данни съдържа информация за наскоро продадени аналози (Таблица 1.4).

Таблица 1.4.

Изчисляване на брутен мултипликатор на наема

BRM (осреднено спрямо аналози) = 5 (5 + 5,43 + 4,8) : 3.

Цоб = 150 000 USD * 5 = 750 000 USD

VRM не се коригира за удобства или други разлики между предметния имот и сравними аналози, тъй като изчислението му се основава на действителни лизингови плащания и продажни цени, които вече вземат предвид тези разлики.

Методът е доста прост, но има следните недостатъци:

* може да се използва само в условия на развит и активен пазар на недвижими имоти;

* не отчита напълно разликата в рисковете или нормите на възвръщаемост на капитала между обекта на оценка и неговия сравним аналог;

* също не взема предвид вероятната разлика в нетния оперативен доход на сравняваните обекти.

Коефициент на обща капитализация.

Основните етапи на изчисляване на цената на обект:

1) избор на сравними (включително по отношение на риск и доход) продажби в даден сегмент от пазара на недвижими имоти;

2) общият среден коефициент на капитализация (ACC) се определя от съотношението на нетния оперативен доход (NOI) на сравним аналог към неговата продажна цена:

KKap=((HCHOia:Tsia)]:m, (1.2)

където Kcap е общият коефициент на капитализация;

NOR/d - нетен оперативен доход на i-тия сравним аналог;

Cia е продажната цена на i-тия сравним аналог;

t е броят на избраните аналози.

Tsob = CHOD0 * Kcap = CHOD0 * [ (CHODia:Tsia)]: t, (1.3)

където NOR е нетният оперативен доход от оценявания обект.

Пример. Оценява се имот с прогнозирана NPV от $50 000. (Таблица 1.5).

Таблица 1.5

Информация за сделки по покупко-продажба

Аналозите A и C не могат да се използват за изчисления, тъй като първият има стойност на NPV, която не е сравнима с този показател за оценявания обект, а вторият има посочен доход за предходната година.

Вероятната продажна цена на оценявания имот ще бъде равна на:

Tsob = $50 000: 0,08 = $625 000

Глава III. Анализ на получените резултати и окончателно заключение за вероятната цена на обекта чрез сравнителен подход

Крайният етап на сравнителния подход е анализът на направените изчисления, за да се получи крайната стойност на стойността на оценявания обект. В този случай е необходимо:

1. Внимателно проверете сравнимите данни за продажбите, използвани за изчислението, и техните коригирани стойности.

2. Съпоставете коригираните стойности на сравними продажби чрез изчисляване на среднопретеглената (средноаритметична) стойност.

Най-голяма тежест се приписва на коригираните ценови стойности на тези избрани аналози, към които са въведени по-малък брой и степен на промени. С други думи, най-голяма тежест при съгласуване на резултатите от корекциите ще се даде на онези аналози, които са най-сравними с оценявания обект.

Също така е възможно да се изчислят количества като режим и медиана. Изчисляването на средноаритметичната стойност е оправдано, ако:

* броят на избраните аналози е минимален;

*коригираните им цени са доста близки. Среднопретеглената стойност, изчислена от оценителя, в повечето случаи ще бъде крайната вероятна продажна цена на оценявания обект, която може да бъде закръглена в приемливи граници във всеки конкретен случай.

Пример. Анализът на три сравними продажби, последващи корекции и „претегляне“ направиха възможно достигането до крайна цена от 532 000 USD. (Таблица 1.6).

Таблица 1.6.

Показване на крайната цена

Аналогови обекти	Коригиран цена, USD
Средно аритметично
Среднопретеглена стойност
Окончателно

Практика на прилагане на сравнителния подход

Пример. Необходимо е да се оцени цената на лятна къща, чиято обща площ е 60 м2. Вилата разполага с четири стаи и течаща вода. Площта на градинския парцел, на който се намира дачата, е 12 декара. Има информация за сделки за покупко-продажба на пет сравнявани обекта в разглежданата крайградска зона (Таблица 1.7). Въпреки че за казахстанските условия опцията финансово изчислениепокупката на недвижим имот под формата на ипотечно кредитиране на купувача от продавача все още е практически неприемлива, но за разглеждания илюстративен пример въвеждаме тази опция за финансово изчисление условно за два сравнени обекта - III и V. в същото време стойностите на завишените продажни цени за тези два сравнявани обекта, представени в таблица 1.8 (7 cu за обект III и 5,6 cu за обект V), се определят съгласно алгоритъма за коригиране, обсъден по-горе, в съответствие с условието на финансови разплащания между продавача и купувача (подценяване на изчисления лихвен процент спрямо пазара).

Преди да се определи величината на корекциите на продажните цени за сравняваните обекти, е необходимо да се определи единицата за сравнение. Продажната цена на сравняваните обекти не може да се счита за единица за сравнение, тъй като общата площ на къщата за тези обекти варира в доста широк диапазон - 45-70 m2 Като единица за сравнение ще изберем продажна цена на 1 м2, изчислените стойности на която за сравняваните обекти са представени в таблица 1.8.

Сега можете последователно да определите стойностите на стойностите за корекция, като същевременно спазвате реда на първите четири елемента за сравнение.

1. Прехвърлени права на собственост. Правен статуте еднакъв за всички сравнявани обекти и съответства на оценявания обект. Няма корекции на продажните цени.

2. Условия за финансово изчисление на придобиването на недвижими имоти. За III и V сравнявани обекти - непазарни условия (цените са завишени). Ние извършваме подходяща корекция на продажните цени на 1 m2 за тези обекти: -0,155 хиляди тенге. - III обект; -0,102 хиляди тенге. - V обект.

3. Условия за продажба. Няма отклонения от чистотата на сделките за всички съпоставими обекти. Няма корекция. „

4. Динамика на сделките на пазара (дата на продажба). За да определим размера на корекцията за фактора време, ние избираме двойка сравнявани продажби: IV и V. В този случай за сравнявания обект V се взема коригираната продажна цена за предишния елемент на сравнение 0,688 хиляди тенге:

(0,885 - 0,688): 0,688 * 100% = 28,6%.

Таблица 1.7.

Информация за сделки за покупко-продажба на дачи във въпросния район

Характеристика	за обекта, който се оценява	Данни за сравнявани обекти
				обект III
Продажна цена, хиляди тенге. Площ на къщата, м2
Динамика на сделката (дата на продажба)					преди 2 седмици
Права на собственост
Условия за продажба	пазар	пазар	пазар	пазар	пазар	пазар
финансови	пазар	пазар	пазар	Непазарен (цената е твърде висока с 7 хиляди тенге.	пазар	Непазарен (цената е твърде висока от
Използва се за
строителство материал
Градинска площ
парцел, тъкане
Брой стаи
транспорт наличност		По-добър от оценявания обект	Подобно на обекта, който се оценява		Подобно на обекта, който се оценява	Подобно на обекта, който се оценява
ВиК

Така през годината продажната цена на 1 m2 от този тип имоти се е увеличила с 28,6%. Прогнозирайки ръста на цената с помощта на проста лихва, за шест месеца цената се е увеличила с 14,3%. Въз основа на това коригираме продажната цена на 1 m2 за I, II и V сравнявани обекти. Коригираните цени след четвъртия елемент на сравнение са основа за последващи независими корекции.

Физически характеристики. Всички сравнявани обекти и оценяваният обект са тухлени къщи, което не налага корекция на продажните цени според използвания строителен материал. В същото време комбинацията от размера на градинския парцел и броя на стаите в представения списък от сравнявани обекти е двувариантна:

1) 12 дка и 4 стаи;

2) 6 декара и 3 стаи. Размерът на корекцията за тези физически характеристики може да се определи чрез избиране на двойка сравнявани обекти, например II и III - 0,084 хиляди тенге. (0,915 - 0,831).

Размерът на корекцията за транспортна достъпност се определя от двойка сравнени обекти I и II - 0,088 хиляди тенге. (1,003 - 0,915). Корекцията на продажната цена на обект I се извършва чрез изваждане на тази сума пари, тъй като транспортната достъпност до този обект е по-добра, отколкото за оценявания обект.

Размерът на корекцията на продажните цени въз основа на наличието на водоснабдяване се определя от двойка сравнени обекти III и IV - 0,054 хиляди тенге. (0,885 - 0,831). Корекцията в продажните цени на обекти I, II и III е положителна, тъй като оценяваният обект е водопроводен.

И така, направени са корекции за всички разглеждани физически характеристики, което ни позволява да определим крайната стойност на коригираните продажни цени за 1 m2 обща площ.

Според представения пример коригираната продажна цена на 1 m2 от общата площ на дачата в разглеждания район е 0,969 хиляди тенге. Тогава пазарната стойност на оценената дача ще бъде 58,14 хиляди тенге. (60 * 0,969).

Крайните стойности на коригираните продажни цени на сравняваните обекти в нашия пример съвпаднаха (Таблица 1.8). Такова съответствие обаче не е необходимо и освен това може да има случаи, когато коригираните цени за всички сравнявани обекти се различават. В тази връзка е формулирано следното правило за избор на стойността на коригираната продажна цена: като база за пазарната стойност на оценявания обект се избира крайната коригирана продажна цена на сравнявания обект (или обекти), за която или абсолютната обща стойност на корекциите или броят на корекциите е минимален. Това правило се формулира въз основа на теоретичната предпоставка за адекватността на продажната цена на обект, който е подобен по всички разглеждани характеристики на пазарната стойност на оценявания обект.

Заключение

Методът на сравнителния анализ на продажбите е класически аналогов метод и се основава на директното използване на налична ценова информация за извършени преди това подобни сделки с недвижими имоти, подобни на предвидените за оценка, и при подобни условия.

Основното предимство на метода за сравнителен анализ на продажбите, при пълно съответствие с правилата за сравнение, е неговата обективност, надеждност и пазарна ориентация. Следователно, когато говорим за пазарна стойност на обект на оценка, методът на сравнение е първият кандидат за нейното получаване.

Но основното предимство на метода за сравнителен анализ на продажбите едновременно поражда основния проблем на този метод - наличието на достатъчно информация - представителни извадки от аналогични обекти, които вече са били обект на сделки на пазара на недвижими имоти, подобни на планираните за обекта на оценката и при подобни условия.

Трудността е, че колкото повече характеристики на оценявания обект и условията на сделката се опитваме да вземем предвид, толкова по-малко възможности има за формиране на представителна извадка от обекти и аналогични сделки или дори за намиране на поне един аналог . Обектите се различават по много начини. Например видимите и потенциално значими разлики включват следното: местоположение на имота, качество на околността, размер и форма на обекта, плътност на застрояване, права върху имота, разрешено ползване (съгласно общия план или специално планово решение ), направени подобрения и др. d.

Методът на сравнение може да се използва както за оценка на земята и сградите, така и за оценка на стойността наемизплатени от наемателя на собственика.

И така, идеята на метода за сравнение е да събере статистика за транзакциите в сектори на пазара на недвижими имоти, да я систематизира и да осигури избор на аналози. Тогава изискваната оценка на обекта е продажната цена (наемна ставка) на идентични обекти на пазара при идентични условия на сделка и в близко бъдеще. А качеството на оценката зависи от пълнотата и надеждността на предоставянето на оценителя на информация за подобни сделки с подобни обекти при подобни условия.

В заключение подчертаваме още веднъж, че основната трудност при прилагането на метода на сравнителния анализ на продажбите е липсата на точна информация: прецедентната база, броят на сделките с недвижими имоти е малък и освен това всъщност няма напълно идентични обекти. Друга трудност при прилагането на метода на сравнителния анализ на продажбите е свързана с факта, че някои от характеристиките на оценявания обект може да не се появят веднага, а едва по-късно, което е свързано с възможността за неговото развитие и съществуващите изисквания за планиране. Това е особено значим и трудно предвидим момент по отношение на съседните парцели и сгради.

Списък на използваните източници:

1. Грязнова А. Г., Федотова М. А. „Оценка на недвижими имоти” - М., 2003 г.;

2. Дж. Фридман, Никълъс Ордуей „Анализ и оценка на генерирането на доходи

недвижими имоти" - М., 1997 г.;

3. Коваленко Г.П. „Пазар недвижими имотив Република Казахстан” – Алмати, 2002 г.;

4. Коростелев С.В. „Икономика на недвижимите имоти“.

5. Смола V.I. „Икономика на недвижимите имоти“.

6. Соловьов М.М. “Оценъчна дейност” - М., 2002 г.;

7. Тарасевич E.I. „Оценка на недвижими имоти”.

Публикувано на Allbest.ru

Подобни документи

Същност, общи характеристикии методи на сравнителен подход. Основни принципи за избор на предприятия-аналоги, анализ на резултатите и значението им. Ценови мултипликатори и техните сравнителни характеристики, процедурата и етапите на изчисляване на пазарната стойност.

тест, добавен на 30.03.2015 г


Професионално мнение на оценителя относно пазарната стойност на оценявания имот. Ред за оценка на пазарната стойност. Определяне на стойността на обекта на оценка чрез разходен и сравнителен подход и пълна възстановителна цена.

курсова работа, добавена на 19.06.2011 г


Производствената система като обект на управление. Характеристика на факторите, влияещи върху ефективността на системно-ситуационния подход в управлението. Анализ на опита в прилагането на системно-ситуационния подход към управлението в Руската федерация и в чужбина.

курсова работа, добавена на 21.10.2013 г


Проучване на междукултурните различия в управленската практика. Същността на сравнителния мениджмънт. Анализ на националните модели на управление, влиянието на историческите фактори върху неговото развитие. Характеристики и начини за подобряване на руския модел на управление.

тест, добавен на 08.04.2013 г


Концепцията за „системно-ситуационен подход към управлението“. Фактори, влияещи върху ефективността на системно-ситуационния подход в управлението на организация. Анализ на ефективността на метода в работата на държавната образователна институция за средно професионално образование "Кемеровски педагогически колеж".

тест, добавен на 20.10.2009 г


Практиката за прилагане на системно-ситуационен подход към управлението на примера на Кемеровския педагогически колеж. Фактори, влияещи върху ефективността на системно-ситуационния подход в управлението. Динамика на финансово-икономическите показатели.

курсова работа, добавена на 20.12.2012 г


Психологически смисъл на кризата. Финансово състояниевъв фирмена криза. Стратегия управление на кризи, неговите етапи и задачи за развитие. Основното съдържание на сравнителния подход. Анализ външни факториза да се идентифицират причините за кризата.

курсова работа, добавена на 17.06.2014 г


Разбиране и особености на прилагане на процесния подход; ресурсна база и разлагане. Прилагане на процесен подход в управлението: ефективност; Нива на описание на процеса. Приложение на концепцията за процесния подход в практиката на организация на производството.

курсова работа, добавена на 16.02.2012 г


Характеристики на прилагане на процесния подход в държавни институцииизползвайки примера на Федералната противопожарна служба. Подобряване на системата за управление на специални противопожарни служби на базата на процесния подход. Проблеми на управленските решения.

дисертация, добавена на 28.07.2014 г


Процесът на вземане на решения в японски компании, ролята на мениджър. Характеристики на японската система за управление. Анализ на практически ситуации за прилагане на японския подход към управлението на качеството на примера на Toyota, световният лидер на автомобилния пазар.

Подходът на директните сравнителни продажби е метод за оценка на пазарната стойност на имот въз основа на скорошни данни за транзакции. Оценителят преглежда сравними имоти, които са били продадени на съответния пазар, след което прави корекции за възможни разлики

между оценяваните и сравними обекти. Резултатът е, че продажната цена на всеки сравним имот се определя така, сякаш има същите основни характеристики като обекта на собственост, когато е продаден. Коригираната цена позволява на оценителя да направи логични изводи за възможната пазарна стойност на оценявания имот. Подходът за директен сравнителен анализ се нарича също чрез метод на сравнителни продажби, пазарен методи метода на пазарната информация.

Директният сравнителен анализ е един от трите подхода за оценка на недвижими имоти. Другите две са печеливши скъпо– изискват и пазарна информация. При първия от тях коефициентът на капитализация се определя въз основа на пазарни данни. Разходният подход изисква оценка на разходите за подмяна или възпроизвеждане въз основа на информация за пазарните цени на материали и труд, режийни разходи и нормални печалби.

Основни принципиПринципите, залегнали в основата на метода са: търсене и предлагане, зависимост, принос, пропорционалност и заместване. Последното предопределя поведението на „нормалния“ купувач - да не купува недвижим имот, ако цената му надвишава цената на подобни обекти със същата степен на полезност.

Предимство на метода:просто и ясно, защото въз основа на очевидни сравнения; позволява корекции въз основа на различни характеристики; дава статистически валидни оценки.

Недостатъци на метода:изисква голямо количество надеждна информация, което е възможно само на масовите пазари на недвижими имоти; с голям брой корекции, надеждността на оценката намалява; използва информация за минали събития на пазара на недвижими имоти и не взема под внимание очакванията.

Обхват на приложение:пазарът на жилища, пазарът на имоти за малък бизнес, някои сегменти на пазара на земя (в рамките на града, градински парцели за вили).

Източници на информация:периодични издания за недвижими имоти, данни от информационни служби, застрахователни компании, личен архив на оценителя и др.

Технология на оценяване:

– проучване на желания пазарен сегмент и избор на недвижим имот, подобен на оценявания;

– събиране и проверка на информация за всеки избран обект;

– избор на необходимите единици за сравнение и извършване на сравнителен анализ за всяка единица;

– извършване на ценови корекции за всеки обект въз основа на установени разлики в сравнителните единици между избрания и оценявания обект;

– съгласуване на коригирани цени и определяне на стойността на оценявания обект.

При извършване на оценка е необходимо да се установи дали сравними обекти се намират в същата пазарна зона като дадения имот, дали са на същата възраст и размер, дали предоставят същите удобства и накрая, момента на продажбата им , икономически условия, включително финансирането, бяха подобни на условията за продажба на процесния имот.

Данните, събрани при продажби на сравними имоти, трябва да бъдат проверени от една от основните страни по сделката (купувач или продавач) или упълномощен агент (брокер, заемодател, компания за собственост). Трябва да се уверите, че сравнимите имоти са конкурентни от гледна точка на купувач с типична пазарна информация. Продажната цена трябва да съответства на сделка на „независими страни“. Това означава, че никоя от страните не е била в затруднение, че и двете страни са имали специфична за пазара информация и са действали икономично и че плащането или финансирането е било в съответствие с нормалните пазарни условия. Оценителят трябва да бъде подозрителен към прекалено прибързани продажби или транзакции между две тясно свързани страни (например между деца и родители, между съпруг и съпруга, между корпорация и изцяло притежавано дъщерно дружество). Продажбите, които зависят от данъчното третиране на една или повече страни, продажбите на имущество на починали лица и продажбите за избягване на възбрана обикновено се отхвърлят.

До степента, в която оценяваният имот се различава от сравним имот, цената на сравнимия имот трябва да бъде коригирана, за да се определи за какво би бил продаден, ако имаше същите основни характеристики като оценявания имот.

Когато се коригират действителните продажни цени на сравними имоти, се правят корекции от (от) сравнимия имот към (към) оценявания имот. В този случай трябва да се опитате да отговорите на въпроса: „За каква сума би бил продаден сравненият обект, ако имаше същите характеристики като сравнявания обект?“ Например, ако сравним апартаментен комплекс се намира в по-живописна зона от обекта и това живописно съвършенство се оценява на пазара на 10 000 $, тогава неговата действителна продажна цена трябва да бъде намалена с 10 000 $, когато имотът за сравнение е по-нисък от предметния имот, действителната продажна цена там следва да е на първо място

завишен до сумата, за която би се продал, имайки по-високи характеристики на втория обект.

Корекциите също се правят въз основа на това как разликите биха били оценени от типичния купувач на пазара. Следователно дадена характеристика не струва непременно това, което струва създаването или унищожаването й, а по-скоро това, което добавя към общата стойност на имота. Например боядисването на сграда може да струва 2000 долара, но е вероятно потенциалният купувач да добави 3500 долара към стойността на имота. Следователно правилната корекция ще бъде 3500 долара, а не 2000 долара.

Основните методи за определяне на размера на измененията включват:

– анализ на сдвоените продажби;

– регресионен анализ;

– общ метод на групиране.

Важно е да запомните, че се правят промени от сравняваните обекти към оценяваните, т.е. необходимо е да се определи на каква цена би бил продаден сравняваният обект, ако има същите характеристики като оценявания.

Анализ на продажбите по двойкие един от начините за определяне на големината на корекцията за всяка характеристика. Състои се от сравняване и анализиране на няколко двойки сравними продажби. Сдвоените продажби са продажбата на два имота, които са почти идентични, с изключение на една характеристика, която оценителят се опитва да оцени, за да направи правилната корекция. Например, оценител се опитва да оцени корекция за наличието на плувен басейн. Таблицата предоставя информация за пет сдвоени продажби, идентифицирани от оценителя в ж.к. Въпреки че оценителят е изчислил средната стойност, медианата и режима, за да опише разпределението на разликите между двойките, това не е заместител на правенето на аналитична преценка. В крайна сметка зависи от оценителя да реши как наличието или липсата на басейн влияе върху общата стойност на имота.

Сдвоени продажби, използвани за определяне на корекцията за

3.5. метод за директен сравнителен анализ на продажбите.

Подходът на директните сравнителни продажби е метод за оценка на пазарната стойност на имот въз основа на скорошни данни за транзакции. Оценителят разглежда сравними имоти, които са били продадени на съответния пазар, след което прави корекции за възможни разлики между оценяваните и сравнимите имоти. Резултатът е, че продажната цена на всеки сравним имот се определя така, сякаш има същите основни характеристики като обекта на собственост, когато е продаден. Коригираната цена позволява на оценителя да направи логични изводи за възможната пазарна стойност на оценявания имот. Подходът на директен сравнителен анализ се нарича също метод на сравнителни продажби, пазарен метод и метод на пазарна информация.

Директният сравнителен анализ е един от трите подхода за оценка на недвижими имоти. Другите две, печеливши и скъпи, също изискват пазарна информация. При първия от тях коефициентът на капитализация се определя въз основа на пазарни данни. Разходният подход изисква оценка на разходите за подмяна или възпроизвеждане въз основа на информация за пазарните цени на материали и труд, режийни разходи и нормални печалби.

Основните принципи на метода са: търсене и предлагане, зависимост, принос, пропорционалност и заместване. Последното предопределя поведението на „нормалния“ купувач да не закупува недвижим имот, ако цената му надвишава цената на подобни обекти със същата степен на полезност.

Предимството на метода: просто и визуално, т.к въз основа на очевидни сравнения; позволява корекции въз основа на различни характеристики; дава статистически валидни оценки.

Недостатъци на метода: изисква голямо количество надеждна информация, което е възможно само на масовите пазари на недвижими имоти; с голям брой корекции, надеждността на оценката намалява; използва информация за минали събития на пазара на недвижими имоти и не взема под внимание очакванията.

Обхват на приложение: жилищен пазар, пазар за малък бизнес, някои сегменти на пазара на земя (в рамките на града, градински парцели за вили).

Източници на информация: периодични изданиявърху недвижими имоти, данни от информационни служби, застрахователни компании, личен архив на оценителя и др.

Технология на оценяване:

проучване на желания пазарен сегмент и избор на недвижим имот, подобен на оценявания;

събиране и проверка на достоверността на информацията за всеки избран обект;

избор на необходимите единици за сравнение и извършване на сравнителен анализ за всяка единица;

извършване на ценови корекции за всеки обект въз основа на установени разлики в сравнителните единици между избрания и оценявания обект;

съгласуване на коригирани цени и определяне на стойността на оценявания обект.

При извършване на оценка е необходимо да се определи дали сравними обекти се намират в същата пазарна зона като дадения имот, дали са на същата възраст и размер, дали предоставят същите удобства и накрая до каква степен времето на тяхната продажба, икономическите условия, включително финансирането, са сходни с условията на продажба на оценявания имот.

Данните, събрани при продажби на сравними имоти, трябва да бъдат проверени от една от основните страни по сделката (купувач или продавач) или упълномощен агент (брокер, заемодател, компания за собственост). Трябва да се уверите, че сравнимите имоти са конкурентни от гледна точка на купувач с типична пазарна информация. Продажната цена трябва да съответства на транзакция на справедливи пазари. Това означава, че никоя от страните не е била в затруднение, че и двете страни са имали специфична за пазара информация и са действали икономично и че плащането или финансирането е било в съответствие с нормалните пазарни условия. Оценителят трябва да бъде подозрителен към прекалено прибързани продажби или транзакции между две тясно свързани страни (например между деца и родители, между съпруг и съпруга, между корпорация и изцяло притежавано дъщерно дружество). Продажбите, които зависят от данъчното третиране на една или повече страни, продажбите на имущество на починали лица и продажбите за избягване на възбрана обикновено се отхвърлят.

До степента, в която оценяваният имот се различава от сравним имот, цената на сравнимия имот трябва да бъде коригирана, за да се определи за какво би бил продаден, ако имаше същите основни характеристики като оценявания имот.

Когато се коригират действителните продажни цени на сравними имоти, се правят корекции от (от) сравнимия имот към (към) оценявания имот. В този случай трябва да се опитате да отговорите на въпроса: „За каква сума би бил продаден сравненият обект, ако имаше същите характеристики като сравнявания обект?“ Например, ако сравним апартаментен комплекс се намира в по-живописна зона от обекта и това живописно съвършенство се оценява на пазара на 10 000 $, тогава неговата действителна продажна цена трябва да бъде намалена с 10 000 $, когато имотът за сравнение е по-нисък от предметния имот, действителната продажна цена на имота на първия трябва да бъде увеличена до сумата, за която би бил продаден, ако имаше по-високите характеристики на втория обект.

Корекциите също се правят въз основа на това как разликите биха били оценени от типичния купувач на пазара. Следователно дадена характеристика не струва непременно това, което струва създаването или унищожаването й, а по-скоро това, което добавя към общата стойност на имота. Например боядисването на сграда може да струва 2000 долара, но е вероятно потенциалният купувач да добави 3500 долара към стойността на имота. Следователно правилната корекция ще бъде 3500 долара, а не 2000 долара.

Основните методи за определяне на размера на измененията включват:

анализ на сдвоени продажби;

регресионен анализ;

общ метод на групиране.

Важно е да запомните, че корекциите се правят от обектите, които се сравняват с този, който се оценява, т.е. необходимо е да се определи на каква цена би бил продаден сравняваният обект, ако има същите характеристики като оценявания.

Анализът на сдвоените продажби е един от начините за определяне на размера на корекцията за всяка характеристика. Състои се от сравняване и анализиране на няколко двойки сравними продажби. Сдвоените продажби са продажбата на два имота, които са почти идентични, с изключение на една характеристика, която оценителят се опитва да оцени, за да направи правилната корекция. Например, оценител се опитва да оцени корекция за наличието на плувен басейн. Таблицата предоставя информация за пет сдвоени продажби, идентифицирани от оценителя в ж.к. Въпреки че оценителят е изчислил средната стойност, медианата и режима, за да опише разпределението на разликите между двойките, това не е заместител на правенето на аналитична преценка. В крайна сметка зависи от оценителя да реши как наличието или липсата на басейн влияе върху общата стойност на имота.

Сдвоени продажби, използвани за определяне на корекцията за

наличие на басейн.

	Продажна цена (USD)
Къща с басейн
Къща без басейн

Средно = 15850 Медиана = 16000 Режим = 16000

Очаквана корекция: $16 000.

Напоследък в практиката на оценяване, при наличието на достатъчно количество данни, започнаха да се използват методите на регресионния анализ. Определянето на размера на корекциите при оценката на стойността на недвижими имоти с помощта на регресионен анализ се основава на използването на поредица от математически формули, например:

където Jc е изчислената корекция на стойността на имота; B коефициент, получен за единицата за сравнение; X измерени данни за оценявания имот.

Или: Jc = B x X + a + c + + n,

където a, c, k, n са положителни или отрицателни коригиращи фактори.

В развитите сектори на пазара на недвижими имоти оценителите използват многофакторни линейни и нелинейни модели като:

където ai са регресионни коефициенти;

Xi различни променливи, характеризиращи определени

фактори, от които зависи стойността на имота и размера на корекцията.

Използването на такива модели обаче е възможно само ако има голямо количество информация за сделки за покупко-продажба на подобни обекти на недвижими имоти.

Общото групиране се използва на активен пазар, където могат да бъдат намерени достатъчен брой сравними продажби, за да се стесни пазарният ценови спред. Този метод може да се използва, когато има относително еднородни обекти. В този случай оценителят може да реши да не прави индивидуални корекции, а да сравни оценявания обект като цяло, за да определи дали е по-добър или по-лош от всеки от сравнимите обекти. След това се прави кумулативна корекция в избраната група. Това елиминира необходимостта да се разглежда поотделно всяка характеристика, която отличава обекта на собственост от сравними продадени имоти. Ако ценовият спред е малък, например около 1%, тогава можем да кажем с увереност, че цената на обекта е средната стойност по отношение на най-голямата и най-малката стойност в групата на разглежданите сравнителни продажби.

Например, оценителят идентифицира три сравними апартамента. Всички те са абсолютно еднакви с обекта на оценка. Оценителят установи следната информация.

	Сравним обект	Продажна цена, долари	Качество в сравнение с обекта, който се оценява
	Апартамент 1		малко по-зле
	Апартамент 2
	Апартамент 3

Ценовият спред между цените е 70 000 69 500 = $1 500, т.е. около 2\%. Следователно е възможно да се използва методът на общо групиране. Най-ниската стойност е 69 500 $. Цената на апартамента е 71 000 $: 2 = 70 250 $.

Корекциите на цените за сравними имоти могат да приемат две основни форми:

в парично изражение;

в проценти.

Паричните корекции са суми, добавени или извадени от продажната цена на всеки сравним имот.

Процентните корекции се използват, когато е трудно да се определят точните парични суми, но пазарните данни показват, че съществуват процентни разлики. Важното тук е да се определи дали тези корекции трябва да бъдат направени на независима база плюс/минус или на кумулативна база.

Независима база плюс/минус трябва да се използва само когато е сигурно, че купувачите на пазара ще оценят характеристиките, които се коригират независимо една от друга. При изчисляване на общата корекция се сумират индивидуалните независими корекции.

Кумулативните процентни корекции се използват, когато отчитането на всяка коригираща характеристика се прави, като се вземе предвид наличието на други характеристики. При изчисляване на общата корекция кумулативните корекции се умножават.

Пример, илюстриращ корекция на цените с помощта на различни изменения, е даден в таблица 3.2.

При коригиране на цената обикновено се правят корекции за следните характеристики:

местоположение:

а) екология;

б) достъп;

Условни продажби:

а) конвенционални или специални ипотеки (FHA или VA);

б) мотивация и познаване на купувача и продавача.

Условия за финансиране:

а) коефициент на ипотечен дълг;

б) лихвен процент;

в) срок на кредита;

г) обезценка и валути тип "топка";

д) такса за финансиране;

е) договори за участие.

5. Физически характеристики:

а) физически параметри;

б) качество на строителство и експлоатация;

в) удобство;

г) функционална пригодност.

Недвижимите имоти имат различни цели, свойства, размери. За да бъдат сравнени по ефективен и разбираем начин, се използват различни единици за сравнение, които позволяват да се приведат различни обекти в един знаменател. За различните пазарни сегменти се използват различни единици за сравнение.

При продажба на земя:

Цена за 1 хектар - цена за 1 м2

Цена за 1 челен метър - цена за лот

Цена за единица плътност

Цената за 1 хектар е единица за сравнение при продажба на големи масиви земя: земеделска земя, земя за промишлени цели и др.

Цената за 1 м се използва при продажба на земя за офиси, търговско развитие, строителство на складове и др. За да се считат за сравними, обектите трябва да имат сходни характеристики, удобства и атрибути (достъп до транспортни мрежи, паркинг, близост до други подобни бизнеси, близост до на потребителите и др.)

Цена за 1 челен метър. Често цената на земя с търговско предназначение се посочва за 1 челен метър. Изчисляването на цената на земята въз основа на цената на фронтален метър предполага определени стандарти за дълбочината на парцелите. Въпреки това зоните, по-дълбоки от стандартните, струват само малко повече. Това е така, защото по-голямата част от разходите се определят от границата по улицата или пътя.

Цена за лот. Цената на земята в жилищните райони може да бъде изразена на базата на парцела, който се строи. При стандартни размери и форми на парцелите, колебанията в цените ще бъдат малки.

Цена за единица плътност. Нормативни актовеЗонирането обикновено ограничава гъстотата на застрояване на различни парцели земя. На някои пазари това води до котировка на цената въз основа на максималната плътност, разрешена от кодовете за зониране. Пример за единица за плътност е съотношението на застроената площ към площта на земята.

За застроените площи се използват следните мерни единици:

цена за 1 м2 обща площ;

цена за 1 м2 чиста площ, която се отдава под наем;

цена на сгради и постройки за 1 м2;

цена за 1 m (или друга единица обем);

цена за стая

единична цена

цена за единица, генерираща доход (такса за 1 място в театъра, такса за 1 място на паркинг и др.)

За недвижими имоти, носещи доход, методът за оценка на имота се основава на съотношението на дохода към продажната цена. В този случай се използват единици за сравнение:

Коефициент на брутния наем (GRM), известен също като мултипликатор на брутния доход (GIM);

общ коефициент на капитализация, известен също като общ коефициент на капитализация (OAR).

Брутният мултипликатор е съотношението на продажната цена към потенциалния брутен доход или действителния брутен доход

Коефициент на обща капитализация. Общата норма на възвръщаемост е елемент от приходния подход при оценката. За да определи общия процент на капитализация от пазарни данни, оценителят трябва да избере подобни наскоро продадени имоти, които имат потоци от доходи, сходни по риск и продължителност с потока от доходи на оценявания имот. Това позволява на оценителя да използва директна капитализация, за да преобразува прогнозирания нетен оперативен доход (NOI) в оценка на пазарната стойност. Директната капитализация се определя като превръщането на очаквания нетен оперативен доход в една сума текуща стойностчрез разделяне на дохода на подходящо съотношение, отразяващо преобладаващата връзка между нетния оперативен доход и продажната цена на сравними имоти, продавани на пазара.

Сравнителен подход

Сравнителният анализ на продажбите се основава на принципа на заместването: рационалният купувач няма да плати повече за даден парцел земя, отколкото би му струвал подобен парцел с подобни свойства. полезни свойства. За да използвате този метод, трябва:

1) задайте единици за сравнение:

За големи площи със селскостопанско, промишлено или жилищно строителство - цена за 1 хектар;

IN бизнес центровеградове, за офиси, магазини и др. - цена за 1 кв. m;

За търговско ползване на земя в градовете - цена за 1 m от "червената линия" (цената се определя пропорционално на границата на парцела);

Стандартни по форма и размер парцели в жилищни и вилни зони - цена за парцел;

За развитие на поземлен имот, като се вземе предвид броят на етажите - цената на единица плътност - съотношението на застроената площ към площта на поземления имот Kstr/z. Ако, например, Kstr/z = 3, тогава общата площ на всички етажи не трябва да надвишава площта на сградата повече от 3 пъти;

За застроени жилищни сгради единица за сравнение може да бъде цената на 1 кв.м. m обща или чиста площ; цена за 1 куб.м м за складове, асансьори; цена на единица, която носи приходи - място в гараж, на стадион, паркомясто и др.;

2) определяне за всеки от елементите чрез директно сравнение естеството и степента на разлика на всеки аналог от оценяваната памет;

3) да направи корекции, като вземе предвид разликите между оценения парцел и сравними площи по отношение на основните фактори. Правят се корекции в посока от сравними към оценени. Ако сравним парцел е по-добър от оценявания парцел във всяко отношение, тогава неговата действителна цена трябва да бъде намалена, а ако е по-ниска, тогава цената на сравнимия парцел трябва да бъде увеличена. Корекцията може да се извърши като процент, в рубли, както за всеки фактор, така и като цяло за аналогов обект. Когато правите процентни корекции, редът, в който се правят, е важен, тъй като последващите процентни корекции се прилагат към всяка предишна, вече коригирана сравнима продажна цена. Често се използва следната схема:

Условия на финансиране - в резултат на извършване на корекция се получава цената, на която би се продал съпоставим имот при нормални условия на финансиране;

Специални условия на продажба - съпътстващите сделката условия на продажба се вземат предвид, след извършване на корекция се получава цената, на която би се продал съпоставим имот при нормални условия на финансиране и продажба;

Време за продажба - корекция за време, като се вземе предвид тенденцията на пазарните цени в даден период от време;

Местоположение - промени в местоположението на паметта;

Физическа характеристика F5 - в резултат на корекции се получава продажната цена на складовата единица, която най-реално отразява цената към датата на оценката. Промени могат да се правят както на цялата продажна цена на съпоставим парцел, така и на конкретната цена - 1 м2, 1 стотни метра, 1 хектар;

4) проверка на аналозите за съвместимост - коригиращите цени на аналозите трябва да са близки една до друга; ако има значителни несъответствия, тогава е препоръчително да изберете други аналози;

5) изчисляване на пазарната стойност на оценявания имот чрез разумно обобщение на коригираните цени на аналози.

Сравнителен подходшироко използвани в страни с развити пазари на земя, особено за оценка на свободни поземлени имоти и парцели с типово застрояване. Този подход се основава на систематизиране и сравнение на информация за продажните цени на подобни парцели, т.е. на принципа на заместване. Сравнителният подход включва метода за сравнение на продажбите и метода за пренасяне.

Метод за сравнение на продажбитепредполага, че рационалният купувач за парцел земя, обявен за продажба, няма да плати повече от сумата, за която може да бъде закупен парцел земя, подобен по размер и местоположение. Следователно цените, платени наскоро за сравними имоти, отразяват пазарната стойност на земята, която се оценява.

Метод за сравнение на продажбите е най-простият и ефективен методоценка, може да се използва за оценка както на действително свободна, така и на предполагаема свободна земя; ви позволява да определите конкретната цена на парцел, като направите процентни корекции на продажните цени на аналози. При липса на информация за цените на сделките с парцели е разрешено да се използват цени на предлагане (търсене).

Общоприети елементи за сравнение за парцели: права на собственост, условия на финансиране, специални условияпродажби, пазарни условия (промяна във времето), местоположение (отдалеченост от града и пътищата, характеристики на околната среда), условия на зониране, физически характеристики (размер, форма и дълбочина на обекта, ъглово разположение, тип почва, топография), налични комунални услуги, икономически характеристики, най-доброто и ефективно използване. Когато оценявате земя, можете да използвате множество единици за сравнение, коригирайки цената на всяка единица и завършвайки с множество стойности, които определят диапазон от стойности. Градските земи представляват специална категория, тяхната стойност се влияе от размера на града и неговия производствен и икономически потенциал, нивото на развитие на инженерната и социалната инфраструктура, регионалните природни, екологични и други фактори.

Методът дава доста точни резултати само в развит информационно отворен конкурентен пазар. Руският пазар на земя не отговаря на тези изисквания; стойността на парцел не може да се определи въз основа на информация за сделки за продажба на парцели аналог. Следователно оценката трябва да събере цялата налична информация, за да приложи всички методи за оценка на обекта.

Методът за сравнение на продажби включва следните стъпки:

Етап 1.Идентифициране на скорошни продажби на сравними имоти в съответния сегмент на пазара на земя.
Оценителизучава пазара на земя, сегментира го и определя към кой пазарен сегмент принадлежи обектът на оценка. Сегментиране на пазара- това е процесът на разделяне на пазара на сектори, разположени в една и съща географска област, имащи подобни или конкурентни възможности за използване на земята, подобни характеристики на обекти и субекти.
ДОХарактеристиките на парцела, характерни за този сегмент, включват:

• зониране и предназначениеземеползване;
• плодородие при оценка на земеделска или горска земя;
• местоположение;
• прехвърлени законни вещни права и други.

  Характеристиките на типичен субект за този сегмент от пазара на земя включват:

• инвестиционна мотивация;
• платежоспособност;
• социално-правен статус;
• източници и форми на финансиране;
• клиентски предпочитания и други.

INВ резултат на сегментирането на пазара на земя се разграничават следните сегменти:

• площи, използвани за градинарство и зеленчукопроизводство;
• парцели за индивидуално жилищно строителство;
• обекти за масово жилищно строителство;
• парцели за търговски имоти;
• площи за промишлени съоръжения и др.

След това се идентифицират последните продажби на сравними парцели в съответния сегмент на пазара на земя, събира се информация за цените, офертите, търсенето и предлагането за продажба на подобни парцели.

За сравнение са използвани няколко продадени парцела. Обикновено са достатъчни три до пет аналога, но по-големият брой повишава надеждността на оценката. Например в Испания методът за сравнение на разходите се основава най-малко на цени на трискорошни транзакции, или шест текущи ценипредложения.

Етап 2. Проверка на информация за сделки с парцели.На този етап се избира информация, за да се повиши нейната надеждност и да се получи потвърждение, че транзакциите са извършени по типичен начин пазарни условия. Данните, събрани при продажби на сравними парцели, трябва да бъдат потвърдени от една от страните по сделката (купувач или продавач) или посредник.

Освен това, когато избирате аналогов обект, обърнете внимание на типичната продължителност на експозицията, независимостта на субектите на сделката и инвестиционната мотивация. Инвеститорите трябва да имат сходни мотиви, а закупените терени да имат еднакво предназначение и разрешено ползване. Трябва да се вземат предвид разпоредбите за зониране, за да се определи потенциалното използване на оценявания имот. Например, ако два парцела земя се намират в различни зони, което им пречи да имат еднакво предназначение, те не могат да се считат за сравними.

Методът за директен сравнителен анализ на продажбите (наричан по-долу метод за анализ на продажбите) се състои в анализ на действителните сделки за покупко-продажба на недвижими имоти и сравняване на обектите, върху които са извършени ритниците, с оценявания обект на недвижими имоти.

Методът за оценка на недвижими имоти се основава на принципа на заместването, който гласи, че купувачът няма да купи имот, ако стойността му надвишава разходите за закупуване на подобен имот на пазара, който има същата полезност. Поради това се приема, че цените, на които са извършени сделките за покупко-продажба на пазара на недвижими имоти за обект, подобен или подобен на оценявания обект, отразяват неговата пазарна стойност

Когато използва метода за анализ на продажбите, оценителят симулира сравними имоти, които са били продадени наскоро в съответния сектор на пазара на недвижими имоти и прави корекции в цената за разликите, които съществуват между оценяваните и сравнимите имоти. Тази процедура определя продажната цена на всеки сравним имот, сякаш той има същите основни характеристики като обекта на собственост, когато е продаден. Коригираните цени за сравними недвижими имоти позволяват на оценителя да направи заключение за пазарната стойност на оценявания имот.

Методът на директен сравнителен анализ на продажбите понякога се нарича от експерти пазарен подходили метода на пазарната информация. Той е най-приложим за развитите сектори на пазара на недвижими имоти, като пазара на жилища.

Технология за прилагане на метода за сравнителен анализ на продажбите.

Най-често оценителите използват следната технология, когато прилагат метода за анализ на продажбите: на първия етап те идентифицират последните продажби на сравними обекти на съответния пазар; на втория етап се проверява точността на информацията за транзакциите; на третия етап се правят корекции на цената на сравними обекти, като се вземат предвид разликите между оценявания обект и всеки от сравнимите обекти. Нека разгледаме накратко всеки от етапите на оценка.

Стъпка 1: Идентифицирайте последните продажби на сравними имоти на съответния пазар.

Източници на информация за последните продажби на сравними имоти могат да бъдат собственият архив на оценителя, банки с данни на фирми за недвижими имоти, банки с данни на нотариални кантори, териториални агенции на Държавния комитет по собствеността, където се регистрират сделките за продажба и регистър на собствениците на недвижими имоти се поддържа, публикации в периодичния печат за сключени сделки покупко-продажба на недвижими имоти и други източници.

Когато преглеждате последните продажби на недвижими имоти, е необходимо да се уверите, че съпоставимият имот е на същата физическа възраст, същият парцел земя, същият финансови условиясделки и др.

Етап 2. Проверка на информацията за транзакцията.

Данните за транзакцията, събрани от оценител, трябва да бъдат проверени и потвърдени от продавача, купувача или брокера (оценител), който е придружил транзакцията. Потвърждението на цената на сделката е необходимо, за да се провери действителната цена на сделката, т.к Често на „вторичния” пазар в договора за покупко-продажба е посочена една (по-малка) сума, но не е посочена действителната цена на сделката, а тя по правило е много по-висока. Намаляването на стойността на сделката в договора за покупко-продажба се обяснява с големия размер на държавното мито и значителните ставки на данък върху имуществото. Проблемът с "двойната цена" е държавен проблем. В някои страни това е разрешено например чрез въвеждане на законодателство, според което общински властимениджмънтът има право на предимство при закупуване на недвижими имоти, предлагани за продажба. Ако общинските власти установят, че покупко-продажбата на недвижим имот се извършва на цена много по-ниска от пазарната, тогава те вземат решение общината да закупи този имот на тази намалена цена.

Особено внимателно е необходимо да се проверяват цените при сделки за покупко-продажба, когато те се извършват между две страни с тясно свързани интереси: например между роднини, между дружества майка и дъщерни дружества и др.

Стъпка 3: Правене на корекции на цената, за да се вземат предвид разликите между оценявания имот и всеки от сравнимите имоти.

Експертът-оценител прави промени в цената на сравним обект, доколкото оценяваният обект се различава от сравнимия. Тези корекции се правят, за да се определи цената, на която може да бъде продаден сравним имот, ако има същите характеристики като този, който се оценява.

В процеса на коригиране на действителните продажни цени на сравними имоти се правят корекции от сравнимия имот към обекта. В този случай експертът-оценител трябва да отговори на въпроса: „На каква цена би бил продаден имотът, ако притежава същите характеристики като оценявания имот?“ Например, ако сравнима жилищна сграда се намира в по-малко опасна за околната среда градска зона от съответната жилищна сграда и тази разлика в условията на околната среда се оценява на пазара на 10 000 $, тогава нейната действителна продажна цена трябва да бъде намалена с 10 000 $, ако a съпоставимият обект е по-нисък от оценявания, действителната продажна цена на първия следва да се увеличи до сумата, за която би бил продаден, ако имаше по-високи характеристики на оценявания обект.

Особеността на извършването на промени е, че разликите в характеристиките на обектите се оценяват от гледна точка на типичния купувач. Следователно изменението на която и да е характеристика не струва непременно толкова, колкото е било изразходвано за създаването (или елиминирането) на тази характеристика. Например, цената на боядисването на лятна къща беше приблизително 1000 долара, но селската къща беше значително трансформирана в резултат на това боядисване и типичният купувач би бил готов да плати 2000 долара за тази картина. Следователно правилната сума на корекцията би била да бъде $2000.

Методи за определяне на големината на корекцията.

Основните начини за определяне на размера на корекциите са сдвоен анализ на продажбите, регресионен анализ и изчисляване на себестойността на артикула, за който се изисква корекция.