Борлуулалтын харьцуулалт нь үнэлгээ хийх арга юм. Борлуулалтын шинжилгээг хэрхэн хийх вэ: үе шат, арга, арга

Мэдлэгийн санд сайн ажлаа илгээх нь энгийн зүйл юм. Доорх маягтыг ашиглана уу

Мэдлэгийн баазыг суралцаж, ажилдаа ашигладаг оюутнууд, аспирантууд, залуу эрдэмтэд танд маш их талархах болно.

http://www.allbest.ru/ сайтад нийтлэгдсэн.

Бүгд Найрамдах Казахстан Улсын Боловсрол, шинжлэх ухааны яам

Курсын ажил

"Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ ба менежмент" гэсэн чиглэлээр

сэдвээр: "Харьцуулсан борлуулалтын шинжилгээний арга"

Караганда 2007 он

Оршил

I бүлэг Харьцуулсан аргын онцлог

II бүлэг Нэмэлт өөрчлөлтийн ангилал, мөн чанар. Орлого, борлуулалтын үнийн харьцаанд үндэслэн үнэлгээ

III бүлэг Харьцуулсан аргыг ашиглан олж авсан үр дүнгийн дүн шинжилгээ, объектын боломжит үнийн эцсийн дүгнэлт. Харьцуулсан аргыг хэрэглэх дадлага

Дүгнэлт

Ном зүй

Оршил

Үнэлгээний аргуудын нэг болох харьцуулалт нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээнд хамгийн өргөн хэрэглэгддэг. Үүний мөн чанар нь ижил төстэй байдлыг тодорхойлох эсвэл хооронд нь ялгахын тулд нэгэн төрлийн объектуудыг харьцуулах явдал юм. Харьцуулалтын тусламжтайгаар эдийн засгийн үзэгдлийн ерөнхий ба тусгай байдлыг илрүүлж, судалж буй объектын түвшний өөрчлөлтийг тогтоож, тэдгээрийн хөгжлийн чиг хандлага, хэв маягийг судалдаг. Энэ аргын ач холбогдлыг “БҮХ ЗҮЙЛИЙГ ХАРЬЦУУЛАЛТАД МЭДНЭ” гэдэг үгээр онцлон тэмдэглэсэн байдаг.

Харьцуулсан борлуулалтын шинжилгээ нь сүүлийн үеийн гүйлгээнд үндэслэн хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тооцоолох арга юм. Үнэлгээчин нь зах зээлийн бодит гүйлгээнд дүн шинжилгээ хийж, тэдгээрийн хийсэн объектыг үнэлж буй объекттой харьцуулдаг. Энэ арга нь орлуулах зарчим дээр суурилдаг. Ухаалаг хөрөнгө оруулагч эсвэл худалдан авагч нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд ижил ашигтай өөр ижил төстэй үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахад төлөх зардлаас илүү төлөхгүй гэж үздэг. Иймд ижил төстэй болон харьцуулах боломжтой үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тусгах ёстой.

Шууд борлуулалтын харьцуулалт хийхдээ үнэлгээчин холбогдох зах зээлд зарагдсан харьцуулж болохуйц үл хөдлөх хөрөнгийг авч үздэг; дараа нь үнэлэгдсэн болон харьцуулж болох объектуудын хооронд байж болох ялгаануудад тохируулга хийнэ. Үүний үр дүнд харьцуулж болох үл хөдлөх хөрөнгө тус бүрийн борлуулалтын үнийг худалдах үед тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээтэй ижил үндсэн шинж чанартай байсан мэт тодорхойлогддог. Тохируулах үнэ нь үнэлгээчинд зах зээл дээр үнэлэгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгийн боломжит үнэ цэнийн талаар логик дүгнэлт хийх боломжийг олгодог.

Мөн харьцуулах аргахарьцуулсан борлуулалтын арга гэж нэрлэдэг. зах зээлийн арга(зах зээлийн хандлага) эсвэл зах зээлийн мэдээллийн арга (зах зээлийн мэдээллийн арга).

Харьцуулсан шинжилгээ нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний гурван аргын нэг юм. Нөгөө хоёр нь - орлого, зардал нь зах зээлийн мэдээлэл шаарддаг. Эхнийх нь зах зээлийн мэдээлэлд үндэслэн капиталжуулалтын харьцааг тодорхойлдог.

Зардлын арга нь материалын зах зээлийн үнийн талаархи мэдээлэлд үндэслэн солих эсвэл дахин үйлдвэрлэх зардлыг тооцоолохыг шаарддаг. хөдөлмөр, нэмэлт зардал ба хэвийн ашиг.

БҮЛЭГ I. Харьцуулсан аргын онцлог

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний харьцуулсан арга нь зах зээл дээрх ижил төстэй үл хөдлөх хөрөнгөтэй сүүлийн үеийн гүйлгээний талаарх мэдээлэл, үнэлж буй үл хөдлөх хөрөнгийг аналогитай харьцуулах явдал юм.

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээнд харьцуулсан аргыг хэрэглэх анхны урьдчилсан нөхцөл бол үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл хөгжсөн байх явдал юм. Энэ зах зээлийн хөгжил хангалтгүй, түүнчлэн үнэлж буй үл хөдлөх хөрөнгө нь төрөлжсөн буюу зах зээлийн ерөнхий байдлыг харгалзахгүй онцгой ашиг тустай, ачаалал ихтэй байгаа нь энэхүү хандлагыг ашиглахыг зохисгүй болгож байна.

Харьцуулсан арга нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний эрэлт нийлүүлэлт, орлуулалт ба хувь нэмэр гэсэн гурван үндсэн зарчимд суурилдаг. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний эдгээр зарчмууд дээр үндэслэн харьцуулсан арга нь хэд хэдэн тоон болон чанарын аргуудхарьцуулах элементүүдийг онцлон тэмдэглэж, үнэлэгдсэн объектын үнэ цэнийг загварчлахын тулд харьцуулах объектын зах зээлийн мэдээлэлд тохируулга хийх.

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний харьцуулсан аргын үндсэн зарчим бол орлуулах зарчим бөгөөд хэрэв зах зээл дээр ижил төстэй хэд хэдэн үл хөдлөх хөрөнгө байгаа бол оновчтой хөрөнгө оруулагч ижил төрлийн үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахад шаардагдах дүнгээс илүү төлбөр төлөхгүй гэж заасан байдаг. .

Харьцуулсан аргыг ашиглан үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний үндсэн үе шатуудыг авч үзье.

1-р шат. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн төлөв байдал, хөгжлийн чиг хандлага, ялангуяа энэ объект хамаарах сегментийг судалж байна. Үнэлгээ хийгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгөтэй хамгийн харьцуулах боломжтой, харьцангуй саяхан зарагдсан үл хөдлөх хөрөнгийн үл хөдлөх хөрөнгийг тодорхойлсон.

2-р шат. Аналог объектуудын талаарх мэдээллийг цуглуулж, баталгаажуулсан; цуглуулсан мэдээлэлд дүн шинжилгээ хийж, аналог объект бүрийг үнэлж буй объекттой харьцуулна.

3-р шат. Харьцуулсан объектуудын үнийн шинж чанарын тодорхойлсон ялгааг харгалзан үзэхийн тулд харьцуулж болох аналогийн борлуулалтын үнэд тохируулга хийдэг.

4-р шат. Аналог үл хөдлөх хөрөнгийн тохируулсан үнийг харилцан тохиролцож, үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн эцсийн үнийг харьцуулсан аргад үндэслэн гаргана.

Эхний шатанд зах зээлийн сегментчилэл зайлшгүй шаардлагатай, жишээлбэл. зах зээлийг ижил төстэй объект, субьект бүхий салбаруудад хуваах.

Ижил төстэй объектууд:

* ашиглалтын зорилго;

* чанар;

* шилжүүлсэн эрх;

* байршил;

* Физик шинж чанар.

Үүнтэй төстэй сэдвүүд:

* төлбөрийн чадвар;

* санхүүжилтийн боломж;

* хөрөнгө оруулалтын сэдэл.

Харьцуулж болох үл хөдлөх хөрөнгө нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн нэг сегментэд хамаарах ёстой бөгөөд тэдгээртэй хийсэн гүйлгээг энэ сегментийн хувьд ердийн нөхцөлд хийх ёстой.

* эргэн төлөгдөх хугацаа;

* гүйлгээний субъектуудын бие даасан байдал;

* хөрөнгө оруулалтын сэдэл.

Ялангуяа дараахь зүйлийг анхаарч үзэх хэрэгтэй.

Өртөх хугацаа гэдэг нь тухайн объект зах зээл дээр байх хугацаа юм. Зах зээлийн янз бүрийн сегментүүдэд өртөх хугацаа өөр өөр байдаг бөгөөд объектын чанараас ихээхэн хамаардаг. Жишээлбэл, Москвад орон сууцны орон сууцны өртөлтийн дундаж хугацаа ойролцоогоор нэг сар, оффисын барилгад нэг сар хагасаас гурван сар хүртэл байдаг. Хэрэв объектыг стандарт үзэсгэлэнгийн хугацаанаас хамаагүй богино хугацаанд зарсан бол энэ нь дутуу үнэлэгдсэн үнийг илтгэнэ. Хэрэв объект зах зээл дээр стандарт өртөх хугацаанаас хамаагүй удаан байсан бол үнэ хөөрөгдөнө. Аль ч тохиолдолд гүйлгээ нь зах зээлийн сегментийн хувьд ердийн зүйл биш бөгөөд үүнийг харьцуулж болохгүй.

Гүйлгээний субъектуудын бие даасан байдал нь зах зээлийн үнээр хэлцэл хийгдээгүй бөгөөд худалдан авагч, худалдагч дараахь тохиолдолд тэдгээрийн талаарх мэдээллийг харьцуулах боломжгүй гэсэн үг юм.

* холбоотой;

* холдинг болон бие даасан охин компанийн төлөөлөл байх;

* харилцан хамаарал, харилцан ашиг сонирхол харилцан адилгүй байх;

* гүйлгээ нь барьцаа болон бусад үүргийн дарамттай объектоор хийгдсэн;

* нас барсан хүмүүсийн эд хөрөнгийг худалдах;

* ипотекийн эд хөрөнгийг хураахаас зайлсхийхийн тулд борлуулалт хийх гэх мэт.

Хөрөнгө оруулалтын сэдлийг дараахь байдлаар тодорхойлно.

* хөрөнгө оруулагчдын ижил төстэй сэдэл;

* ижил төстэй объектуудыг хамгийн сайн, үр дүнтэй ашиглах;

* барилгын элэгдлийн зэрэг.

Жишээлбэл, оффисын зохион байгуулалтад зориулж барилга худалдаж авах нь тухайн барилгыг зочид буудал болгон ашиглахаар төлөвлөж байгаа бол аналог болгон ашиглах боломжгүй, учир нь хүлээгдэж буй орлого, зардлын урсгал өөр байх болно.

Элэгдлийн зэрэг нь 80% -иас дээш байгаа объектыг их засваргүйгээр профайлын дагуу ашиглах боломжгүй. Иймд 80-аас дээш хувийн элэгдэлтэй барилга худалдан авах нь элэгдэл багатай барилгыг худалдан авахаас өөр сэдэлтэйгээр тохиолддог. Эхний тохиолдолд энэ нь дүрмээр бол шинэ байгууламж барих эрхийг худалдан авах явдал юм.

Харьцуулж болох объектыг сонгох үндсэн шалгуурууд (аналогууд):

1) үл хөдлөх хөрөнгө өмчлөх эрх;

2) санхүүжилтийн нөхцөл;

3) худалдах нөхцөл, хугацаа;

4) байршил;

5) биеийн шинж чанар.

1) Эд хөрөнгийн эрх.

Бүрэн эрх нь зах зээлийн түрээс болон одоогийн санхүүжилтээр тодорхойлогддог тул эрхийн засвар нь зах зээлийн түрээс болон гэрээний түрээсийн хоорондох ялгаанаас өөр зүйл биш юм.

2) Гүйлгээг санхүүжүүлэх нөхцөл.

Үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах, худалдах санхүүжилтийн ердийн бус нөхцөл (жишээлбэл, бүрэн санхүүжилтийн хувьд) тохиолдолд нарийвчилсан дүн шинжилгээ хийх шаардлагатай бөгөөд үүний үр дүнд энэхүү хэлцлийн үнэд зохих өөрчлөлт оруулсан болно. .

3) Борлуулалтын нөхцөл, худалдах хугацаа.

Санхүүжилтийн нөхцлийн тохируулга, шилжүүлсэн татварыг тооцохоос хойш хууль ёсны эрхболон хязгаарлалт, түүнчлэн борлуулалтын нөхцөл нь хэцүү байдаг, энэ нь илүү дээр юм, боломжтой бол, дүн шинжилгээ хийх, харьцуулах ийм ажил гүйлгээг авч үзэхгүй байх. Үгүй бол эдгээр шинж чанаруудын тохируулга эхлээд хийгддэг.

Борлуулалтын хугацаа нь харьцуулах борлуулалтын гол элементүүдийн нэг юм. Аналог үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын үнэд энэ шинж чанарыг тохируулахын тулд үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дэх үнийн өөрчлөлтийн чиг хандлагыг цаг хугацааны явцад мэдэж байх шаардлагатай.

4) Байршил нь үнэлж буй үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэд чухал нөлөө үзүүлдэг тул харьцуулж болохуйц борлуулалтыг харьцуулах зайлшгүй элемент юм.

5) Эд хөрөнгийн физик шинж чанар - материалын хэмжээ, төрөл, чанар, эд хөрөнгийн байдал, эвдрэлийн зэрэг, бусад шинж чанаруудыг мөн өөрчилсөн болно.

Харьцуулах нэгж.

Объектууд нь хэмжээ, тэдгээрт багтсан нэгжийн тоогоор ялгаатай байдаг тул зарагдсан объектыг үнэлж буй объекттой харьцуулах нь маш их бэрхшээлтэй тулгардаг бөгөөд бэлэн байгаа өгөгдлийг нийтлэг хуваагч болгон багасгах шаардлагатай байдаг. физик нэгж(жишээлбэл, 1 м2 тутамд үнэ), эсвэл эдийн засгийн.

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн өөр өөр сегментүүд өөр өөр харьцуулалтын нэгжийг ашигладаг.

Газрын харьцуулалтын нэгж:

* 1 га талбайн үнэ;

* 1 зуун метр квадрат үнэ;

* 1 м2 талбайн үнэ.

Барилга байгууламжийг харьцуулах нэгжүүд:

* нийт талбайн 1 м2 үнэ;

* урд талын 1 метрийн үнэ;

* түрээслэх цэвэр талбайн 1 м2-ын үнэ;

* 1 м3 талбайн үнэ.

Орлого ба борлуулалтын үнийн харьцаанд үндэслэн төслүүдийг үнэлэхдээ нийт түрээсийн үржүүлэгч буюу нийт капиталжуулалтын харьцааг эдийн засгийн харьцуулах нэгж болгон ашиглаж болно.

II БҮЛЭГ. Нэмэлт өөрчлөлтийн ангилал ба мөн чанар

Оруулсан нэмэлт, өөрчлөлтийн ангилал нь тооцооны янз бүрийн аргуудыг харгалзан үзэх, үнэлж буй объект болон харьцуулах аналогийн хоорондох ялгааг тохируулахад үндэслэсэн бөгөөд үүнийг Зураг 1.1-д тусгасан болно.

Хувийн тохируулга нь ижил төстэй объектын борлуулалтын үнэ эсвэл түүний харьцуулах нэгжийг ижил төстэй объект болон үнэлж буй объектын шинж чанарын ялгааны зэргийг тусгасан коэффициентоор үржүүлж хийдэг. Хэрэв үнэлэгдсэн объект нь харьцуулж болохуйц аналогиас илүү байвал сүүлийнх нь үнэд нэмэгдэж буй хүчин зүйл, хэрэв муу бол буурах хүчин зүйл нэмэгдэнэ.

Хувийн тохируулгад жишээ нь байршил, элэгдэл, борлуулалтын цаг хугацааны тохируулга орно.

Зардлын тохируулга:

а) харьцуулах нэгжид хийсэн мөнгөн тохируулга (1 га, нягтын нэгж, 1 зуун метр квадрат) зарагдсан аналог объектын үнийг өөрчилнө. тодорхой хэмжээ, энэ нь аналог объект болон үнэлж буй объектын шинж чанарын ялгааг үнэлдэг. Хэрэв үнэлэгдсэн объект нь харьцуулж болохуйц аналогиас илүү байвал эерэг нэмэлт өөрчлөлт оруулна;

Харьцуулалтын нэгжид хийсэн мөнгөний тохируулгад чанарын үзүүлэлтийн тохируулга, түүнчлэн статистикийн аргаар тооцоолсон залруулга;

б) борлуулсан аналоги объектын үнэд хийсэн мөнгөн залруулга нь түүнийг бүхэлд нь аналог объект болон үнэлж буй объектын шинж чанарын зөрүүгээр тооцсон тодорхой хэмжээгээр өөрчилдөг.

Борлуулсан аналоги объектын үнэд хийсэн мөнгөний зохицуулалт нь нэмэлт сайжруулалт (агуулах, зогсоол гэх мэт) байгаа эсэх, байхгүй байгаа эсэхийг тохируулах шаардлагатай.

Тооцоолол, нэмэлт өөрчлөлт.

Тооцоолох, залруулахын тулд олон янзын аргыг ашигладаг бөгөөд үүнд дараахь зүйлс орно.

* хосолсон борлуулалтын дүн шинжилгээнд суурилсан аргууд;

* тооцоо, нэмэлт өөрчлөлтийн шинжээчдийн арга;

* статистикийн аргууд.

Хосолсон борлуулалтын арга.

Хосолсон худалдаа гэдэг нь нэг параметрийг (жишээлбэл, байршил) эс тооцвол бие биенийхээ яг хуулбар болох хоёр объектын борлуулалтыг хэлнэ. Энэ арга нь дээр дурдсан шинж чанарын тохируулгыг тооцоолж, энэ үзүүлэлтээр үнэлэгдэж буй объекттой харьцуулах боломжтой аналог объектын борлуулалтын үнийг тохируулах боломжийг олгодог.

Энэ аргын хязгаарлагдмал хэрэглээ нь хосолсон борлуулалтын объектуудыг сонгох, их хэмжээний мэдээлэл хайх, боловсруулах нарийн төвөгтэй байдалтай холбон тайлбарлаж байна.

Жишээлбэл, ижил төстэй (харьцуулсан) гурван орон сууцны худалдан авах, худалдах гүйлгээний үнийг мэддэг бөгөөд тэдгээрийн хоёр нь хотын төвд, нэг нь захад байрладаг - Майкудукт (Хүснэгт 1.1).

Хүснэгт 1.1 Орон сууц худалдах, худалдах гүйлгээний анхны мэдээлэл

Майкудук дахь үнэлэгдсэн орон сууцны нэгж талбайн өртгийг тодорхойлохын тулд харьцуулж буй объектын 1 м2 талбайн худалдан авах, худалдах үнийг тохируулахдаа танилцуулсан хоёр шинж чанарыг (элемент) харгалзан үзэх шаардлагатай. харьцуулалт нь нэмэлт, i.e. харилцан нөлөө үзүүлэхгүй. Тиймээс ямар ч бие даасан дарааллаар тохируулга хийж болно.

Тохируулга хийх үндэслэл.

1. Байршил. Бид харьцуулах боломжтой хос борлуулалтыг сонгоно - I ба III, эдгээр нь зөвхөн нэг харьцуулалтын элементээр ялгаатай - байршил (орон сууцны нөхцөл ижил байна). Тохируулгын хэмжээ нь:

600 ам.доллар - 800 доллар = - 200 доллар

2. Орон сууцны нөхцөл байдал. Бид харьцуулах боломжтой хос борлуулалтыг сонгоно - II ба III, эдгээр нь зөвхөн нэг харьцуулалтын элементээр ялгаатай - нөхцөл (орон сууцны байршил ижил). Тохируулгын хэмжээ нь:

960 ам.доллар - 800 ам.доллар = 160 ам.доллар

Харьцуулсан борлуулалтын залруулгын утгыг тодорхойлсны дараа бид тохируулгын хүснэгтийг гаргаж, зохих залруулга хийж, эцэст нь харьцуулсан гурван борлуулалтын тохируулсан борлуулалтын үнийн утгыг тогтооно (Хүснэгт 1.2).

Ийнхүү харьцуулах боломжтой үл хөдлөх хөрөнгийн худалдан авах, худалдах үнийг тохируулснаар Майкудук дахь орон сууцны үнэлэгдсэн нийт талбайн 1 м2 нь 760 ам.доллар байна. Эерэг ба танилцуулгын талаар зарим тодруулга хийцгээе сөрөг утгуудтохируулга. Ингээд хотын төвд байрлах II, III орон сууцны борлуулалтад хасах зохицуулалт (-200 ам.доллар) хийсэн байна. Энэ нь хотын төвд байрлах орон сууцны үнэд сөргөөр нөлөөлж, бидний үнэлж буй орон сууц байрлах Майкудук руу нөхцөлт "шилжүүлэх" замаар урьдчилан тодорхойлсон.

I, III-ийн борлуулалтын эерэг зохицуулалт (+160 ам.доллар) нь эдгээр орон сууцыг "муу биш" байдлаас "сайн" төлөв рүү "шилжсэн" -ээр урьдчилан тодорхойлсон байдаг.

Хүснэгт 1.2. Тохируулах хүснэгт

Харьцуулах шинж чанар (элементүүд).	Объектыг үнэлж байна	Худалдах I	Худалдах, II	Борлуулалт III
Үнэ, ам.доллар/м2
Байршил	Майкудук	Майкудук
Тохируулга байршил
Орон сууцны нөхцөл байдал		муугүй шүү		муугүй шүү
Тохируулга орон сууцны нөхцөл байдал
Эцсийн тохируулга
Тохируулсан
борлуулалтын үнэ, c.u.

Тооцоолох, нэмэлт өөрчлөлт оруулах шинжээчдийн арга.

Суурь шинжээчийн аргуудТооцоолох, тохируулга хийх, ихэвчлэн хувь хэмжээ нь үнэлгээний объект нь харьцуулж болох аналогиас хэр муу эсвэл илүү сайн болохыг шинжээчийн субъектив дүгнэлт юм.

Үнэлгээний объектын үнэ цэнийг X гэж тэмдэглэж, харьцуулж болох аналогийн борлуулалтын үнийг 1.0-тэй тэнцүү авч үзье.

объект бол аналогоос илүү сайн 15% -иар, дараа нь аналогийн үнэ мөн адил 15% -иар нэмэгдэх ёстой.

X=1.0 + 15% *1.0 =1.0*(1+0.15)= 1.15;

Хэрэв үнэлэгдсэн объект нь аналогиасаа 15% муу байвал аналогийн үнэ буурна.

X =1.0-15%*1.0= 1.0*(1.0-0.15) = 0.85.

3. Аналог нь үнэлэгдсэн объектоос 15% илүү байвал аналогийн үнэ буурах ёстой:

1.0 = X + 15%*X = X*(1 +0.15), X = 0.87.

4. Аналог нь үнэлэгдсэн объектоос 15% муу байвал аналогийн үнэ өсөх ёстой.

1.0 = X-15%*X=X*(1.0-0.15), X= I: 0.85 = 1.18.

Тооцоолол, тохируулгын шинжээчдийн аргыг ихэвчлэн мөнгөний зохицуулалтыг хангалттай нарийвчлалтай тооцоолох боломжгүй тохиолдолд ашигладаг, гэхдээ хувийн зөрүүний талаархи зах зээлийн мэдээлэл байдаг.

Залруулга тооцох статистик аргууд.

Корреляци-регрессийн шинжилгээний аргын мөн чанар нь үл хөдлөх хөрөнгийн объектын үнийн өөрчлөлт ба түүний шинж чанарын өөрчлөлтийн хоорондын хамаарлыг зөвшөөрөгдсөн албан ёсны болгох явдал юм.

Энэ арга нь маш их хөдөлмөр шаарддаг бөгөөд үүнийг ашиглахад үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл нэлээд хөгжсөн байх шаардлагатай, учир нь энэ арга нь мэдээллийн сангаас олон тооны төлөөллийн дээжийг шинжлэхийг хамардаг.

Жишээ. Нэмэлт өөрчлөлт оруулах, зассан үр дүнг авах дараалал.

1. Өмнөх, аль хэдийн тохируулсан харьцуулж болох борлуулалтын үнэ тус бүрд хувийн тохируулга үргэлж хийгддэг.

2. Мөнгөний нэмэлт өөрчлөлтийг хийсэн, дараалал нь хамаагүй.

Зарим тохиолдолд хүүгийн өмнө аналогийн үнэд хийсэн мөнгөний зохицуулалтыг бүхэлд нь хийх ёстой. Жишээлбэл, хэрэв санхүүжилтийн нөхцөл эсвэл өмчлөлийн тохируулга нь үнэмлэхүй мөнгөн тохируулга гэж тооцогдсон бол эхлээд ижил түвшний үнийг тохируулахад хэрэглэнэ.

Жишээ. Нийт 1000 м2 талбайтай, 500,000 ам.доллараар зарагдсан аналогийн үнийг тохируулах шаардлагатай байна. Нэмэлт өөрчлөлт оруулах, эцсийн өртгийг олж авах дарааллыг хүснэгтэд үзүүлэв. 1.3.

харьцуулсан борлуулалтын тохируулга үнэ

Хүснэгт 1.3.

Харьцуулах элементүүд	Үндэслэлтэй оруулсан нэмэлт, өөрчлөлтийн хэмжээ, %	Нэмэлт өөрчлөлтийн мөнгөн илэрхийлэл, тохируулсан үнэ, c.u.
Аналогийн борлуулалтын үнэ Шилжүүлсэн өмчлөлийн өөрчлөлт Тохируулах үнэ
Санхүүжилтийн нөхцлийн тохируулга Тохируулах үнэ
Борлуулалтын нөхцөлийн өөрчлөлт Тохируулах үнэ
Эдийн засгийн нөхцөл байдлын өөрчлөлтөд тохируулга хийх Тохируулах үнэ
Байршлын залруулга Тохируулах үнэ
Элэгдлийн тохируулга Тохируулах үнэ
Нэмэлт сайжруулалтын тохируулга (нийт үнэд мөнгөн дүнгээр) Тохируулах үнэ
Хуваарийн тохируулга (харьцуулах нэгжийн мөнгөн тохируулга)
нийт зардал

Орлого, борлуулалтын үнийн харьцаанд үндэслэн үнэлгээ

Энэ тохиолдолд харьцуулах нэгжийг ашиглана.

1. Нийт түрээсийн үржүүлэгч (GRM).

2. Ерөнхий капиталжуулалтын харьцаа (GCR).

Нийт түрээсийн үржүүлэгч нь борлуулалтын үнийг боломжит нийт орлого (PVI) эсвэл бодит нийт орлого (AGI)-д харьцуулсан харьцаа юм.

VRM ашиглахын тулд та дараах зүйлсийг хийх ёстой:

a) тухайн объектоос бий болсон зах зээлийн нийт (бодит) орлогыг тооцоолох;

б) аналогийн харьцуулсан борлуулалтын нийт (бодит) орлогын борлуулалтын үнийн харьцааг тодорхойлох;

в) үнэлэгдсэн объектын нийт (бодит) орлогыг аналогийн GRM-ийн дундаж (жигнэсэн дундаж) утгаар үржүүлнэ.

Үнэлгээ хийгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын боломжит үнийг томъёогоор тооцоолно

Цоб = PVD0 * VRMa = PVD0 *[ (Тиа: PVDia)]: t, (1.1)

Үүнд: Цоб нь үнэлж буй эд хөрөнгийн худалдах боломжит үнэ;

PVDo - үнэлэгдсэн объектын нийт (бодит) орлого;

VRMa - аналогийн дагуу дундаж түрээсийн нийт үржүүлэгч;

i-р харьцуулах аналогийн Tsia худалдах үнэ;

PVDia - i-р харьцуулах аналогийн боломжит нийт орлого;

Жишээ. Даралт ихтэй үл хөдлөх хөрөнгийг 150 мянган ам.доллараар үнэлэх шаардлагатай. Мэдээллийн сан нь саяхан зарагдсан аналогуудын талаархи мэдээллийг агуулдаг (Хүснэгт 1.4).

Хүснэгт 1.4.

Нийт түрээсийн үржүүлэгчийн тооцоо

BRM (аналогиас дунджаар авсан) = 5 (5 + 5.43 + 4.8) : 3.

Цоб = 150,000 доллар * 5 = 750000 ам.доллар

VRM нь эдгээр ялгааг харгалзан үзсэн бодит түрээсийн төлбөр, борлуулалтын үнэ дээр суурилдаг тул объект болон харьцуулж болохуйц аналоги хоорондын тохь тух болон бусад ялгааг харгалзан тохируулаагүй болно.

Энэ арга нь маш энгийн боловч дараахь сул талуудтай.

* зөвхөн хөгжсөн, идэвхтэй үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн нөхцөлд ашиглах боломжтой;

* үнэлгээний объект болон түүний харьцуулах боломжтой талуудын эрсдэл эсвэл хөрөнгийн өгөөжийн зөрүүг бүрэн тооцдоггүй;

* мөн харьцуулсан объектуудын үйл ажиллагааны цэвэр орлогын боломжит зөрүүг тооцдоггүй.

Нийт капиталжуулалтын харьцаа.

Объектын өртгийг тооцоолох үндсэн үе шатууд:

1) үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн тухайн сегмент дэх харьцуулах боломжтой (эрсдэл, орлогын хувьд) борлуулалтыг сонгох;

2) нийт дундаж капиталжуулалтын харьцаа (ACC) нь харьцуулж болох аналогийн үйл ажиллагааны цэвэр орлогын (NOI) борлуулалтын үнэд харьцуулсан харьцаагаар тодорхойлогддог.

KKap=((HCHOia:Tsia)]:m, (1.2)

энд Kcap нь нийт капиталжуулалтын харьцаа;

NOR/d - i-р харьцуулах аналогийн цэвэр үйл ажиллагааны орлого;

Cia нь i-р харьцуулах аналогийн борлуулалтын үнэ;

t нь сонгосон аналогуудын тоо юм.

Цоб = CHOD0 * Kcap = CHOD0 * [ (CHODia:Tsia)]: t, (1.3)

Энд NOR нь үнэлэгдсэн объектын үйл ажиллагааны цэвэр орлого юм.

Жишээ. Төлөвлөсөн NPV 50,000 ам.доллартай үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлдэг. (Хүснэгт 1.5).

Хүснэгт 1.5

Худалдан авах, худалдах гүйлгээний талаархи мэдээлэл

Эхнийх нь үнэлж буй объектын энэ үзүүлэлттэй харьцуулах боломжгүй NPV утгатай, хоёр дахь нь өмнөх жилийн орлоготой тул А ба С аналогийг тооцоололд ашиглах боломжгүй.

Үнэлгээ хийгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын боломжит үнэ нь дараахь хэмжээтэй тэнцүү байна.

Цоб = 50,000 доллар: 0,08 = 625,000 доллар

III бүлэг. Харьцуулсан аргыг ашиглан олж авсан үр дүнгийн дүн шинжилгээ, объектын боломжит үнийн талаархи эцсийн дүгнэлт.

Харьцуулсан аргын эцсийн шат бол үнэлж буй объектын үнийн эцсийн утгыг олж авахын тулд хийсэн тооцооллын дүн шинжилгээ юм. Энэ тохиолдолд шаардлагатай:

1. Тооцоололд ашигласан борлуулалтын харьцуулсан өгөгдөл болон тэдгээрийн тохируулсан утгыг сайтар шалгана уу.

2. Жигнэсэн дундаж (арифметик дундаж) утгыг тооцоолох замаар харьцуулсан борлуулалтын тохируулсан утгыг нэгтгэх.

Хамгийн их жинг илүү бага тоо, хэмжээний нэмэлт өөрчлөлт оруулсан сонгосон аналогуудын тохируулсан үнийн утгуудад өгдөг. Өөрөөр хэлбэл, тохируулгын үр дүнг зөвшилцөхөд хамгийн их жинг үнэлж буй объекттой хамгийн харьцуулахуйц аналогуудад өгнө.

Мөн горим, медиан зэрэг хэмжигдэхүүнүүдийг тооцоолох боломжтой. Арифметик дундаж утгыг тооцоолох нь дараахь тохиолдолд үндэслэлтэй болно.

* сонгосон аналогийн тоо хамгийн бага;

*тэдний тохируулсан үнэ маш ойрхон байна. Үнэлгээчний тооцоолсон жигнэсэн дундаж нь ихэнх тохиолдолд үнэлэгдсэн объектын эцсийн боломжит борлуулалтын үнэ байх бөгөөд үүнийг тодорхой тохиолдол бүрт зөвшөөрөгдөх хязгаарт багтаан дугуйлж болно.

Жишээ. Гурван харьцуулсан борлуулалтын дүн шинжилгээ, дараагийн тохируулга, "жинлэх" нь эцсийн үнэ 532,000 ам.долларт хүрэх боломжтой болсон. (Хүснэгт 1.6).

Хүснэгт 1.6.

Эцсийн үнийг харуулж байна

Аналог объектууд	Тохируулсан үнэ, c.u.



Арифметик дундаж

Жинлэсэн дундаж
Финал

Харьцуулсан аргыг хэрэглэх дадлага

Жишээ. Нийт талбай нь 60 м2 байдаг зуны байшингийн өртөгийг тооцоолох шаардлагатай. Зуслангийн байшин нь дөрвөн өрөө, цэвэр устай. Зуслангийн байшин байрладаг цэцэрлэгийн талбай нь 12 акр талбайтай. Хэлэлцэж буй хотын захын бүс дэх харьцуулсан таван объектын худалдан авах, худалдах гүйлгээний мэдээлэл байна (Хүснэгт 1.7). Хэдийгээр Казахстаны хувьд сонголт хийх боломжтой санхүүгийн тооцооХудалдагч худалдан авагчид ипотекийн зээл олгох хэлбэрээр үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах нь бараг хүлээн зөвшөөрөгдөхгүй хэвээр байгаа боловч авч үзэж буй жишээн дээр бид харьцуулсан хоёр объект болох III ба V гэсэн санхүүгийн тооцооны энэ сонголтыг нөхцөлтэйгээр нэвтрүүлж байна. Үүний зэрэгцээ, Хүснэгт 1.8-д үзүүлсэн эдгээр хоёр харьцуулсан объектын үнийн хөөрөгдөл (III объектын хувьд 7 cu, V объектын хувьд 5,6 cu) -ийн нөхцөлийн дагуу дээр дурдсан тохируулгын алгоритмын дагуу тодорхойлогдоно. худалдагч ба худалдан авагчийн хоорондох санхүүгийн тооцоо (зах зээлтэй харьцуулахад тооцоолсон хүүгийн хэмжээг дутуу илэрхийлэх).

Харьцуулж буй объектуудын борлуулалтын үнийн тохируулгын хэмжээг тодорхойлохын өмнө харьцуулах нэгжийг тодорхойлох шаардлагатай. Харьцуулсан объектын борлуулалтын үнийг харьцуулах нэгж гэж үзэх боломжгүй, учир нь эдгээр объектын байшингийн нийт талбай нь нэлээд өргөн хүрээтэй байдаг - 45-70 м2 1 м2 талбайн борлуулалтын үнэ, харьцуулсан объектуудын тооцоолсон утгыг 1.8-р хүснэгтэд үзүүлэв.

Одоо та эхний дөрвөн харьцуулалтын элементийн дарааллыг харгалзан тохируулгын утгуудын утгыг дараалан тодорхойлж болно.

1. Шилжүүлсэн өмчлөх эрх. Хууль эрх зүйн байдалхарьцуулсан бүх объектын хувьд ижил бөгөөд үнэлэгдсэн объекттой тохирч байна. Борлуулалтын үнийн зохицуулалт байхгүй.

2. Үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах санхүүгийн тооцооны нөхцөл. III ба V харьцуулсан объектуудын хувьд - зах зээлийн бус нөхцөл байдал (үнэ хөөрөгддөг). Бид эдгээр объектын 1 м2 талбайн борлуулалтын үнийг зохих ёсоор тохируулж байна: -0.155 мянган тенге. - III объект; -0.102 мянган тенге. - V объект.

3. Борлуулалтын нөхцөл. Бүх харьцуулж болох объектуудын хувьд гүйлгээний цэвэр байдлаас хазайлт байхгүй. Тохируулга байхгүй. "

4. Зах зээл дээрх гүйлгээний динамик (борлуулалтын огноо). Хугацааны хүчин зүйлийн тохируулгын хэмжээг тодорхойлохын тулд бид харьцуулсан борлуулалтын хосыг сонгоно: IV ба V. Энэ тохиолдолд харьцуулсан V объектын хувьд өмнөх харьцуулсан элементийн борлуулалтын үнийг 0.688 мянган тенге авна.

(0,885 - 0,688): 0,688 * 100% = 28,6%.

Хүснэгт 1.7.

Тухайн нутаг дэвсгэрт дача худалдаж авах, худалдах гүйлгээний талаархи мэдээлэл

Онцлог шинж чанартай	үнэлж буй объектын хувьд	Харьцуулсан объектуудын өгөгдөл
				III объект
Борлуулалтын үнэ, мянган тенге. Байшингийн талбай, м2
Хэлэлцээрийн динамик (Борлуулалтын огноо)					2 долоо хоногийн өмнө
Өмчлөл

Борлуулалтын нөхцөл	зах зээл	зах зээл	зах зээл	зах зээл	зах зээл	зах зээл
санхүүгийн	зах зээл	зах зээл	зах зээл	Зах зээлийн бус (үнэ нь 7 мянган тенгегээр хэт өндөр байна.	зах зээл	Зах зээлийн бус (үнэ хэт өндөр байна
Ашигласан
барилга материал
Цэцэрлэгийн талбай
талбай, нэхэх
Өрөөний тоо
Тээвэрлэлт олдоц		Үнэлэгдсэн объектоос илүү сайн	Үнэлгээ хийгдэж буй объекттой төстэй		Үнэлгээ хийгдэж буй объекттой төстэй	Үнэлгээ хийгдэж буй объекттой төстэй
Ус дамжуулах хоолой

Ийнхүү жилийн хугацаанд энэ төрлийн үл хөдлөх хөрөнгийн 1 м2 талбайн борлуулалтын үнэ 28.6%-иар өссөн байна. Энгийн хүү ашиглан үнийн өсөлтийг урьдчилан таамаглахад зургаан сарын хугацаанд үнэ 14.3%-иар өссөн байна. Үүний үндсэн дээр I, II, V харьцуулсан объектын 1 м2 талбайн борлуулалтын үнийг тохируулдаг. Харьцуулалтын дөрөв дэх элементийн дараа тохируулсан үнэ нь цаашид бие даасан зохицуулалт хийх үндэс суурь болно.

Физик шинж чанар. Бүх харьцуулсан объектууд болон үнэлж буй объектууд нь тоосгон байшин бөгөөд ашиглалтын дагуу борлуулалтын үнийг тохируулах шаардлагагүй болно. барилгын материал. Үүний зэрэгцээ, харьцуулсан объектуудын танилцуулсан жагсаалт дахь цэцэрлэгийн талбайн хэмжээ, өрөөний тоог хослуулах нь хоёр хувилбар юм.

1) 12 акр, 4 өрөө;

2) 6 акр, 3 өрөө. Эдгээр физик шинж чанаруудын тохируулгын хэмжээг харьцуулсан хос объектыг сонгох замаар тодорхойлж болно, жишээлбэл, II ба III - 0.084 мянган тенге. (0.915 - 0.831).

Тээврийн хүртээмжийн тохируулгын хэмжээг I ба II харьцуулсан хос объектоос тодорхойлно - 0.088 мянган тенге. (1.003 - 0.915). I объектын борлуулалтын үнийг тохируулахдаа энэ хэмжээний мөнгийг хасах замаар хийгддэг, учир нь энэ объект руу тээвэрлэх хүртээмж нь үнэлж буй объектоос хамаагүй дээр юм.

Усан хангамж байгаа эсэхээс хамаарч борлуулалтын үнийг тохируулах хэмжээг III ба IV харьцуулсан хос объектоос 0.054 мянган тенгегээр тодорхойлно. (0.885 - 0.831). I, II, III объектын борлуулалтын үнийн тохируулга эерэг гарсан, учир нь үнэлэгдсэн объект нь урсгал устай байдаг.

Тиймээс, авч үзэж буй бүх физик шинж чанарт тохируулга хийгдсэн бөгөөд энэ нь нийт талбайн 1 м2 талбайн борлуулалтын тохируулсан үнийн эцсийн утгыг тодорхойлох боломжийг бидэнд олгодог.

Үзүүлсэн жишээний дагуу авч үзэж буй талбай дахь зуслангийн байшингийн нийт талбайн 1 м2 борлуулалтын тохируулсан үнэ нь 0.969 мянган тенге байна. Дараа нь үнэлэгдсэн зуслангийн байшингийн зах зээлийн үнэ 58.14 мянган тенге болно. (60 * 0.969).

Бидний жишээн дээрх харьцуулсан объектуудын борлуулалтын тохируулсан үнийн эцсийн утга давхцаж байна (Хүснэгт 1.8). Гэсэн хэдий ч ийм тохирол хийх шаардлагагүй бөгөөд үүнээс гадна харьцуулсан бүх объектын тохируулсан үнэ өөр өөр байх тохиолдол бий. Үүнтэй холбогдуулан тохируулсан борлуулалтын үнийн үнийг сонгох дараах дүрмийг томъёолсон болно: үнэлэгдсэн объектын зах зээлийн үнэ цэнийн үндэс болгон харьцуулсан объектын (эсвэл объектын) эцсийн тохируулсан борлуулалтын үнийг сонгоно. тохируулгын үнэмлэхүй нийт утга буюу тохируулгын тоо хамгийн бага байна. Энэхүү дүрмийг авч үзэж буй бүх шинж чанараараа үнэлж буй объектын зах зээлийн үнэ цэнэтэй ижил төстэй объектын борлуулалтын үнэ хангалттай байх онолын үндэслэлд үндэслэн боловсруулсан болно.

Дүгнэлт

Харьцуулсан борлуулалтын шинжилгээний арга нь сонгодог аналог арга бөгөөд үнэлгээнд зориулагдсантай ижил төстэй үл хөдлөх хөрөнгийн объекттой ижил төстэй гүйлгээ, ижил төстэй нөхцөлд урьд нь хийгдсэн ижил төстэй гүйлгээний талаархи бэлэн үнийн мэдээллийг шууд ашиглахад суурилдаг.

Харьцуулалтын дүрмийг бүрэн дагаж мөрддөг харьцуулсан борлуулалтын шинжилгээний аргын гол давуу тал нь түүний бодитой байдал, найдвартай байдал, зах зээлийн чиг баримжаа юм. Тиймээс бид үнэлгээний объектын зах зээлийн үнэ цэнийн талаар ярихад харьцуулах арга нь түүнийг олж авах анхны нэр дэвшигч юм.

Гэсэн хэдий ч харьцуулсан борлуулалтын шинжилгээний аргын гол давуу тал нь энэ аргын гол асуудал болох хангалттай мэдээлэлтэй байх - төлөвлөгдсөнтэй адил үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд аль хэдийн үйл ажиллагаа явуулж байсан аналог объектуудын төлөөлөх дээжийг бий болгодог. үнэлгээний объект болон ижил төстэй нөхцөлд.

Хэцүү зүйл бол үнэлж буй объектын шинж чанар, гүйлгээний нөхцөлийг харгалзан үзэх тусам объект, ижил төстэй гүйлгээний төлөөллийн түүврийг бүрдүүлэх, тэр ч байтугай дор хаяж нэг аналогийг олох боломж бага байдагт оршино. . Объектууд нь олон талаараа ялгаатай байдаг. Жишээлбэл, харагдахуйц, мэдэгдэхүйц ялгаа нь дараахь зүйлийг агуулдаг: эд хөрөнгийн байршил, хүрээлэн буй орчны чанар, талбайн хэмжээ, хэлбэр, барилгын нягтрал, эд хөрөнгийн эрх, зөвшөөрөгдсөн ашиглалт (ерөнхий төлөвлөгөө эсвэл төлөвлөлтийн тусгай шийдвэрийн дагуу). ), сайжруулсан гэх мэт d.

Харьцуулах аргыг газар, барилга байгууламжийг үнэлэх, үнэ цэнийг тооцоход ашиглаж болно түрээстүрээслэгчээс эзэмшигчид төлсөн.

Тиймээс харьцуулах аргын санаа нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн салбар дахь гүйлгээний статистик мэдээллийг цуглуулах, системчлэх, аналогийг сонгох явдал юм. Дараа нь объектын шаардлагатай үнэлгээ нь ижил төстэй гүйлгээний нөхцөлд болон ойрын ирээдүйд зах зээл дээрх ижил объектын борлуулалтын үнэ (түрээсийн хувь) юм. Үнэлгээний чанар нь ижил төстэй нөхцөлд ижил төстэй объекттой ижил төстэй гүйлгээний талаархи мэдээллийг үнэлэгчийг бүрэн дүүрэн, найдвартай хангахаас хамаарна.

Дүгнэж хэлэхэд, харьцуулсан борлуулалтын шинжилгээний аргыг хэрэглэхэд тулгарч буй гол бэрхшээл бол үнэн зөв мэдээлэл дутмаг байгааг бид дахин онцлон тэмдэглэж байна: өмнөх суурь, үл хөдлөх хөрөнгийн объекттой хийсэн гүйлгээний тоо бага, үүнээс гадна үнэндээ бүрэн байхгүй байна. ижил төстэй объектууд. Борлуулалтын харьцуулсан шинжилгээний аргыг хэрэглэхэд тулгарч буй өөр нэг бэрхшээл бол үнэлж буй объектын зарим шинж чанар нь нэн даруй гарч ирэхгүй, харин хожим нь гарч ирдэгтэй холбоотой бөгөөд энэ нь түүнийг хөгжүүлэх боломж, одоо байгаа төлөвлөлтийн шаардлагатай холбоотой юм. Энэ нь хөрш зэргэлдээх талбай, барилга байгууламжтай холбоотой онцгой ач холбогдолтой бөгөөд урьдчилан таамаглахад хэцүү мөч юм.

Ашигласан эх сурвалжуудын жагсаалт:

1. Gryaznova A. G., Fedotova M. A. "Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ" - М., 2003;

2. Ж.Фридман, Николас Ордвей “Орлого бий болгох шинжилгээ, үнэлгээ

үл хөдлөх хөрөнгө" - М., 1997;

3. Коваленко Г.П. "Зах зээл үл хөдлөх хөрөнгөБүгд Найрамдах Казахстан улсад" - Алматы, 2002;

4. Коростелев С.В. "Үл хөдлөх хөрөнгийн эдийн засаг".

5. Резин V.I. "Үл хөдлөх хөрөнгийн эдийн засаг".

6. Соловьев М.М. “Үнэлгээний үйл ажиллагаа” - М., 2002;

7. Тарасевич Е.И. "Хөрөнгийн үнэлгээ".

Allbest.ru дээр нийтлэгдсэн

Үүнтэй төстэй баримт бичиг

Мөн чанар, ерөнхий шинж чанарболон харьцуулсан хандлагын аргууд. Аналог аж ахуйн нэгжийг сонгох үндсэн зарчим, түүний үр дүн, ач холбогдлын дүн шинжилгээ. Үнийн үржүүлэгч ба тэдгээрийн харьцуулсан шинж чанар, зах зээлийн үнийг тооцох журам, үе шатууд.

туршилт, 2015 оны 30-ны өдөр нэмэгдсэн

Үнэлгээ хийгдэж буй хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээний талаарх үнэлгээчний мэргэжлийн дүгнэлт. Зах зээлийн үнэ цэнийг үнэлэх журам. Үнэлгээний объектын үнэ цэнийг өртөг, харьцуулсан арга, бүрэн орлуулах зардлыг ашиглан тодорхойлох.

курсын ажил, 2011-06-19 нэмэгдсэн

Удирдлагын объект болох үйлдвэрлэлийн систем. Менежмент дэх систем-нөхцөл байдлын аргын үр нөлөөнд нөлөөлж буй хүчин зүйлсийн шинж чанар. ОХУ болон гадаадад менежментийн систем-нөхцөл байдлын хандлагыг ашиглах туршлагад дүн шинжилгээ хийх.

курсын ажил, 2013/10/21 нэмэгдсэн

Удирдлагын практикт соёл хоорондын ялгааг судлах. Харьцуулсан менежментийн мөн чанар. Үндэсний менежментийн загварт дүн шинжилгээ хийх, түүний хөгжилд түүхэн хүчин зүйлсийн нөлөөлөл. Оросын менежментийн загварыг сайжруулах онцлог, арга замууд.

туршилт, 04/08/2013 нэмэгдсэн

"Удирдлагын тогтолцооны нөхцөл байдлын хандлага" гэсэн ойлголт. Байгууллагыг удирдахад систем-нөхцөл байдлын хандлагын үр нөлөөнд нөлөөлж буй хүчин зүйлүүд. "Кемерово багшийн коллеж" улсын дунд мэргэжлийн боловсролын сургалтын байгууллагын үйл ажиллагаанд аргын үр нөлөөний дүн шинжилгээ.

тест, 2009 оны 10-р сарын 20-нд нэмэгдсэн

Кемеровогийн сурган хүмүүжүүлэх коллежийн жишээг ашиглан менежментийн тогтолцооны нөхцөл байдлын хандлагыг ашиглах практик. Удирдлагын систем-нөхцөл байдлын аргын үр нөлөөнд нөлөөлж буй хүчин зүйлүүд. Санхүү, эдийн засгийн үзүүлэлтүүдийн динамик.

курсын ажил, 2012/12/20 нэмэгдсэн

Хямралын сэтгэл зүйн утга учир. Санхүүгийн байдалкомпанийн хямралд. Стратеги хямралын менежмент, түүний үе шат, хөгжлийн зорилтууд. Харьцуулсан аргын үндсэн агуулга. Шинжилгээ гадаад хүчин зүйлүүдхямралын шалтгааныг тогтоохын тулд.

курсын ажил, 2014/06/17 нэмэгдсэн

Үйл явцын хандлагын талаархи ойлголт, онцлог; нөөцийн суурь ба задрал. Удирдлагын үйл явцын хандлагыг хэрэгжүүлэх: үр ашиг; Процессын тодорхойлолтын түвшин. Үйлдвэрлэлийн зохион байгуулалтын практикт үйл явцын хандлагын тухай ойлголтыг ашиглах.

курсын ажил, 2012/02/16 нэмэгдсэн

Процессын хандлагыг ашиглах онцлог төрийн байгууллагуудХолбооны галын албаны жишээг ашиглан. Гал түймрийн тусгай ангиудын удирдлагын тогтолцоог үйл явцын хандлагад үндэслэн боловсронгуй болгох. Удирдлагын шийдвэрийн асуудал.

дипломын ажил, 2014 оны 07-р сарын 28-нд нэмэгдсэн

Шийдвэр гаргах үйл явц дахь Японы компаниуд, менежерийн үүрэг. Японы удирдлагын тогтолцооны онцлог. Автомашины зах зээлд дэлхийд тэргүүлэгч Тоёота компанийн жишээн дээр Японы чанарын удирдлагын арга барилыг ашиглах практик нөхцөл байдлын дүн шинжилгээ.

үнэлэгдсэн болон харьцуулах объектуудын хооронд. Үүний үр дүнд харьцуулах боломжтой үл хөдлөх хөрөнгө тус бүрийн борлуулалтын үнийг худалдахдаа тухайн эд хөрөнгөтэй ижил үндсэн шинж чанартай байсан мэт тогтоодог. Тохируулах үнэ нь үнэлгээчинд зах зээл дээр үнэлэгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгийн боломжит үнэ цэнийн талаар логик дүгнэлт хийх боломжийг олгодог. Шууд харьцуулсан шинжилгээний арга гэж нэрлэдэг мөн харьцуулсан борлуулалтын арга, зах зээлийн аргаарболон зах зээлийн мэдээллийн арга.

Шууд харьцуулсан шинжилгээ нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний гурван аргын нэг юм. Нөгөө хоёр нь ашигтайТэгээд үнэтэй– мөн зах зээлийн мэдээлэл шаарддаг. Эхнийх нь зах зээлийн мэдээлэлд үндэслэн капиталжуулалтын харьцааг тодорхойлдог. Зардлын арга нь материал, хөдөлмөрийн зах зээлийн үнэ, нэмэлт зардал, хэвийн ашгийн талаархи мэдээлэлд үндэслэн солих эсвэл дахин үйлдвэрлэх зардлыг тооцоолохыг шаарддаг.

Үндсэн зарчимАргын үндсэн зарчмууд нь эрэлт нийлүүлэлт, хамаарал, хувь нэмэр, пропорциональ ба орлуулалт юм. Сүүлийнх нь "хэвийн" худалдан авагчийн зан үйлийг урьдчилан тодорхойлдог - хэрэв үнэ нь ижил ашигтай ижил төстэй объектын өртөгөөс давсан бол үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахгүй.

Аргын давуу тал:энгийн бөгөөд ойлгомжтой, учир нь илэрхий харьцуулалт дээр үндэслэсэн; өөр өөр шинж чанарт үндэслэн тохируулга хийх боломжийг олгодог; статистикийн үндэслэлтэй тооцооллыг өгдөг.

Аргын сул тал:их хэмжээний найдвартай мэдээлэл шаарддаг бөгөөд энэ нь зөвхөн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд л боломжтой байдаг; олон тооны залруулах нэмэлт, өөрчлөлт оруулснаар үнэлгээний найдвартай байдал буурдаг; үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд өнгөрсөн үйл явдлын талаарх мэдээллийг ашигладаг бөгөөд хүлээлтийг харгалзан үздэггүй.

Хэрэглээний талбар:орон сууцны зах зээл, жижиг бизнесийн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл, газрын зах зээлийн зарим хэсэг (хотын доторх, зуслангийн байшингийн цэцэрлэгт хүрээлэн).

Мэдээллийн эх сурвалжууд:үл хөдлөх хөрөнгийн тухай тогтмол хэвлэл, мэдээллийн үйлчилгээ, даатгалын компаниудын мэдээлэл, үнэлгээчний хувийн архив гэх мэт.

Үнэлгээний технологи:

- зах зээлийн хүссэн сегментийг судалж, үнэлж буйтай ижил төстэй үл хөдлөх хөрөнгийн объектыг сонгох;

– сонгосон объект бүрийн мэдээллийг цуглуулах, шалгах;

- шаардлагатай харьцуулах нэгжийг сонгох, нэгж тус бүрээр харьцуулсан дүн шинжилгээ хийх;

Сонгосон болон үнэлэгдсэн объектын харьцуулсан нэгжийн тогтоосон зөрүүг үндэслэн объект бүрийн үнийн зохицуулалт хийх;

– тохируулсан үнийг тохиролцож, үнэлж буй хөрөнгийн үнийг тогтоох.

Үнэлгээ хийхдээ тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн нэг хэсэгт харьцуулж болохуйц объект байгаа эсэх, ижил нас, хэмжээтэй эсэх, ижил тохь тухыг хангаж байгаа эсэх, эцэст нь борлуулсан хугацааг тодорхойлох шаардлагатай. , эдийн засгийн нөхцөл байдал, түүний дотор санхүүжилт нь тухайн объектыг худалдах нөхцөлтэй төстэй байсан.

Харьцуулж болох үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын талаар цуглуулсан мэдээллийг хэлцлийн гол талуудын аль нэг (худалдан авагч эсвэл худалдагч) эсвэл эрх бүхий төлөөлөгч (зуучлагч, зээлдүүлэгч, өмчлөгч компани) баталгаажуулсан байх ёстой. Та жирийн зах зээлийн мэдээлэл бүхий худалдан авагчийн үүднээс харьцуулж болохуйц үл хөдлөх хөрөнгө өрсөлдөх чадвартай байх ёстой. Борлуулах үнэ нь "гарын урт" гүйлгээтэй тохирч байх ёстой. Энэ нь аль аль тал нь хүндрэлд ороогүй, хоёр тал зах зээлийн тодорхой мэдээлэлтэй байж, эдийн засгийн бодлогоор ажилласан, төлбөр, санхүүжилт нь зах зээлийн хэвийн нөхцөлд нийцэж байсан гэсэн үг. Үнэлгээчин нь ойр дотно холбоотой хоёр талын (жишээлбэл, хүүхэд, эцэг эхийн хооронд, эхнэр нөхөр, корпораци болон 100 хувь эзэмшдэг охин компанийн хооронд) хэт яаран худалдаа хийсэн эсвэл гүйлгээ хийсэн тохиолдолд сэжигтэй байх ёстой. Нэг буюу хэд хэдэн талуудын татварын зохицуулалтаас хамааралтай борлуулалт, нас барсан хүмүүсийн эд хөрөнгийг худалдах, барьцаалахаас зайлсхийх зорилгоор борлуулалтыг ерөнхийд нь үгүйсгэдэг.

Үнэлгээ хийгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгө нь харьцуулж болохуйц эд хөрөнгөөс ялгаатай байгаа тохиолдолд үнэлж буй эд хөрөнгөтэй ижил үндсэн шинж чанартай байсан бол ямар үнээр зарах байсныг тогтоохын тулд түүний үнийг тохируулах ёстой.

Харьцуулж болохуйц үл хөдлөх хөрөнгийн бодит борлуулалтын үнийг тохируулахдаа харьцуулж болохуйц үл хөдлөх хөрөнгөөс үнэлэгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгөд тохируулга хийнэ. Энэ тохиолдолд та "Хэрэв харьцуулсан объекттой ижил шинж чанартай байсан бол ямар үнээр зарагдах вэ?" Гэсэн асуултанд хариулахыг хичээх хэрэгтэй. Жишээлбэл, харьцуулах боломжтой орон сууцны хороолол нь тухайн өмчөөс илүү байгалийн үзэсгэлэнт газар байрладаг бөгөөд тэрхүү үзэсгэлэнт чанар нь зах зээл дээр 10,000 доллараар үнэлэгддэг бол түүний бодит борлуулалтын үнийг харьцуулах үл хөдлөх хөрөнгө нь 10,000 доллараар бууруулах ёстой эд хөрөнгө, бодит борлуулалтын үнэ нь хамгийн түрүүнд байх ёстой

хоёр дахь объектын илүү өндөр шинж чанарыг агуулсан зарагдах хэмжээнд хүртэл нэмэгдсэн.

Зах зээл дээрх ердийн худалдан авагч ялгааг хэрхэн үнэлэхээс хамаарч тохируулга хийдэг. Иймээс тухайн онцлог шинж чанар нь түүнийг бий болгох, устгахад ямар үнэтэй байх албагүй, харин тухайн өмчийн нийт үнэ цэнийг нэмдэг. Жишээлбэл, барилга байгууламжийг будах нь 2000 долларын үнэтэй байж болох ч боломжит худалдан авагч нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэд 3500 доллар нэмэхээр тооцож магадгүй тул зөв тохируулга нь 2000 доллар биш харин 3500 доллар байх болно.

Нэмэлт өөрчлөлтийн хэмжээг тодорхойлох үндсэн аргууд нь:

– хосолсон борлуулалтын дүн шинжилгээ;

- регрессийн шинжилгээ;

- ерөнхий бүлэглэх арга.

Нэмэлт өөрчлөлтүүд хийгдсэн гэдгийг санах нь чухал харьцуулсан объектуудаас үнэлэгдсэн объект хүртэл, өөрөөр хэлбэл Хэрэв харьцуулсан объект нь үнэлж буй объекттой ижил шинж чанартай байсан бол ямар үнээр зарагдахыг тодорхойлох шаардлагатай.

Хосолсон борлуулалтын шинжилгээаливаа шинж чанарын засварын хэмжээг тодорхойлох аргуудын нэг юм. Энэ нь харьцуулах боломжтой хэд хэдэн хос борлуулалтыг харьцуулах, дүн шинжилгээ хийхээс бүрдэнэ. Хосолсон борлуулалт гэдэг нь үнэлгээчин зөв тохируулга хийхийн тулд нэг шинж чанарыг үнэлэхийг оролддогоос бусад тохиолдолд бараг ижил хоёр үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалт юм. Жишээлбэл, үнэлгээчин усан сан байгаа эсэхийг тохируулахыг тооцоолохыг оролдож байна. Хүснэгтэд орон сууцны хороололд үнэлгээчин тодорхойлсон таван хос борлуулалтын талаарх мэдээллийг өгсөн болно. Хэдийгээр үнэлгээчин хосуудын ялгааны хуваарилалтыг тодорхойлохын тулд дундаж, медиан, горимыг тооцоолсон боловч энэ нь аналитик дүгнэлтийг орлохгүй. Эцсийн эцэст, усан сан байгаа эсэх нь үл хөдлөх хөрөнгийн нийт үнэ цэнэд хэрхэн нөлөөлөхийг үнэлгээч өөрөө шийднэ.

Хосолсон борлуулалт нь тохируулгыг тодорхойлоход хэрэглэгддэг

3.5. шууд харьцуулсан борлуулалтын шинжилгээний арга.

Шууд харьцуулсан борлуулалтын арга нь сүүлийн үеийн гүйлгээний мэдээлэлд үндэслэн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тооцоолох арга юм. Үнэлгээчин нь холбогдох зах зээл дээр зарагдсан харьцуулж болохуйц үл хөдлөх хөрөнгийг авч үзээд дараа нь үнэлэгдсэн болон харьцуулж болохуйц үл хөдлөх хөрөнгийн хооронд гарч болзошгүй зөрүүг тохируулна. Үүний үр дүнд харьцуулах боломжтой үл хөдлөх хөрөнгө тус бүрийн борлуулалтын үнийг худалдахдаа тухайн эд хөрөнгөтэй ижил үндсэн шинж чанартай байсан мэт тогтоодог. Тохируулах үнэ нь үнэлгээчинд зах зээл дээр үнэлэгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгийн боломжит үнэ цэнийн талаар логик дүгнэлт хийх боломжийг олгодог. Шууд харьцуулсан шинжилгээний аргыг мөн харьцуулсан борлуулалтын арга, зах зээлийн арга, зах зээлийн мэдээллийн арга гэж нэрлэдэг.

Шууд харьцуулсан шинжилгээ нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний гурван аргын нэг юм. Ашигтай, зардал ихтэй нөгөө хоёр нь бас зах зээлийн мэдээлэл шаарддаг. Эхнийх нь зах зээлийн мэдээлэлд үндэслэн капиталжуулалтын харьцааг тодорхойлдог. Зардлын арга нь материал, хөдөлмөрийн зах зээлийн үнэ, нэмэлт зардал, хэвийн ашгийн талаархи мэдээлэлд үндэслэн солих эсвэл дахин үйлдвэрлэх зардлыг тооцоолохыг шаарддаг.

Аргын үндсэн зарчмууд нь эрэлт нийлүүлэлт, хамаарал, хувь нэмэр, пропорциональ ба орлуулалт юм. Сүүлийнх нь "хэвийн" худалдан авагчийн үнэ нь ижил ашигтай ижил төстэй объектын өртөгөөс давсан тохиолдолд үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахгүй байх зан үйлийг урьдчилан тодорхойлдог.

Аргын давуу тал: энгийн бөгөөд харааны, учир нь илэрхий харьцуулалт дээр үндэслэсэн; өөр өөр шинж чанарт үндэслэн тохируулга хийх боломжийг олгодог; статистикийн үндэслэлтэй тооцооллыг өгдөг.

Аргын сул тал: энэ нь маш их хэмжээний найдвартай мэдээлэл шаарддаг бөгөөд энэ нь зөвхөн үл хөдлөх хөрөнгийн массын зах зээлд боломжтой байдаг; олон тооны залруулах нэмэлт, өөрчлөлт оруулснаар үнэлгээний найдвартай байдал буурдаг; үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд өнгөрсөн үйл явдлын талаарх мэдээллийг ашигладаг бөгөөд хүлээлтийг харгалзан үздэггүй.

Хэрэглээний хамрах хүрээ: орон сууцны зах зээл, жижиг бизнесийн зах зээл, газрын зах зээлийн зарим хэсэг (хотын доторх, зуслангийн байшингийн цэцэрлэгт хүрээлэн).

Мэдээллийн эх сурвалжууд: тогтмол хэвлэлүл хөдлөх хөрөнгө, мэдээллийн үйлчилгээ, даатгалын компаниудын мэдээлэл, үнэлгээчийн хувийн архив гэх мэт.

Үнэлгээний технологи:

хүссэн зах зээлийн сегментийг судалж, үнэлэгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгөтэй төстэй үл хөдлөх хөрөнгийг сонгох;

сонгосон объект бүрийн мэдээллийн үнэн зөвийг цуглуулах, шалгах;

шаардлагатай харьцуулах нэгжийг сонгох, нэгж тус бүрээр харьцуулсан дүн шинжилгээ хийх;

Сонгосон болон үнэлж буй объектын харьцуулсан нэгжийн тогтоосон зөрүүг үндэслэн объект бүрийн үнийн тохируулга хийх;

тохируулсан үнийг зохицуулах, үнэлэгдсэн объектын үнэ цэнийг тодорхойлох.

Үнэлгээ хийхдээ тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн нэг бүсэд харьцуулж болохуйц объектууд байгаа эсэх, ижил нас, хэмжээтэй эсэх, ижил төрлийн тохь тухыг хангаж байгаа эсэх, эцэст нь хэр зэрэг хугацаатай байгааг тодорхойлох шаардлагатай. Тэдний борлуулалт, эдийн засгийн нөхцөл байдал, түүний дотор санхүүжилт нь үнэлж буй эд хөрөнгийг худалдах нөхцөлтэй ижил байв.

Харьцуулж болохуйц үл хөдлөх хөрөнгийн бодит борлуулалтын үнийг тохируулахдаа харьцуулж болохуйц үл хөдлөх хөрөнгөөс үнэлэгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгөд тохируулга хийнэ. Энэ тохиолдолд та "Хэрэв харьцуулсан объекттой ижил шинж чанартай байсан бол ямар үнээр зарагдах вэ?" Гэсэн асуултанд хариулахыг хичээх хэрэгтэй. Жишээлбэл, харьцуулах боломжтой орон сууцны хороолол нь тухайн өмчөөс илүү байгалийн үзэсгэлэнт газар байрладаг бөгөөд тэрхүү үзэсгэлэнт чанар нь зах зээл дээр 10,000 доллараар үнэлэгддэг бол түүний бодит борлуулалтын үнийг харьцуулах үл хөдлөх хөрөнгө нь 10,000 доллараар бууруулах ёстой объектын бодит борлуулалтын үнийг хоёр дахь объектын илүү өндөр шинж чанартайгаар зарах хэмжээнд хүртэл нэмэгдүүлэх ёстой.

Нэмэлт өөрчлөлтийн хэмжээг тодорхойлох үндсэн аргууд нь:

хосолсон борлуулалтын дүн шинжилгээ;

регрессийн шинжилгээ;

ерөнхий бүлэглэх арга.

Залруулга нь үнэлж буй объекттой харьцуулсан объектуудаас хийгдсэн гэдгийг санах нь чухал юм. Хэрэв харьцуулсан объект нь үнэлж буй объекттой ижил шинж чанартай байсан бол ямар үнээр зарагдахыг тодорхойлох шаардлагатай.

Хосолсон борлуулалтын дүн шинжилгээ нь аливаа шинж чанарын тохируулгын хэмжээг тодорхойлох арга замуудын нэг юм. Энэ нь харьцуулах боломжтой хэд хэдэн хос борлуулалтыг харьцуулах, дүн шинжилгээ хийхээс бүрдэнэ. Хосолсон борлуулалт гэдэг нь үнэлгээчин зөв тохируулга хийхийн тулд нэг шинж чанарыг үнэлэхийг оролддогоос бусад тохиолдолд бараг ижил хоёр үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалт юм. Жишээлбэл, үнэлгээчин усан сан байгаа эсэхийг тохируулахыг тооцоолохыг оролдож байна. Хүснэгтэд орон сууцны хороололд үнэлгээчин тодорхойлсон таван хос борлуулалтын талаарх мэдээллийг өгсөн болно. Хэдийгээр үнэлгээчин хосуудын ялгааны хуваарилалтыг тодорхойлохын тулд дундаж, медиан, горимыг тооцоолсон боловч энэ нь аналитик дүгнэлтийг орлохгүй. Эцсийн эцэст, усан сан байгаа эсэх нь үл хөдлөх хөрөнгийн нийт үнэ цэнэд хэрхэн нөлөөлөхийг үнэлгээч өөрөө шийднэ.

Хосолсон борлуулалт нь тохируулгыг тодорхойлоход хэрэглэгддэг

усан сан байгаа эсэх.

	Борлуулах үнэ (USD)

Усан сантай байшин
Усан сангүй байшин

Дундаж = 15850 Дундаж = 16000 Горим = 16000

Тооцоолсон тохируулга: $16,000.

Сүүлийн үед үнэлгээний практикт хангалттай хэмжээний өгөгдөл байгаа тохиолдолд регрессийн шинжилгээний аргуудыг ашиглаж эхэлсэн. Регрессийн шинжилгээг ашиглан үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг үнэлэхдээ тохируулгын хэмжээг тодорхойлох нь хэд хэдэн математикийн томъёог ашиглахад суурилдаг, жишээлбэл:

энд Jc нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийн тооцоолсон залруулга; Харьцуулах нэгжийн хувьд авсан B коэффициент; Үнэлгээ хийгдэж буй хөрөнгийн X хэмжсэн өгөгдөл.

Эсвэл: Jc = B x X + a + c + + n,

Үүнд: a, c, k, n нь эерэг эсвэл сөрөг засварын хүчин зүйлүүд юм.

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн өндөр хөгжилтэй салбаруудад шинжээч үнэлгээчид олон хүчин зүйлийн шугаман болон шугаман бус загваруудыг ашигладаг, тухайлбал:

ai бол регрессийн коэффициентүүд;

Ши тодорхой тодорхойлогч янз бүрийн хувьсагч

эд хөрөнгийн үнэ цэнэ болон тохируулгын хэмжээнээс хамаарах хүчин зүйлүүд.

Гэсэн хэдий ч ийм загварыг ашиглах нь ижил төстэй үл хөдлөх хөрөнгийн объектыг худалдан авах, худалдах гүйлгээний талаархи их хэмжээний мэдээлэл байгаа тохиолдолд л боломжтой юм.

Ерөнхий бүлэглэлийг идэвхтэй зах зээлд ашигладаг бөгөөд зах зээлийн үнийн зөрүүг багасгахын тулд хангалттай тооны харьцуулах борлуулалтыг олж болно. Энэ аргыг харьцангуй нэгэн төрлийн объект байгаа тохиолдолд ашиглаж болно. Энэ тохиолдолд үнэлэгч нь бие даасан зохицуулалт хийхгүй, харин харьцуулж болох объект бүрээс илүү сайн эсвэл муу эсэхийг тодорхойлохын тулд үнэлэгдсэн объектыг бүхэлд нь харьцуулж болно. Дараа нь сонгосон бүлгийн дотор хуримтлагдсан тохируулга хийнэ. Энэ нь тухайн объектыг харьцуулж болох зарагдсан үл хөдлөх хөрөнгөөс ялгах шинж чанар бүрийг тусад нь авч үзэх шаардлагагүй болно. Хэрэв үнийн тархалт бага, жишээлбэл, ойролцоогоор 1% байвал тухайн объектын өртөг нь авч үзэж буй харьцуулсан борлуулалтын бүлгийн хамгийн том, хамгийн бага утгатай харьцуулахад дундаж үнэ цэнэ гэж бид итгэлтэйгээр хэлж чадна.

Жишээлбэл, үнэлгээчин харьцуулах боломжтой гурван орон сууцыг тодорхойлсон. Эдгээр нь бүгд үнэлгээний объекттой яг ижил байна. Үнэлгээчин дараах мэдээллийг олж авлаа.

Харьцуулж болох объект	Борлуулалтын үнэ, доллар	Үнэлгээ хийгдэж буй объекттой харьцуулахад чанар
Орон сууц 1		арай муу
Орон сууц 2
Хавтгай 3

Үнийн хоорондох үнийн зөрүү нь 70,000 69,500 = 1,500 доллар, өөрөөр хэлбэл. ойролцоогоор 2%. Тиймээс ерөнхий бүлэглэх аргыг ашиглах боломжтой. Хамгийн бага үнэ нь 69,500 доллар юм.

Харьцуулж болох үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн тохируулга нь хоёр үндсэн хэлбэртэй байж болно.

мөнгөн дүнгээр;

хувиар.

Мөнгөн хөрөнгийн тохируулга гэдэг нь харьцуулж болох үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын үнээс нэмэгдсэн буюу хасагдсан дүн юм.

Хувийн тохируулга нь яг мөнгөн дүнг тодорхойлоход хүндрэлтэй байгаа боловч зах зээлийн мэдээллээс харахад хувийн зөрүү байгааг харуулж байна. Энд хамгийн чухал зүйл бол эдгээр тохируулгыг бие даасан нэмэх/хасах үндсэн дээр эсвэл хуримтлагдсан байдлаар хийх ёстой эсэхийг тодорхойлох явдал юм.

Бие даасан нэмэх/хасах үндэслэлийг зах зээл дээрх худалдан авагчид бие биенээсээ хамааралгүйгээр тохируулж буй шинж чанарыг үнэлнэ гэдэгт итгэлтэй байгаа тохиолдолд л ашиглах ёстой. Нийт тохируулгыг тооцоолохдоо бие даасан зохицуулалтыг нэгтгэн дүгнэнэ.

Бусад шинж чанарууд байгаа эсэхийг харгалзан тохируулах шинж чанар бүрийг бүртгэхдээ хуримтлагдсан хувийн тохируулга ашигладаг. Нийт тохируулгыг тооцоолохдоо хуримтлагдсан тохируулгыг үржүүлнэ.

Төрөл бүрийн нэмэлт өөрчлөлтүүдийг ашиглан үнийн тохируулга хийх жишээг Хүснэгт 3.2-т үзүүлэв.

Үнийг тохируулахдаа ихэвчлэн дараах шинж чанаруудад тохируулга хийдэг.

Байршил:

а) экологи;

б) нэвтрэх;

Болзолт борлуулалт:

a) ердийн эсвэл тусгай орон сууцны зээл (FHA эсвэл VA);

б) худалдан авагч, худалдагчийн урам зориг, мэдлэг.

Санхүүжилтийн нөхцөл:

a) ипотекийн зээлийн харьцаа;

б) хүүгийн түвшин;

в) зээлийн хугацаа;

г) ханшийн уналт ба "бөмбөг" валют;

д) санхүүжилтийн төлбөр;

е) оролцооны гэрээ.

5. Физик шинж чанар:

a) физик үзүүлэлтүүд;

б) барилгын болон ашиглалтын чанар;

в) тав тухтай байдал;

г) үйл ажиллагааны тохиромжтой байдал.

Үл хөдлөх хөрөнгийн үл хөдлөх хөрөнгө байдаг янз бүрийн зорилготой, шинж чанар, хэмжээс. Тэдгээрийг үр дүнтэй, ойлгомжтой байдлаар харьцуулахын тулд янз бүрийн харьцуулах нэгжүүдийг ашигладаг бөгөөд энэ нь өөр өөр объектуудыг нэг хуваарьт авчрах боломжийг олгодог. Зах зээлийн янз бүрийн сегментүүдэд өөр өөр харьцуулалтын нэгжийг ашигладаг.

Газар зарахдаа:

1 га талбайн үнэ - 1 м2 талбайн үнэ

Урд талын 1 метрийн үнэ - нэг багцын үнэ

Нэгж нягтралд ногдох үнэ

1 га талбайн үнэ нь томоохон газар нутгийг худалдах үед харьцуулах нэгж юм: хөдөө аж ахуйн газар, үйлдвэрлэлийн зориулалттай газар гэх мэт.

1 м-ийн үнийг оффис, худалдааны барилга байгууламж, агуулах барих гэх мэт газрыг зарахдаа ашигладаг. Харьцуулж болохуйц гэж үзэхийн тулд сайтууд ижил төстэй шинж чанар, тохь тух, шинж чанаруудтай байх ёстой (тээврийн сүлжээнд нэвтрэх, зогсоол, бусад ижил төстэй бизнесүүдтэй ойр байх, ойролцоо байдал) хэрэглэгчдэд гэх мэт)

Урд талын 1 метрийн үнэ. Ихэнхдээ арилжааны зориулалттай газрын үнийг урд талын 1 метр тутамд тооцдог. Урд талын тоолуурын өртөг дээр үндэслэн газрын үнийг тооцоолох нь талбайн гүнд тодорхой стандартыг шаарддаг. Гэсэн хэдий ч стандартаас гүн гүнзгий газар нь арай илүү үнэтэй байдаг. Учир нь зардлын дийлэнх хэсгийг гудамж, зам дагуух хилээр тодорхойлдог.

Нэг багцын үнэ. Орон сууцны хорооллын газрын үнийг барьж буй талбай (талбай) дээр үндэслэн илэрхийлж болно. Талбайн стандарт хэмжээ, хэлбэрийн хувьд үнийн хэлбэлзэл бага байх болно.

Нэгж нягтралд ногдох үнэ. Зохицуулалтын актуудБүсчлэл нь ихэвчлэн янз бүрийн талбайн хөгжлийн нягтралыг хязгаарладаг. Зарим зах зээлд энэ нь бүсчлэлийн кодоор зөвшөөрөгдсөн хамгийн их нягтралд үндэслэн үнийг санал болгодог. Нягтын нэгжийн жишээ бол барилгын талбайг газрын талбайн харьцаа юм.

Барилга байгууламжийн хувьд дараахь харьцуулалтын нэгжийг ашигладаг.

нийт талбайн 1 м2 талбайн үнэ;

түрээслэх цэвэр талбайн 1 м2 үнэ;

1 м2 талбайд барилга байгууламжийн үнэ;

1 м-ийн үнэ (эсвэл эзлэхүүний бусад нэгж);

нэг өрөөнд ногдох үнэ

нэгжийн үнэ

орлого бий болгох нэгжийн үнэ (театрын 1 суудлын төлбөр, зогсоолын нэг байрны төлбөр гэх мэт)

Орлого авчирдаг үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний арга нь орлого ба борлуулалтын үнийн харьцаанд суурилдаг. Энэ тохиолдолд харьцуулах нэгжийг ашиглана:

Нийт түрээсийн үржүүлэгч (GRM), мөн нийт орлогын үржүүлэгч (GIM);

нийт капиталжуулалтын харьцаа (OAR) гэж нэрлэдэг.

Нийт үржүүлэгч нь борлуулалтын үнийг боломжит нийт орлого эсвэл бодит нийт орлогод харьцуулсан харьцаа юм

Нийт капиталжуулалтын харьцаа. Ерөнхий өгөөжийн түвшин нь үнэлгээний орлогын хандлагын элемент юм. Зах зээлийн өгөгдлөөр нийт хөрөнгийн үнэлгээг тодорхойлохын тулд үнэлгээчин нь үнэлж буй хөрөнгийн орлогын урсгалтай эрсдэл болон үргэлжлэх хугацааны хувьд ижил төстэй орлогын урсгалтай, саяхан зарагдсан үл хөдлөх хөрөнгийг сонгох ёстой. Энэ нь үнэлгээчинд тооцоолсон үйл ажиллагааны цэвэр орлогыг (NOI) зах зээлийн үнийн тооцоололд хөрвүүлэхийн тулд шууд капиталжуулалтыг ашиглах боломжийг олгодог. Шууд капиталжуулалт нь хүлээгдэж буй үйл ажиллагааны цэвэр орлогыг нэг дүн болгон хувиргах гэж тодорхойлогддог одоогийн үнэ цэнэүйл ажиллагааны цэвэр орлого болон зах зээлд борлуулсан харьцуулах үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын үнийн хоорондын хамаарлыг тусгасан зохих харьцаанд орлогыг хуваах замаар.

Харьцуулсан хандлага

Харьцуулсан борлуулалтын дүн шинжилгээ нь орлуулах зарчим дээр суурилдаг: оновчтой худалдан авагч нь тухайн газартай ижил төстэй өмчтэй ижил төстэй газар өөрт төлөхөөс илүү их мөнгө төлөхгүй. ашигтай шинж чанарууд. Энэ аргыг ашиглахын тулд та:

1) харьцуулах нэгжийг тохируулах:

Хөдөө аж ахуй, үйлдвэр, орон сууцны барилгын томоохон талбайн хувьд - 1 га талбайн үнэ;

IN бизнесийн төвүүдхот, оффис, дэлгүүр гэх мэт - 1 мкв тутамд үнэ. м;

Хотод газрыг арилжааны зориулалтаар ашиглахад - "улаан шугам" -ын 1 м-ийн үнэ (зардал нь газрын хилийн дагуу тодорхойлогддог);

Орон сууцны болон зуслангийн байшин барилга байгууламжид стандарт хэлбэр, хэмжээтэй газрын талбай - нэг багцын үнэ;

Газрын талбайг хөгжүүлэхийн тулд давхрын тоо - нягтралын нэгжийн үнэ - барилгын талбайн талбайн Kstr/z-ийн харьцааг харгалзан үзнэ. Жишээлбэл, Kstr/z = 3 бол бүх давхрын нийт талбай нь барилгын талбайгаас 3 дахин ихгүй байх ёстой;

Баригдсан орон сууцны барилгуудын хувьд харьцуулах нэгж нь 1 м.кв талбайн үнэ байж болно. нийт буюу цэвэр талбайн м; 1 шоо метрийн үнэ агуулах, цахилгаан шатны хувьд м; орлого бүрдүүлдэг нэгжийн үнэ - гараж, цэнгэлдэх хүрээлэн, машины зогсоол гэх мэт газар;

2) үнэлэгдсэн санах ойноос аналог бүрийн шинж чанар, ялгааны зэргийг шууд харьцуулах замаар элемент тус бүрийн хувьд тодорхойлох;

3/ үндсэн хүчин зүйлийн хувьд үнэлэгдсэн газар болон харьцуулах боломжтой талбайн ялгааг харгалзан зохицуулалт хийх. Харьцуулж болохоос үнэлэгдэх чиглэлд тохируулга хийдэг. Хэрэв харьцуулж болох талбай нь үнэлэгдсэн талбайгаас ямар нэгэн байдлаар илүү байвал бодит үнийг нь бууруулж, доогуур байвал харьцуулах талбайн үнийг нэмэгдүүлэх шаардлагатай. Тохируулга нь хүчин зүйл тус бүрийн хувьд болон аналог объектын хувьд бүхэлд нь рублийн хувиар, хувиар хийж болно. Хувийн тохируулга хийхдээ өмнөх, аль хэдийн тохируулсан харьцуулсан борлуулалтын үнэ бүрт дараагийн хувийн тохируулга хийх тул тэдгээрийн хийсэн дараалал нь чухал юм. Дараахь схемийг ихэвчлэн ашигладаг.

Санхүүжилтийн нөхцөл - нэмэлт өөрчлөлт оруулсны үр дүнд санхүүжилтийн ердийн нөхцөлд харьцуулж болохуйц үл хөдлөх хөрөнгийг зарах үнийг олж авах;

Борлуулалтын тусгай нөхцөл - гүйлгээг дагалдах борлуулалтын нөхцөлийг харгалзан үзэж, нэмэлт өөрчлөлт оруулсны дараа санхүүжилт, борлуулалтын хэвийн нөхцөлд харьцуулж болохуйц үл хөдлөх хөрөнгийг зарах үнийг олж авна;

Борлуулалтын хугацаа - тухайн хугацааны зах зээлийн үнийн чиг хандлагыг харгалзан цаг хугацааны тохируулга;

Байршил - санах ойн байршилд өөрчлөлт оруулах;

Физик шинж чанарууд F5 - тохируулгын үр дүнд хадгалах нэгжийн борлуулалтын үнийг олж авдаг бөгөөд энэ нь үнэлгээний огнооны үнийг хамгийн бодитойгоор тусгасан болно. Харьцуулж болох талбайн нийт борлуулалтын үнэ болон тодорхой үнэд - 1 м2, 1 зуун метр квадрат, 1 га талбайд нэмэлт өөрчлөлт оруулах боломжтой;

4) аналогуудын нийцтэй байдлыг шалгах - аналогийн үнийг тохируулах нь хоорондоо ойрхон байх ёстой; хэрэв мэдэгдэхүйц зөрүү байгаа бол бусад аналогийг сонгохыг зөвлөж байна;

5) аналогийн тохируулсан үнийг үндэслэлтэй нэгтгэх замаар үнэлэгдсэн хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тооцоолох.

Харьцуулсан хандлагагазрын зах зээл хөгжингүй орнуудад өргөн хэрэглэгддэг, ялангуяа сул газар, жишиг бүтээн байгуулалттай талбайн үнэлгээ. Энэ арга нь ижил төстэй газрын борлуулалтын үнийн талаархи мэдээллийг системчлэх, харьцуулах, өөрөөр хэлбэл орлуулах зарчим дээр суурилдаг. Харьцуулсан арга нь борлуулалтын харьцуулалтын арга ба урагшлуулах аргыг агуулдаг.

Борлуулалтын харьцуулалтын аргахудалдах газрыг оновчтой худалдан авагч нь хэмжээ, байршлын хувьд ижил төстэй газрыг худалдан авч болох мөнгөнөөс илүүгүй төлбөр төлнө гэж үздэг. Тиймээс саяхан харьцуулж болохуйц үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ төлж байгаа нь тухайн газрын зах зээлийн үнэ цэнийг илэрхийлдэг.

Борлуулалтын харьцуулалтын арга хамгийн энгийн бөгөөд үр дүнтэй аргаүнэлгээг бодитоор сул байгаа болон сул гэж үзэж байгаа газрыг үнэлэхэд ашиглаж болно; аналогийн борлуулалтын үнэд хувийн тохируулга хийх замаар газрын тодорхой үнийг тодорхойлох боломжийг танд олгоно. Газартай хийсэн гүйлгээний үнийн талаархи мэдээлэл байхгүй тохиолдолд нийлүүлэлтийн (эрэлтийн) үнийг ашиглахыг зөвшөөрнө.

Газрын талбайг харьцуулах нийтлэг хүлээн зөвшөөрөгдсөн элементүүд: өмчлөх эрх, санхүүжилтийн нөхцөл, онцгой нөхцөлборлуулалт, зах зээлийн нөхцөл байдал (цаг хугацааны явцад өөрчлөгддөг), байршил (хот, замаас алслагдсан, байгаль орчны шинж чанар), бүсчлэлийн нөхцөл, физик шинж чанар (талбайн хэмжээ, хэлбэр, гүн, өнцгийн байршил, хөрсний төрөл, газарзүйн байршил), боломжтой нийтийн аж ахуй, эдийн засгийн шинж чанар, хамгийн сайн, хамгийн үр дүнтэй хэрэглээ. Газрыг үнэлэхдээ хэд хэдэн харьцуулалтын нэгжийг ашиглаж, нэгж бүрийн үнийг тохируулж, хэд хэдэн утгын хүрээг тодорхойлсон олон утгыг авч болно. Хотын газар нутаг нь хотын хэмжээ, түүний үйлдвэрлэл, эдийн засгийн чадавхи, инженерийн болон нийгмийн дэд бүтцийн хөгжлийн түвшин, бүс нутгийн байгалийн, байгаль орчин болон бусад хүчин зүйлээс хамаардаг онцгой ангилал юм.

Энэ арга нь зөвхөн мэдээллийн нээлттэй өрсөлдөөнт зах зээл дээр нэлээд үнэн зөв үр дүнг өгдөг. ОХУ-ын газрын зах зээл нь эдгээр шаардлагыг хангахгүй байгаа нь аналоги талбайн борлуулалтын талаархи мэдээлэлд үндэслэн газрын үнэ цэнийг тодорхойлох боломжгүй юм. Тиймээс үнэлгээ нь сайтын үнэлгээний бүх аргыг ашиглахын тулд боломжтой бүх мэдээллийг цуглуулах ёстой.

Борлуулалтын харьцуулалтын арга нь дараах алхмуудыг агуулна.

1-р шат.Газрын зах зээлийн холбогдох сегмент дэх харьцуулж болохуйц үл хөдлөх хөрөнгийн сүүлийн үеийн борлуулалтыг тодорхойлох.
Үнэлгээчингазрын зах зээлийг судалж, сегментчилж, үнэлгээний объект нь зах зээлийн аль сегментэд хамаарахыг тодорхойлдог. Зах зээлийн сегментчилэл- энэ нь зах зээлийг нэг газарзүйн бүсэд байрладаг, ижил төстэй эсвэл өрсөлдөх газар ашиглалтын сонголттой, объект, субьектийн ижил төстэй шинж чанартай салбаруудад хуваах үйл явц юм.
TOЭнэ сегментийн онцлог шинж чанарууд нь дараахь зүйлийг агуулдаг.

бүсчлэл ба тусгай зориулалтгазар ашиглалт;
хөдөө аж ахуйн болон ойн сан бүхий газрын үнэлгээний үржил шим;
байршил;
хууль ёсны өмчийн эрхийг шилжүүлсэн болон бусад.
Газрын зах зээлийн энэ сегментийн ердийн аж ахуйн нэгжийн онцлог шинж чанарууд нь:
хөрөнгө оруулалтын сэдэл;
төлбөрийн чадвар;
нийгэм-эрх зүйн байдал;
санхүүжилтийн эх үүсвэр, хэлбэр;
хэрэглэгчийн сонголт болон бусад.

INГазрын зах зээлийг сегментчилсний үр дүнд дараахь сегментүүдийг ялгаж үздэг.

цэцэрлэгжүүлэлт, хүнсний ногооны тариалангийн талбай;
хувийн орон сууц барихад ашигласан талбай;
бөөнөөр нь орон сууц барихад ашигладаг талбай;
арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн газар;
үйлдвэрлэлийн байгууламжийн талбай гэх мэт.

Дараа нь газрын зах зээлийн холбогдох сегмент дэх харьцуулах боломжтой газрын сүүлийн үеийн борлуулалтыг тодорхойлж, ижил төстэй газрыг худалдах үнэ, үнийн санал, эрэлт, нийлүүлэлтийн талаархи мэдээллийг цуглуулав.

Харьцуулбал хэд хэдэн зарагдсан газрыг ашиглаж байна. Ихэвчлэн гурваас таван аналог хангалттай байдаг боловч илүү их тоо нь үнэлгээний найдвартай байдлыг нэмэгдүүлдэг. Жишээлбэл, Испанид зардлын харьцуулалтын аргыг дор хаяж үндэслэдэг үнэ гурвансүүлийн үеийн гүйлгээ, эсвэл зургаан одоогийн үнэсаналууд.

2-р шат.Газрын талбайтай хийсэн гүйлгээний талаарх мэдээллийг баталгаажуулах.Энэ үе шатанд найдвартай байдлыг нэмэгдүүлэхийн тулд мэдээллийг сонгон авч, гүйлгээ нь ердийн байдлаар хийгдсэн болохыг баталгаажуулдаг зах зээлийн нөхцөл байдал. Харьцуулж болох газрын борлуулалтын талаар цуглуулсан мэдээллийг хэлцлийн аль нэг тал (худалдан авагч, худалдагч) эсвэл зуучлагч баталгаажуулсан байх ёстой.

Нэмж дурдахад аналог объектыг сонгохдоо өртөх ердийн хугацаа, гүйлгээний субъектуудын бие даасан байдал, хөрөнгө оруулалтын сэдэл зэргийг анхаарч үзээрэй. Хөрөнгө оруулагчид ижил төстэй зорилготой байх ёстой бөгөөд худалдаж авсан газар нь ижил зориулалт, зөвшөөрөгдсөн ашиглалттай байх ёстой. Үнэлгээ хийгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгийн боломжит ашиглалтыг тодорхойлохын тулд бүсчлэлийн зохицуулалтыг анхаарч үзэх хэрэгтэй. Жишээлбэл, хоёр газар нь ижил ашиглагдах боломжгүй өөр бүсэд байрладаг бол тэдгээрийг харьцуулж болохгүй.

Шууд харьцуулсан борлуулалтын шинжилгээний арга (цаашид борлуулалтын шинжилгээний арга гэх) нь үл хөдлөх хөрөнгийн объектыг худалдан авах, худалдах бодит гүйлгээнд дүн шинжилгээ хийх, өшиглөлт хийсэн объектыг үнэлж буй үл хөдлөх хөрөнгийн объекттой харьцуулахаас бүрдэнэ.

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний арга нь орлуулах зарчим дээр суурилдаг бөгөөд хэрэв худалдан авагч нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ нь зах зээл дээрх ижил ашигтай, ижил төстэй эд хөрөнгийг худалдан авах зардлаас давсан тохиолдолд үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахгүй. Иймд үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээр үнэлэгдэж буй объекттой ижил төстэй буюу ижил төстэй объектыг худалдан авах, худалдах гүйлгээ хийгдсэн үнэ нь түүний зах зээлийн үнийг тусгасан гэж үздэг.

Борлуулалтын шинжилгээний аргыг ашиглахдаа үнэлгээчин үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн холбогдох салбарт саяхан зарагдсан харьцуулж болохуйц үл хөдлөх хөрөнгийг дуурайж, үнэлэгдсэн болон харьцуулах боломжтой үл хөдлөх хөрөнгийн хооронд байгаа зөрүүг харгалзан үнэд залруулга хийдэг. Энэ журмаар харьцуулах боломжтой үл хөдлөх хөрөнгө тус бүрийн борлуулалтын үнийг зарахдаа тухайн эд хөрөнгөтэй ижил үндсэн шинж чанартай байсан мэт тодорхойлдог. Харьцуулж болох үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн тохируулга нь үнэлгээчдэд үнэлж буй хөрөнгийн зах зээлийн үнийн талаар дүгнэлт гаргах боломжийг олгодог.

Шууд харьцуулсан борлуулалтын шинжилгээний аргыг заримдаа мэргэжилтнүүд нэрлэдэг зах зээлийн хандлагаэсвэл зах зээлийн мэдээллийн арга. Энэ нь орон сууцны зах зээл гэх мэт үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн өндөр хөгжилтэй салбаруудад хамгийн тохиромжтой.

Борлуулалтын харьцуулсан шинжилгээний аргыг хэрэгжүүлэх технологи.

Ихэнх тохиолдолд үнэлгээчид борлуулалтын шинжилгээний аргыг хэрэгжүүлэхдээ дараахь технологийг ашигладаг: эхний шатанд тэд холбогдох зах зээлд харьцуулж болохуйц объектын сүүлийн үеийн борлуулалтыг тодорхойлдог; хоёр дахь шатанд гүйлгээний талаарх мэдээллийн үнэн зөвийг шалгана; Гурав дахь шатанд үнэлэгдсэн объект болон харьцуулах объект бүрийн ялгааг харгалзан харьцуулах объектын үнэд тохируулга хийнэ. Үнэлгээний үе шат бүрийг товчхон авч үзье.

Алхам 1: Холбогдох зах зээлд харьцуулж болохуйц үл хөдлөх хөрөнгийн сүүлийн үеийн борлуулалтыг тодорхойлох.

Харьцуулж болох үл хөдлөх хөрөнгийн сүүлийн үеийн борлуулалтын талаарх мэдээллийн эх сурвалж нь үнэлгээчний өөрийн архив, үл хөдлөх хөрөнгийн фирмүүдийн мэдээллийн сан, нотариатын конторын мэдээллийн сан, Төрийн өмчийн хорооны нутаг дэвсгэрийн агентлаг, борлуулалтын гүйлгээ, үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчийн бүртгэл байж болно. үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах, худалдах ажил гүйлгээ болон бусад эх сурвалжийн талаар тогтмол хэвлэлд нийтэлдэг.

Сүүлийн үеийн үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтыг шалгахдаа харьцуулж болохуйц эд хөрөнгө нь ижил настай, ижил газартай, ижил хэмжээтэй байгаа эсэхийг шалгах шаардлагатай. санхүүгийн нөхцөл байдалхэлэлцээр гэх мэт.

Үе шат 2. Гүйлгээний мэдээллийг шалгах.

Үнэлгээчний цуглуулсан гүйлгээний мэдээллийг гүйлгээг дагалдан хийсэн худалдагч, худалдан авагч эсвэл зуучлагч (үнэлгээч) баталгаажуулж, баталгаажуулсан байх ёстой. Гүйлгээний бодит үнийг баталгаажуулахын тулд гүйлгээний үнийг баталгаажуулах шаардлагатай, учир нь "Хоёрдогч" зах зээл дээр худалдан авах, худалдах гэрээнд нэг (бага) дүнг заасан байдаг боловч гүйлгээний бодит үнийг заагаагүй бөгөөд энэ нь дүрмээр бол хамаагүй өндөр байдаг. Худалдан авах, худалдах гэрээний хэлцлийн үнэ буурсан нь улсын татвар, үл хөдлөх хөрөнгийн татварын хэмжээ их байгаатай холбон тайлбарлаж байна. "Давхар үнэ"-ийн асуудал төрийн асуудал. Зарим улс оронд үүнийг тухайлбал хууль тогтоомжийн дагуу шийдвэрлэдэг хотын захиргааудирдлага нь худалдахаар санал болгож буй үл хөдлөх хөрөнгийг худалдан авах давуу эрхтэй. Хэрэв хотын захиргааны байгууллагууд үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдан авах ажиллагааг зах зээлийн үнээс хамаагүй доогуур үнээр хийж байгааг олж мэдвэл хотын захиргааг энэ хямдралтай үнээр худалдаж авах шийдвэр гаргадаг.

Худалдан авах, худалдах гүйлгээний үнийг нягт холбоотой ашиг сонирхол бүхий хоёр этгээдийн хооронд, жишээлбэл, хамаатан садан, толгой ба охин компаниудын хооронд хийж байгаа тохиолдолд сайтар шалгаж үзэх шаардлагатай.

Алхам 3: Үнэлгээ хийгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгө болон харьцуулж болох үл хөдлөх хөрөнгө тус бүрийн ялгааг харгалзан үнэд залруулга хийх.

Шинжээч нь харьцуулж болохуйц объектын үнэд харьцуулж болохуйц үнэлэмжээс ялгаатай байх хэмжээгээр нэмэлт, өөрчлөлт оруулдаг. Хэрэв харьцуулж болохуйц үл хөдлөх хөрөнгө нь үнэлж байгаатай ижил шинж чанартай байсан бол ямар үнээр зарагдаж болохыг тодорхойлохын тулд эдгээр зохицуулалтыг хийдэг.

Харьцуулж болохуйц үл хөдлөх хөрөнгийн бодит борлуулалтын үнийг тохируулах явцад харьцуулах боломжтой эд хөрөнгөөс тухайн объектод тохируулга хийдэг. Энэ тохиолдолд шинжээч "Үнэлгээ хийгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгөтэй ижил шинж чанартай байсан бол ямар үнээр зарагдах вэ?" гэсэн асуултад хариулах ёстой. Жишээлбэл, хэрэв ижил төстэй орон сууцны барилга нь тухайн орон сууцны барилгаас байгаль орчинд аюул багатай хот суурин газарт байрладаг бөгөөд байгаль орчны нөхцөл байдлын энэ ялгаа нь зах зээл дээр 10,000 доллараар үнэлэгдсэн бол түүний бодит борлуулалтын үнийг 10,000 доллараар бууруулах шаардлагатай харьцуулж болохуйц объект нь үнэлэгдэж буй объектоос доогуур байвал эхнийх нь бодит борлуулалтын үнийг үнэлж буй объектын илүү өндөр шинж чанартай байсан бол түүнийг зарах байсан хэмжээнд хүртэл нэмэгдүүлэх шаардлагатай.

Нэмэлт өөрчлөлт оруулах онцлог нь объектын шинж чанарын ялгааг ердийн худалдан авагчийн үүднээс үнэлдэг явдал юм. Тиймээс аливаа шинж чанарыг өөрчлөхөд энэ шинж чанарыг бий болгох (эсвэл арилгах) зардал шаардагдахгүй. Жишээлбэл, зуслангийн байшинг будах зардал ойролцоогоор 1000 доллар байсан ч энэ зурагны үр дүнд хөдөөгийн байшин мэдэгдэхүйц өөрчлөгдсөн бөгөөд ердийн худалдан авагч энэ зурагт зориулж 2000 доллар төлөхөд бэлэн байх болно 2000 доллар байх.

Залруулгын хэмжээг тодорхойлох аргууд.

Залруулгын хэмжээг тодорхойлох гол арга замууд нь хосолсон борлуулалтын шинжилгээ, регрессийн шинжилгээ, залруулга хийх шаардлагатай барааны өртгийн тооцоо юм.

Борлуулалтын харьцуулалт нь үнэлгээ хийх арга юм. Борлуулалтын шинжилгээг хэрхэн хийх вэ: үе шат, арга, арга

Мэдлэгийн санд сайн ажлаа илгээх нь энгийн зүйл юм. Доорх маягтыг ашиглана уу

Үүнтэй төстэй баримт бичиг

3.5. шууд харьцуулсан борлуулалтын шинжилгээний арга.

Өгүүллийн сэдвийн талаар дэлгэрэнгүй: