Для продажи недвижимости необходимо выставить на нее объективную цену, так как как покупатель перед приобретением рассматривает всегда несколько предложений по схожей недвижимости и в большинстве случаев выбирает то, что обходится дешевле. Определить рыночную стоимость имущества можно с помощью метода прямого сравнительного анализа продаж.
О подходе прямого сравнительного анализа продаж
Этот метод выявляет рыночную стоимость объекта недвижимости с помощью сравнения цен схожих и сопоставимых объектов, которые уже проданы или находятся в продаже. При анализе учитываются все различия по ряду критериев между оцениваемым и подобными объектами.
Данный метод используется, когда есть достаточно много данных о сделках продажи недвижимости, схожей по многим параметрам с оцениваемым. Наиболее точные результаты можно получить при наличии надежной информации о недавних сделках.
Технология реализации
Процесс реализации прямого сравнительного анализа продаж состоит из нескольких этапов:
1. Сбор информации о недавно проведенных сделках с похожей недвижимостью.
Для наиболее точного анализа собирается как можно больше данных об объекте сделки, ее условиях, субъектах в ней участвовавших и т.д. В качестве источников информации могут выступать:
- банки данных риэлторских фирм;
- архив эксперта-оценщика;
- публикации в печатных изданиях о проведенных продажах недвижимости и др.
2. Проверка достоверности данных о сделке.
Верная ли информация о сделке, должен подтвердить один из ее участников:
- покупатель;
- продавец;
- уполномоченный агент (титульная компания, брокер и т.д.)
Это необходимо для того, чтобы узнать истинную цену реализованного имущества. В договоре купли-продаже недвижимости довольно часто указывается меньшая цена, дабы понизить налогообложение. Наиболее часто это проявляется при сделках между родственниками, фирмами взаимосвязанными между собой, а также при быстрой реализации имущества.
3. Внесение поправок на основе различий между оцениваемым и схожими объектами.
Сравнивая их между собой, берут во внимание то, в какой зоне они расположены, какие удобства могут предоставить человеку и т.д. Каждое различие имущества имеет свою цену и зависит она не от реальной стоимости создания недвижимости, а от того насколько оценит ее типичный покупатель.
После оценки различий и усреднения показателей можно вычислить фактическую стоимость оцениваемой недвижимости.
Достоинства и недостатки метода
К преимуществам следует отнести:
- весьма простой в понимании, так как используется сравнение;
- опирается на статистику;
- позволяет корректировку по отличающимся параметрам.
Недостатки метода:
- требует много достоверных данных;
- основан на прошлых сделках и не учитывает ожидания покупателей;
- при введении множества поправок трудно точно оценить фактическую цену имущества.
Real Estate CRM
Данная CRM-система оптимизирует работу агентств недвижимости. Она способствует:
- корректной обработке большого объема информации обо всех видах жилой и коммерческой недвижимости как собственников, так и покупателей;
- распределение задач и отслеживание сроков, а также результатов их выполнения;
- автоматической подборке и отправление вариантов клиентам;
- фиксирование звонков и разговоров с клиентами;
- хранение всей истории продаж;
- автоматической выгрузке объявлений на профильные сайты;
- формирование всей необходимой отчетности.
По сути, стратегия продажи опционов «колл» — это реализация имеющихся на данный момент у владельца, опционов «колл». Операция продажи бинарного опциона «колл» поможет инвестору снизить риск, и часто используется вместо операции продажи «непокрытых опционов колл». При стратегии торговли «непокрытыми колл — опционами» инвестором осуществляется продажа опционов «колл», которые не были приобретены им как базисный инструмент.
Понятие «колл — опцион»
Для ознакомления с темой опционов «колл» нужно разобраться со , которые необходимы для понимания опционов «колл». Финансовый инструмент — опцион «колл» дает покупателю право, а не обязывает его приобрести такой инструмент торговли по цене, заранее определенной на момент окончания контракта на опцион или же, еще до завершения контракта. Данная цена называется «цена исполнения опциона».
Например, приобретен опцион «колл» стоимостью $1.50 валютной пары EUR/USD в ноябре. Это означает, что инвестором получено право (но не обязанность) купить валютную пару EUR/USD по цене исполнения $1.50 за один доллар в тот момент, когда наступит время исполнения этого опциона или же, еще до завершения контракта. В конкретном случае — до конца ноября.
Также в приобретенном опционном контракте указывается определенная сумма денежных средств, которые можно приобрести по данному контракту. Та сумма, за которую был куплен трейдером опцион, называется премией. В данном примере предполагается, что премия на данный контракт составляет $0.001 за доллар. Если инвестором принято решение о приобретении опциона, то его риск сводится к выплате премиального вознаграждения за его приобретение, то есть $0.001 за доллар. А в случае, когда инвестор решает продать опцион, то его риск от сделки не будет ограничиваться только суммой приобретения в $0.001, но существует также и дополнительный риск.
Выгода от продажи покрытого «колл» — опциона»
В момент или продажи покрытого опциона «колл» инвестор в тоже время является продавцом данного опциона «колл». При стратегии на продажу покрытого опциона «колл» предполагается, что инвестором произведется операция продажи покрытого опциона «колл», которая ограничит планируемый риск при совершении сделки, то есть стратегия бинарных опционов выбрана правильно.
Понятие «покрытие колла» подразумевает, что инвестором приобретается непосредственно базовый актив. В данном примере базисным активом служит валютная пара. При использовании стратегии продажи покрытого опциона «колл», реализация опциона будет выгодной для трейдера в том случае, если рыночная цена превысит цену исполнения бинарного опциона.
Если при продаже применять стратегию покрытия «колл» опциона, то структура предполагаемого риска будет отличаться от структуры риска, в случае приобретения базисного финансового инструмента (акций или облигаций). Дело в том, что торговля бинарными опционами в срок его исполнения (или в срок завершения контракта) с применением стратегии покрытия опциона «колл» гарантирует, что инвестор получит прибыль на премиальных, а сам базовый актив будет продан по цене исполнения.
К примеру, инвестор является собственником бинарного опциона SPY Spider ETF. В случае продажи им опциона «колл» SPY Spider ETF по цене исполнения в $120 при стоимости опциона в $110, то сумма премиальных составит $2. Если же рынок SPY Spider ETF стабилен, и на нем не происходит существенных изменений, только незначительные колебания, то у инвестора появляется шанс получить всю сумму премиальных, не оставляя сделку открытой на продажу при торговле базисным активом на рост. В случае, если цена на рынке превысит $120, то инвестору необходимо будет закрывать свою позицию по SPY Spider ETF на $120. В результате инвестор получит $120 от продажи покрытого опциона SPY Spider ETF плюс премию в сумме $2.
Такая стратегия покрытия «колл — опциона» применяется трейдерами практически на всех основных рынках, в случае игры на повышение. Наибольшей популярностью данная стратегия пользуется на рынке фондовых бумаг, так как она позволяет инвесторам извлекать прибыль при игре на повышение, минимизирует риск и оптимизирует налоговые выплаты от прибыли.
Но это еще не все причины, по которым инвесторами используется стратегия покрытия опционов «колл». Например, одни инвесторы предпочитают стратегию покрытия опционов «колл» при их продаже другим стратегиям, чтобы иметь прибыль при игре на повышение рынка на один уровень. Других привлекает получение премиальных при трейдинге бинарных опционов «колл» в случае их покрытия. Третьи страхуются от риска при падении рынка, покупая бинарные опционы у брокеров. Продажа инвестором опциона покрытый «колл» при открытии короткой позиции дает инвестору более значительный риск от такой сделки.
Читая книгу Роберта Аллена “Множественные источники дохода”, я узнал о шикарной возможности зарабатывать больше на фондовом рынке, продавая покрытые опционы.
Этот способ получения прибыли считается рискованным среди других источников дохода предложенных Робертом Алленом, и, если следовать его советам, в продажу покрытых опционов стоит инвестировать, лишь около 20% средств, вложенных в фондовый рынок.
Лично я до прочтения упомянутой книги о возможности продавать опционы вообще не знал. Правда я немного интересовался с точки зрения покупателя и думал, что продавцами опционов выступают исключительно банки, брокера и им подобные конторы. Вообщем, должен признаться, что Роберта Аллен открыл мне глаза, познакомив с возможностью получения дополнительной прибыли на фондовом рынке. Именно такие инструменты нужно применять, чтобы добиться прибили 20-30% годовых на портфель.
Привлекательность продажи опционов
Мне понравилась продажа покрытых опционов тем, что для меня это выглядит как дополнительный заработок. Я инвестирую в акции и биржевые фонды и, соответственно, держу многие из них на своем брокерском счете достаточно долго. Выписать опцион и получить дополнительную прибыль мне будет не сложно. Почему бы и нет? Раньше я о такой возможности не знал.
Как работает продажа опционов
Работу по продаже опционов давайте лучше разберем на примере:
У нас есть акции, допустим 500 штук (= 5 лот) которые сегодня котируются на бирже по цене $6. Мы планируем держать их в долгосрок, пока они не вырастут в достаточно солидную прибыль, возможно даже это наш пенсионный фонд. Но, дело в том, что за такой длительный период они могут и не вырасти, компания может не выдержать конкуренции более молодых и вовсе обанкротиться или новый кризис может ее убить. Это рынок, такие риски на нем присутствуют.
И вот дополнительная возможность получить прибыль – мы размещаем на наши акции опцион.
Опцион – это контракт, дающий покупателю право купить актив по указанной цене. Покупатель платит за право. А вот продавец опциона, который получает плату за опцион, обязан продать актив по указанной цене, если покупатель потребует. Он обязан продать по указанной цене, даже если актив на рынке уже стоит дороже. Сегодня никто ничего не требует, а продажа акций, в случае исполнения опционов, производится автоматически, видимо брокерами клиентов
Итак, при стоимости акции $6 мы продаем опцион на месяц по цене $7. Стоимость опционов ежедневно меняется в зависимости от спроса и предложения. Текущую стоимость опционов можно узнать у своего брокера или финансово-информационных сайтах. Смотрим и видим стоимость такого опциона $0.50 за акцию. Продаем 5 опционов по цене $7 (5 контрактов это обязанность продать 5 лотов акций, т.е. = 500 шт.) . При этом мы сразу получаем от покупателя $250 (500 акций × $0.50 за акцию = $250). За эти деньги мы продали право покупателю купить наши акции по $7 в течении месяца. Если наши акции за этот месяц не вырастут до $7, то покупатель, скорее всего, не станет использовать свое право, так как он может купить эти акции на рынке дешевле, если хочет. Так мы заработаем дополнительно $250, оставаясь со своими акциями.
Если же акции поднимутся выше $7, то покупатель востребует свое право по контракту, и мы продадим свои акции по $7 и получим, кроме +$250 за опцион еще и +$500 прибыли от сегодняшней стоимости акций (на момент продажи опциона). Т.е. практически через месяц мы получим $7.50 за акцию. Не плохая прибыль.
Единственный риск в продаже опционов – это если акции наши акции вырастут до $8, $9, а то и выше $10 за акцию (на что и рассчитывает покупатель нашего опциона), а нам придется продать их за $7 (получив с учетом стоимости опциона по $7,50 за акцию). Т.е., риск продажи опциона – недополучить прибыль .
Но по статистике, исполняются лишь 20% опционов, и в этом деле многое зависит от опыта инвестора. Если опцион не исполнился, мы заработали $250 и можем снова продавать опцион на эти же акции уже на новый месяц. И так каждый месяц.
Сложно объясняю? Посмотрите видео от профессионалов инвестрования о продаже покрытых опционов на фондовом рынке:
Вообщем, рынок опционов требует изучения. Из наблюдений: не у каждого актива такая стоимость опционов, опционы могут стоить и $0.05 при цене актива выше $50. При таком соотношении прибыль слишком мала и может не соответствовать риску. Поэтому нужно выбирать акции, на которые покупаются выгодные опционы. И первое, кто я собираюсь изучить – это от Роберта Аллена.
Мы уже рассматривали ситуации, позволяющие заемщику увеличить стоимость опциона на неуплату долга путем выпуска новых обязательств. Однако это не единственный способ эксплуатации существующих кредиторов. Например, мы знаем, что на стоимость опциона влияют дивидендные выплаты . Если компания выплачивает высокие дивиденды в денежной форме и при этом не возмещает денежные средства посредством дополнительной эмиссии акций , стоимость активов, используемых для покрытия долга, снижается. Поэтому многие облигационные соглашения накладывают ограничения на величину дивидендов, которые компания имеет право выплачивать".
Наиболее распространенным видом опционной торговли является продажа покрытых опционов "колл", то
Теперь посмотрим, что происходит, если продавец покрытого колла оказывается в ситуации, когда происходит рост цены базовой акции. Продавец колла может закрыть свою позицию и открыть новую позицию по опциону с более высокой ценой исполнения . Если он открывает новую позицию и закрывает первоначальную позицию через обратную покупку колл опциона , продавец увеличивает свою потенциальную прибыль , хотя и снижает уровень защиты от падения базовых акций на величину разницы между двумя ценами страйк.
Обычно инвесторы, работающие с опционами, не советуют расставаться при исполнении опциона с базовыми акциями, служащими покрытием. Комиссионное вознаграждение по сделкам с акциями несколько выше, чем по опционным сделкам. Поэтому продавцу следует следить за динамикой колл опциона , чтобы анализировать временную составляющую его стоимости. Когда опцион находится в равновесии, существует наибольшая вероятность его реализации.
Следует сказать несколько слов о моменте продажи покрытых опционов колл. Целесообразность данной сделки должна быть оценена на фоне общего состояния портфеля инвестора, и она не должна осуществляться в спекулятивных целях. Случается, что трейдер несет потери по сделкам с акциями, получая прибыль по продаже покрытого опциона колл, причем потери по первому виду сделок могут оказаться значительней полученной в результате опционной сделки прибыли. Поэтому при продаже покрытого опциона колл инвестор должен, прежде всего, руководствоваться желанием обеспечить себе защиту от снижения цены базовых акций, которые он хочет сохранить в своем портфеле.
Показатель дельта используется также для определения количества акций, которое необходимо купить или продать без покрытия, чтобы обеспечить создание безрискового хеджа. Предположим, дельта опциона пут составляет 66%. Для получения безрискового хеджа необходимо, чтобы объем длинной позиции по базисной акции составлял две трети (66%) от объема каждого купленного опциона пут (т.е. 66 акций).
Когда я торгую, я обязательно изучаю ситуацию и стараюсь быстро принимать решения о заключении сделок. Только бумажная торговля может дать информацию, необходимую для разработки правильной стратегии действий. Реальная работа лежит за пределами сделки. Очень давно, делая первые шаги в торговле, я открыл счет на сумму в 10.000 долларов. В то время это была самая большая сумма, которую я когда-либо вкладывал в новое предприятие . Я решил торговать простыми фьючерсами, используя средства с этого счета. До тех пор я торговал опционами, опционными спрэдами, покрытыми опционами , спрэдами из фьючерсов и выписанными опционами без покрытия. Прежде я никогда не торговал простыми фьючерсами постоянно. Но теперь мне хотелось попробовать одну "свежую" торговую систему. Я только что приобрел ее у одного из тех ребят, которые уходят на пенсию после долгих лет рентабельной торговли и решают раскрыть свой секрет успеха , подтвержденный солидной практикой, узкому кругу "избранных" всего за 100
Потом меня отругали за то, что я не перезвонил по вопросу дефицита средств на поддержание маржи. Мне сообщили, что с меня взыскали полную маржу за короткую продажу опционов, потому что эти опционы базировались на декабрьском фьючерсе и поэтому не могли быть покрыты покупкой сентябрьских опционов. Они были готовы сами ликвидировать мои позиции, с моего согласия или же без него (и я могу добавить, что это было совершенно правильно).
Суть этого обсуждения заключается в том, что я совершил ошибку, продав акции в основании. Также я утверждаю, что такая ошибка больше никогда не повторится, так как я уже научился мыслить графиками "крестики-нолики ". Неправильной была не только оценка сектора, но и выбор стратегии покрытой продажи опциона . Эта стратегия, несмотря на весь ее консерватизм, зачастую может быть самой рискованной из всех опционных стратегий , применяемых на рынке ценных бумаг . Она красиво отнимает у вас любые большие заработки, которые могли бы принести ваши акции, а в нижней части рынка обеспечивает совсем небольшую защиту. Боже мой, как сильно меняет суть дела график Бычьего Процента. Вы никогда не допустите подобных ошибок, если позволите Индексу Бычьего Процента служить вам, дав ему возможность быть вашим гидом в принятии решений относительно секторов.
В нашей повседневной исследовательской работе мы, как правило, рекомендуем покрытую продажу и проводим выбор акций, основываясь на нескольких моментах. Первое правило - акция должна быть той, которая, как мы полагаем, пойдет вверх. Другими словами, акция должна торговаться выше линии Бычьей Поддержки и при наличии позитивной относительной силы. Следующее, мы смотрим на прибыль от продажи опциона колл . Для нас, чтобы рекомендовать покрытую продажу , нужно, чтобы годовой доход от опциона колл составлял 20 процентов, годовой статистический доход должен составлять 10 процентов, а нижняя защита должна быть равна 14 процентам.
Различные виды биржевой игры торговля с маржей, продажа без покрытия, опционы на покупку и продажу, а также умение сопоставить степень риска и затрат для каждого отдельного случая в сравнении с другими, - делают жизнь профессионального биржевика очень сложной и требующей глубоких и разнообразных познаний. Этим и можно объяснить тот факт, что среди людей, занимающихся игрой на бирже, чаще встречаются проигравшие, чем выигравшие.
Квалифицированных инвесторов мало волнует, куда рынок движется вверх или вниз. Они выходят на рынок уверенно, с торговой системой для восходящего рынка. Когда же рынок меняет направление, они часто меняют торговую систему, выходя из своих предыдущих сделок и продавая без покрытия, используя опционы "пут" (на продажу) с целью получения прибыли в то время, когда рынок движется вниз. Наличие большого количества систем и стратегий торговли придает им больше уверенности как инвесторам.
Для людей, которые хотят научиться базовым финансовым навыкам, мы разработали игру "Денежный поток 101". Мы рекомендуем играть в нее, по меньшей мере, от 6 до 12 раз. Многократно играя, вы начинаете понимать основы фундаментального инвестиционного анализа и овладевать финансовыми навыками, которым учит эта игра. Тогда вы, возможно, захотите идти дальше и играть в "Денежный поток 202". Эта усовершенствованная игра использует ту же игровую доску, что и "101", но на более высоком уровне и с использованием другого набора карт и таблиц очков. В "202" вы начинаете постигать сложные навыки и терминологию технического анализа . Вы учитесь использовать такие приемы, как продажа без покрытия (когда вы продаете акции, которыми не владеете, в ожидании понижения цены), а также применять опционы "колл", "пут" и стеллажи. Все это исключительно сложные приемы торгов, которыми должен владеть каждый квалифицированный инвестор. В этих играх самое лучшее то, что вы учитесь, играя и используя игрушечные деньги. В реальном мире это же самое образование стоит намного дороже.
Основы технического инвестирования. Когда вы будете уверенно владеть основами игры "Денежный поток 101", следующим этапом в вашем образовании будет научиться действовать в условиях взлетов и падений цен на рынке, называемых также колебаниями цен. В игре "Денежный поток 202" используется такая же игровая доска, как в "101", но в ней совершенно другой набор карт и другие таблицы очков, а также новый видеофильм и более сложные аудиокассеты. Игра "Денежный поток 202" учит вас использованию инвестиционных приемов квалифицированных инвесторов - таких как продажа без покрытия, опцион "колл" и "пут", стеллаж, - приемов, обучение которым на настоящем рынке может обойтись очень дорого. Большинство инвесторов боятся крушения рынка. Квалифицированный инвестор использует приемы, которым учит "Денежный поток 202", чтобы при этом делать деньги , в то время как средний инвестор их теряет.
Следующим моим шагом была бы незамедлительная продажа 10 покрытых опционов на покупку (каждый опцион - на 100 акций) по цене пять долларов из расчета на одну акцию, на все мои 1000 акций. Этот опцион называется покрытым, потому что теперь я действительно владею акциями, на которые продаю опцион. Я использовал термин непокрытый перед опционом на продажу, потому что тогда у меня не было соответствующих акций. И опять-таки, многие могут сказать Слишком рискованное дело - продавать то, что тебе не принадлежит. Так оно и есть, если у вас отсутствуют надлежащий текст и контекст.
Предлагая опцион, продавец рассчитывает прежде всего на получение дополнительного дохода в виде премии , уплачиваемой покупателем. Именно размером премии ограничивается максимальный выигрыш продавца. Продажа опционов осуществляется чаще всего через гарантийный счет с покрытием или без него. Покрытие опциона "колл" означает, что продавец депонирует у брокера такое же количество базовых бумаг, которое будет востребовано в случае исполнения опциона. Непокрытый опцион "колл" продается только через гарантийный счет с обеспечением наличными. В данном случае брокер всегда требует, чтобы сумма на счету всегда была достаточной для покупки на рынке бумаг, лежащих в основе опциона, в том количестве, которое будет затребовано в случае исполнения опциона. Убытки продавца непокрытого опциона "колл" теоретически неограничены. Опцион "пут" считается покрытым только в том случае, если он компенсирован по принципу "акция на акцию" длинной позицией другого опциона "пут" с такой же или более высокой ценой страйк.
Эта стратегия менее распространена среди инвесторов и категорически неприемлема с точки зрения представителей консервативной школы. Суть стратегии – продажа опциона пут против короткой позиции по лежащим в его основе акциям. Говоря иначе, проданы обе позиции. Такой вариант доступен только профессиональным спекуляторам с хорошо тренированной нервной системой. Стратегия предполагает игру на понижение и может эффективно сработать только в условиях нейтрального рынка при медленном снижении цены на акции.
Стратегия крайне рискованная, эффективность ее неоднозначна, а максимально возможная прибыль не превышает премию проданного опциона пут. Риски огромны: при условии роста цены акции премия проданного опциона пут не в состоянии компенсировать потерю по короткой позиции в акциях. Если же цена резко падает, в определенном диапазоне цены создается ситуация, аналогичная зоне 100%-го реагирования премии опциона, при которой убытки от проданного опциона пут перекрывают прибыль по короткой позиции в акциях.
Практический опыт использования стратегии покрытого опциона пут позволяет сделать два основных вывода. Во-первых, безубыточность стратегии находится на ценовом отрезке акции, который задается суммой премии от продажи опциона пут и ценой акции, которая установится на дату исполнения опциона. Во-вторых, чем выше премия при продаже пут, тем более консервативна стратегия. Однако и максимальная прибыль в этом случае ниже.
Маржевой эффект
Маржевой эффект – наиболее привлекательное и рисковое качество фьючерсов и опционов. Например, инвестор покупает один январский опцион колл компании X на сумму 70 д.е. за премию 12 д.е. Стоимость акции – 76 д.е. . К концу срока действия цена на акции компании составили 100 д.е., опцион колл – 30 д.е. Доход от 12 д.е., инвестированных в актив, составил 18 д.е. В процентном соотношении доход составил :
Доход / Первоначальные вложения = 18 / 12 × 100 % = 150 %.
Если бы акции компании были куплены по цене 76 д.е. и в дальнейшем были проданы по цене 100 д.е., данные были бы следующие:
Доход / Первоначальные вложения = 24 / 76 × 100 % = 31,6 %.
Доход от операций с опционами приносит большую прибыль. Даже в случае падения цен на акции до 70 д.е. к концу срока действия опциона можно проследить, что маржевой эффект приносит прибыль.
Покупка опциона колл –12 д.е.; колл к концу срока действия – 0; потери – 12 д.е. или 100 %.
Если акции были бы куплены по цене 76 д.е. и впоследствии проданы за 70 д.е. с потерей 6 д.е., то процентное соотношение выглядело бы следующим образом:
6 / 76 × 100 = 7, 9 % - потери.
Маржевой эффект требует внимания, так как его неправильное использование может повлечь за собой большие убытки .
Таблица 3
Риски и доходы
Вопросы
1. Дайте определение опциона.
2. В чем отличие опциона колл от опциона пут?
