Dikkat! Bankanın görüşü, değerleme şirketlerinin (ortakların) sonuçlarıyla örtüşmeyebilir!

CB Moskommertsbank'ın (JSC) ortaklıkların sonuçlandırılmasında bağımsız değerleme şirketlerine yönelik genel gereklilikleri

• Yaygındır
  hükümler

• Kriterler
  değerleme uzmanlarının seçimi
  

• Taslak
  belgeler

• Yaygındır
  Gereksinimler

Banka, düşük kaliteli değerlendirmelere karşı koruma sağlamak ve kredilendirme sürecinin verimliliğini artırmak amacıyla değerleme uzmanları (tüzel kişiler ve bireyler) seçmektedir. bireysel girişimciler), faaliyetleri Federal Kanun “On değerlendirme faaliyetleri Rusya Federasyonu'nda" 29 Temmuz 1998 tarihli N 135-ФЗ), teminat amaçlı değerlendirmede ortak olarak. Ortaklıklar kuracak değerlendiricilerin seçimi halka açıktır ve nesnel göstergelere dayanmaktadır. Banka ile uzun vadeli işbirliği için değerleme uzmanlarının seçimi gönüllülük esasına göre yapılmakta ve Federal Antitekel Hizmetinin tavsiyeleri doğrultusunda gerçekleştirilmektedir.

Uzun vadeli ortaklıklar aslında değerleme uzmanının deneyiminin ve profesyonelliğinin Banka tarafından tanınması anlamına gelir. ticari itibar Sunulan değerleme hizmetlerinin kalitesini garanti etmek. Gerekli değerleme kalitesini sağlamak ve zaman maliyetlerini azaltmak için Banka, müşterilerinin ve borçluların, teminat amacıyla bir değerleme yapmaları gerekiyorsa Banka'nın ortak değerleme uzmanlarıyla iletişime geçmelerini tavsiye etmektedir.

26 Temmuz 2006 tarih ve 135 FZ “Rekabetin Korunması Hakkında” Federal Kanun uyarınca Banka, müşterilerin ve borçluların varlıklarını değerlendirmek için diğer değerleme uzmanlarıyla çalışmalarını kısıtlamamaktadır. Potansiyel bir borçlu, yasal gereklilikleri karşılayan herhangi bir değerleme uzmanıyla iletişime geçme hakkına sahiptir. Rusya Federasyonu. Ancak Bankanın ortağı olmayan bir değerleme uzmanından rapor alınması üzerine, düşük kaliteli değerlendirmeye karşı önlem olarak Banka, zorunlu kontroller:

• değerleme uzmanının hukuki kapasitesi (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu normlarına uygun olarak - Madde 49);
• değerleme uzmanının ticari itibarı (ticari itibar, inceleme ve tavsiyelere, tüm Rusya ve bölgesel derecelendirmelere katılım, denemelere katılımın sonuçlarına dayanarak başvuru sahibi hakkında oluşturulan görüştür);
• raporun yasal normlara ve federal standartlara uygunluğu, raporda sunulan bilgilerin güvenilirliği ve değerlendirme sonucunun güvenilirliğini etkileyen diğer faktörler.

Banka, rapor sahibinin muvafakati ile veya bir değerlendirme sözleşmesine dayanarak raporu, incelemeyi yapmaya yetkili makamlara incelenmek üzere sunma hakkına sahiptir. Değerlendirme raporunun yasalara ve federal standartlara uygun olmaması durumunda Banka, bu değerleme uzmanının raporunu kabul etmeme hakkına sahiptir.

Sunulan raporların kalitesinin bozulması durumunda Banka, değerleme uzmanıyla ortaklık ilişkilerini istediği zaman reddetme hakkına sahiptir.

Banka ile uzun vadeli işbirliği için değerleme uzmanlarının seçimine ilişkin kriterler

Kriter I. Ortaklık düzeyi

Bankanın ortak değerleme uzmanı şunlar olabilir:

• Değerleme Uzmanı - bireysel bireysel girişimci olarak kayıtlı;
• Şirket, tüzel kişiliğe girmiş bir tüzel kişiliktir. iş sözleşmeleri değerleme uzmanlarıyla - bireyler.

Banka, kredi verme segmentine, miktarına, değerleme hizmetlerinin niteliğine ve diğer faktörlere bağlı olarak tercih ettiği krediyi seçer. organizasyon formu değerleme uzmanı.

Kriter II. İş deneyimi, ticari faaliyet ve profesyonel kalite

• Şirketin en az 3 yıldır değerleme faaliyetinde bulunması ve/veya teminatın bulunduğu Rusya Federasyonu'nun konusunda en az 3 yıl deneyime sahip kadrosunda 2 değerleme uzmanının bulunması. Bireysel girişimci olan değerleme uzmanı için iş tecrübesi en az 3 yıldır.
• Seviye iş aktivitesi geçen yılın aynı dönemine kıyasla son raporlama dönemindeki gelir artışının olumlu dinamikleri ve son raporlama döneminde (yıl) zararların olmaması ile karakterize edilmelidir.
• Değerleme faaliyetleri alanında eğitim, ileri düzey eğitim kurslarının tamamlanması.
• Birleşik devlet siciline dahil edilen öz düzenleyici bir değerleme uzmanları organizasyonuna (SRO) üyelik tüzel kişiler, kanıtlarla doğrulandı.
• Son yıl içinde tamamlanmış en az 20 değerlendirme raporunun olması.
• Banka tarafından düzenlenen, kilit değerleme uzmanlarının bilgi düzeyi ve profesyonelliğini ölçen bir testin (teorik ve pratik test) başarıyla tamamlanması.
• Bir değerleme uzmanının yüksek profesyonelliğinin bir göstergesi, değerleme uzmanları için uluslararası kabul görmüş eğitim ve ileri eğitim programlarında (RICS, CCIM, vb.) eğitim ve sertifikasyonun başarıyla tamamlanmasına ilişkin belgelerin varlığıdır.
• Kredi kurumlarıyla işbirliği deneyimi. Değerleme uzmanının kredi kurumlarıyla çalışma deneyimine sahip olduğunun kanıtı, değerleme uzmanının teminat amacıyla varlık değerlemesi alanında bir ortak olarak kamuoyu tarafından tanınmasıdır. Ayrıca, değerleme uzmanı ile üçüncü taraf bir kredi kuruluşu arasındaki işbirliği gerçeği, değerleme uzmanı tarafından teminat amacıyla tamamlanan ve yazılı olarak onaylanan raporların bir listesidir.

Kriter III. Değerleme Uzmanının itibarı

Bir değerleme uzmanı seçerken olumsuz bilgilerin varlığı kontrol edilir:

• mahkeme kararları Değerleme uzmanının yetersizliğini veya düşük profesyonelliğini teyit eden;
• Değerleme uzmanına ve/veya değerleme uzmanının çalışanlarına karşı kendi işleriyle ilgili olarak açılan ceza davaları profesyonel aktivite;
• iddiaları ve disiplin yaptırımları özdenetim kuruluşları ve değerleme faaliyetlerinin düzenlenmesi alanındaki organlar;
• resmi olarak ödenen ücretler arasında önemli bir fark ücretlerÇalışanlar piyasa ortalamasından.

Değerleme uzmanı seçilirken aşağıdaki hususlar dikkate alınır:

• değerleme uzmanlarının öz düzenleyici kuruluşlarının tavsiyeleri;
• değerleme faaliyetlerinin uygulanması sırasında değerleme uzmanının değerleme hizmetleri müşterisine ve/veya üçüncü kişilere zarar verdiğine dair sigorta şirketi veya mahkeme tarafından kabul edilen bir gerçeğin bulunmaması;
• teminatın piyasa değerinin haksız yere fazla/eksik beyan edildiğine dair gerçeklerin bulunmaması;
• bir değerleme uzmanı tarafından tamamlanan raporların incelenmesinin sonuçlarına dayanarak ilgili SRO'ların uzman konseylerinden geçen yıl boyunca olumsuz sonuçların çıkmaması;
• raporun kalitesinin düşük olması nedeniyle bir değerleme uzmanı tarafından tamamlanan değerleme raporlarının Banka tarafından kabul edilmemesi durumu;
• Değerleme uzmanı hakkında diğer olumsuz bilgilerin bulunmaması.

Kriter IV. Mesleki sorumluluk sigortası

• Sigortalı bir olay için minimum teminat (sorumluluk) miktarı sınırı olan bir değerleme şirketinin gönüllü hukuki sorumluluk sigortası - en az 3.000.000 ruble (franchise olmadan).
• Değerleme uzmanları için zorunlu hukuki sorumluluk sigortası - Madde 24.7 uyarınca bireyler. 300.000 ruble kanunla belirlenen asgari sigorta tutarı için “Değerleme Faaliyetleri Hakkında Kanun”.
• Değerleme uzmanının, sigortalı bir olay için asgari teminat (sorumluluk) tutarı sınırı olan gönüllü hukuki sorumluluk sigortası - en az 3.000.000 ruble (indirimsiz).

Kriter V. Raporlama kalite kontrol sisteminin mevcudiyeti

• Raporların kalitesi için şirket standartları (gereksinimler) şeklinde belgelenmiş bir kalite kontrol sisteminin mevcudiyeti veya raporların değerlendirilmesi ve kontrol edilmesi prosedürüne ilişkin ayrıntılı iç talimatlar.
• Değerleme uzmanları tarafından hazırlanan raporları izleme fonksiyonunun özel bir şirket uzmanına atanması.

Kriter VI. Malzeme ve teknik temel

Değerleme şirketinin/değerleme uzmanının, değerleme hizmetlerini yürütmek için gerekli maddi varlıklara (sahip olunan veya kiralanan gayrimenkul, ofis ekipmanı ve diğer mülkler) sahip olduğuna dair belgeli onay.

Kriter VII. Bilgi veritabanlarına erişim sahibi olmak, kendi veritabanlarınızı korumak

Değerleme uzmanı, taşınır, taşınmaz malların, hisselerin vb. değerine ilişkin piyasa bilgilerinin yer aldığı veri tabanlarına erişim hakkına sahiptir. Bankanın konut kredisi vermek amacıyla ekspertiz seçiminde bulunması bir avantaj olarak değerlendirilmektedir.

Kriter VIII. Değerleme uzmanlarının uzmanlaşması

Değerleme uzmanının farklı sektörlerde uzmanlaşması bir avantaj olarak değerlendirilmektedir. Yüksek derecede uzmanlaşmış varlıkları değerlendirirken (örneğin deniz ve nehir gemileri, uçaklar), Banka doğrudan bu pazar segmentinde uzmanlaşmış şirketleri cezbetmektedir.

Kriter IX. Değerleme hizmetinin maliyeti

Banka, doğrudan değerleme müşterisi olmadığı durumlarda değerleme uzmanı hizmetlerinin maliyetinin oluşumuna etki etmez. Aynı zamanda, değerleme hizmetlerinin fiyatının değerlemenin nihai sonucuna bağımlılığının belirlenmesine izin verilmez.

Değerleme şirketi/değerleme uzmanı tarafından ortaklık ilişkileri kurmak amacıyla CB Moskommertsbank'a (JSC) sunulan belgelerin listesi

Belge	Gönderilen belgelerin formu
Başvuru Formu	Orijinal
Şirket tüzüğü (eklemeler ve değişikliklerle birlikte)	Noter onaylı kopyalar
Ana Sözleşme (varsa)	Noter onaylı kopyalar
Sertifikası devlet kaydı tüzel kişilik olarak	Noter onaylı kopyalar
Vergi dairesine kayıt belgesi	Noter onaylı kopyalar
Şirketin üst düzey yetkililerinin (kurucular, yöneticiler) pasaportlarının kopyaları	Kopyalar
Şirketin Birleşik Devlet Tüzel Kişileri Sicilinden alıntı (düzenlendiği tarihten itibaren en geç 1 ay içinde)	Orijinal
Son raporlama tarihi itibarıyla bilanço (Dahili Gelir İdaresi işaretli) ve sabit kıymetler/kiralanan mülkler için bilanço hesaplarının dökümü	Yönetici ve baş muhasebeci tarafından onaylanmış bir kopya
İş sözleşmeleri veya çalışma kitapları değerleme uzmanları	İşaretli kopyalar personel servisi değerleme uzmanının şu anda çalıştığını
Kuruluşun üyeliğine ve SRO'daki değerlendiricilere ilişkin sertifikalar (sertifikalar, sicillerden alıntılar) (SRO sicilinde değerleme uzmanının kayıt numarasının zorunlu olarak belirtilmesi ile birlikte)	Kopyalar
Değerleme uzmanlarının uzmanlık eğitimini doğrulayan belgeler	Kopyalar
Değerleme şirketinin hukuki sorumluluk sigortası poliçesi (sözleşmesi)	Noter veya sigorta şirketi tarafından onaylanmış bir kopya
Değerleme uzmanları için hukuki sorumluluk sigortası poliçeleri (sözleşmeleri)	Noter veya sigorta şirketi tarafından onaylanmış kopyalar
Son takvim yılı için tamamlanan raporların listesi	Orijinal
Tipik değerlendirme raporları: apartman, arsalı konut binası, konut dışı bina/tesis	Elektronik
Diğer banka ve kuruluşlardaki akreditasyonu doğrulayan belgeler (varsa), SRO'lardan ve diğer bankalardan alınan tavsiye mektupları	Kopyalar
Taşınır, gayrimenkul, hisse vb. değerlerine ilişkin piyasa bilgilerinin yer aldığı veri tabanlarının kullanımına ilişkin anlaşmalar. (varlığında)	Kopyalar
Değerleme uzmanlarının imza örnekleri	Orijinal

Bankanın talep hakkı var Ek belgeler değerleme şirketi, Rusya Federasyonu'nun mevcut mevzuatının gerekliliklerine uygunluğunu doğrulamak için.

Değerlendirme raporlarının hazırlanmasına ilişkin genel şartlar

Rapor mevcut mevzuata uygun olmalıdır:

• Değiştirildiği şekliyle 29 Temmuz 1998 tarih ve 135-FZ sayılı “Rusya Federasyonu'nda Değerleme Faaliyetleri Hakkında” Federal Kanun;
• Rusya Ekonomik Kalkınma Bakanlığı'nın 20 Temmuz 2007 tarih ve 254-256 sayılı Emirleri “Onay üzerine Federal standartlar değerlendirmeler" (FSO-1, FSO-2, FSO-Z).

Değerlendirme sonuçlarının gönderilmesi için form

• piyasa ve tasfiye değerinin değerlendirilmesine ilişkin rapor - 2 nüsha;
• değerlendirme raporu – 2 kopya.

Tanımlanmış maliyet türleri

• Market fiyatı;
• tasfiye değeri.

Haklar değerlendirildi

• sahip olmak;
• kiralama hakları;
• mülkiyet hakları.

İnşaat halindeki nesnelerin mülkiyet haklarını değerlendirirken, değerlendirmenin belirli bir anında bu hakların eksiksiz olmasına dikkat etmek gerekir. Örneğin, hâlihazırda inşa edilmiş ve işletmeye alınmış nesnelere ilişkin yatırım haklarını değerlendirirken (yani yatırım sözleşmesi tamamlandığında ancak mal sahibi, nesnenin mülkiyetini henüz resmileştirmediğinde), yatırım haklarının sahibi yalnızca haklara sahiptir. mülkü kullanmak ve sahip olmak.

Değerlendirme sonuçlarının sunumu

Bir gayrimenkul nesneleri kompleksinin değerlendirilmesi durumunda, nihai sonuçlar, her bir nesnenin maliyeti hakkında bilgi içermelidir. Bir arsa üzerindeki bir binayı (veya bir arsa üzerinde kayıtlı haklar varsa mülkleri) değerlendirirken, binaların maliyeti (toplam ve her biri ayrı ayrı) ve bir arsa üzerindeki hakların maliyeti ayrı ayrı belirtilmelidir.

Değerleme nesnesinin açıklaması

Mülkiyet belgelerine veya Birleşik Devlet Sicilinden alıntılara uygun olarak gayrimenkulün doğru bir açıklaması (eğer alıntı sertifikadan sonra alınmışsa).

Teminatın incelenmesi

Zorunlu ihtiyaç Değerlendirme sırasında değerleme uzmanı sahayı ziyaret eder ve değerlendirilen mülkü inceler. Denetim sırasında fotoğraf çekilir ve denetim raporu düzenlenir. Denetim sonucunda nesnenin mevcut kullanımı, durumu ve değerlendirilen nesnenin değerini etkileyen diğer özellikler belirlenir.

Yükümlülükler

Değerlendirilen mülkün mevcut tüm takyidatları raporda belirtilmelidir. Yükümlülükler tespit edilebilir:

• gayrimenkul için - Birleşik Devlet Sicilinden bir alıntıya göre, kira sözleşmelerine göre (sahibinden gelen bilgiler);
• yönetim şirketindeki hisseler için - Birleşik Devlet Tüzel Kişiler Sicilinden bir alıntıya göre;
• ihraç dereceli menkul kıymetler için - hissedarlar sicilinden veya bir menkul kıymetler hesabından alınan bir alıntıya göre;
• işletmenin mülkiyeti - rehin defterinden (eğer işletme tarafından muhafaza ediliyorsa).

Yeniden geliştirme

Yeniden gelişme tespit edilmesi halinde değerleme uzmanı bu durumu raporuna yansıtmak zorundadır. Yeniden geliştirme, başlık/başlık veya teknik dokümantasyonun analizi sırasında belirlenebilir. Örneğin:

• mülkiyet belgesinde, üzerinde mutabakata varılmayan yeniden geliştirmenin gerçekleştirildiği belirtilmektedir. öngörülen şekilde;
• BTI'nin teknik pasaportunda kırmızı çizgiler var, tesisin onaylanmamış yeniden teçhizatını gösteren bir damga var;
• BTI belgelerine göre alan, Birleşik Devlet Siciline kayıtlı alana karşılık gelmiyor (teknik muhasebe ilkesinde değişiklik olması durumu hariç).

Yeniden geliştirme resmi belgelere yansıtılmamış olabilir, ancak görsel bir inceleme sırasında oluşturulmuştur. Bu durumda yapılan tüm değişikliklerin anlatılması, sembollerle kat planı üzerinde gösterilmesi ve rapora eklenmesi gerekmektedir.

Teknik ve yasal belgelerin tutarsızlığı

BTI belgelerindeki alan Birleşik Devlet Sicilinde kayıtlı alana karşılık gelmiyorsa:

• rapor alan tutarsızlığı gerçeğini gösteriyor;
• BTI tarafından kaydedilen alan değişikliği yasal olarak gerçekleşmişse, hesaplamalarda en son verilere göre alan kullanılmalıdır. teknik envanter;
• tutarsızlık konut alanlarının teknik muhasebe ilkesindeki bir değişiklikten kaynaklanıyorsa, örneğin sertifikaya göre, teknik pasaporta göre dairenin toplam alanı 60,4 m2'dir - 59,5 m2, raporda tam olarak belirtilmelidir: “Toplam 60 ,4 m2 alana sahip 2 odalı daire (yazlık alanlar dikkate alınarak binanın tüm bölümlerinin alanı), dahil . yaşam alanı – 59,5 m2”

Pazar analizi ve değerlendirme sonuçları

Pazar analizi, mevcut mevzuat uyarınca değerlendirme raporunun zorunlu bir parçasıdır. Değerlendirilen mülkün ait olduğu mülk türü için pazar analizi yapılmalı ve mülkün bulunduğu bölgesel pazardaki durum açıklanmalıdır. Piyasa analizi materyallerinin değerlendirme konusu ve değerlendirmenin nihai sonuçlarıyla tutarsızlığı (gerekçeli bir açıklama olmaksızın), Bankanın değerlendirme sonuçlarını reddetmesine neden olabilir.

Değerlendirme yaklaşımlarının uygulanması

Kanuna göre değerleme uzmanı, değerlemeye ilişkin tüm yaklaşımları kullanmak veya yaklaşımlardan herhangi birini makul bir gerekçeyle kullanmayı reddetmekle yükümlüdür. Standart durumlarda apartmanların ve konutların değerlemesi satış karşılaştırması yaklaşımı kullanılarak gerçekleştirilir. Bazı durumlarda konut binalarını değerlendirirken karşılaştırmalı yaklaşımın yanı sıra maliyet yaklaşımının da kullanılması tavsiye edilir.

Gelir getirici gayrimenkullerin değerlemesi her üç yaklaşım kullanılarak değerlendirilir. Yaklaşımlardan biri için yeterli piyasa verisi yoksa, bu yaklaşıma ilişkin hesaplamalar referans amacıyla sağlanır. Örneğin, büyük bir bölgesel değerlendirme yapılırken alışveriş kompleksi(100 bin m2) bu tür komplekslerin satışı (teklifi) hakkında bilgi yoktur; satış karşılaştırma yaklaşımı piyasayı analiz eder; perakende satış yerleri Değerlendirilen mülkün kiraya verilmesi durumunda, bu durum gelir yaklaşımı kullanılarak değerlendirmeye yansıtılmalıdır. Dahil. gelir yaklaşımının temeli olarak bir ekipman kiralama sözleşmesi kullanılabilir.

UPVS koleksiyonlarının kullanımına dayanan maliyet yaklaşımı, nihai piyasa değerinin belirlenmesinde temel yaklaşım olarak hareket edemez. 20 yıldan daha eski yapı malzemeleri koleksiyonlarına dayalı değerlendirme yönteminin kullanılması pratik değildir.

Değerlendirmede KDV'nin muhasebeleştirilmesi

Nihai piyasa değeri KDV'li ve KDV'siz olarak gösterilir. Mülk KDV'ye tabi değilse, bu durum nihai maliyetin yanında belirtilmelidir (arazi haklarını değerlendirirken özellikle dikkat edin!).

Gelir yaklaşımını değerlendirirken hesaplamalar kira ödemeleri, daha önce KDV'den muaftı.

Arsa haklarını değerlendirirken analog nesneleri seçerken, benzer nesnelerin vergilendirilmesine (arazi mülkiyeti - arsa kiralama hakkı) dikkat edilmesi ve gerekli değişikliklerin yapılması gerekmektedir.

Seçime katılmak için Değerleme Uzmanı 1'in gerekli belgeleri içeren bir paket sunması gerekir. Ortaklarla çalışma bölümü (Sberbank PJSC'nin size en yakın şubesine)Özel muayenehanede faaliyet gösteren Değerleme Kuruluşunun/Değerleme Uzmanının faaliyetlerine ve ticari itibarına ilişkin Gerekliliklere uygunluğu doğrulamak.

Belgelerin inceleme süresi Bankaya teslim tarihinden itibaren 30 takvim gününü geçmez.

Banka gerekliliklerini karşılayan değerleme kuruluşlarının listesi Banka internet sitesinde yayınlanmaktadır.

Değerleme Uzmanı tarafından oluşturulan değerlendirme raporu, Değerlendirme Raporu Gereksinimlerine uygun olmalıdır.

Değerleme Kuruluşları Listesinde yer almayan serbest meslek faaliyetinde bulunan Değerleme Kuruluşu/Değerleme Uzmanının değerlendirme raporunun kabulü.

Borçlu/ipotek veren, Değerleme Kuruluşları Listesinde yer almayan özel muayenehanede faaliyet gösteren bir Değerleme Kuruluşu/Değerleme Uzmanının faaliyetleri ve ticari itibarına ilişkin Gereklilikleri ve Değerleme Raporu Gereksinimlerini karşılayan bir Değerleme Uzmanının değerlendirme raporunu sunma hakkına sahiptir. .

Kredi alırken banka için

Banka - finansal kurum, Hangi:

* geçici olarak serbest olarak konsantre olur peşin(mevduat);
* onlara kredi (kredi, avans) şeklinde geçici kullanım sağlar;
* İşletmeler, kurumlar ve kişiler arasında karşılıklı ödeme ve uzlaşmalara aracılık eder.

Banque, İtalyan Banco - bank

Bankaların bir değerleme uzmanının hizmetlerine ihtiyaç duyduğu amaçlar ve durumlar.

Bankaların bir değerleme uzmanının hizmetine ihtiyaç duyduğu başlıca durumlar şunlardır:

• Bir krediyi garanti altına almak için taahhüt verildiğinde mülkün değerlemesi;
• Bireylere ipotek kredisi verirken bankalar, ipotek kapsamında devredilen mülkün gerçek piyasa değerinin belirlenmesi için ekspertiz hizmetlerine de ihtiyaç duyar (ipotek, gayrimenkul tarafından teminat altına alınan bir kredidir).
• Bağımsız kuruluşlar olan bankalar bazen birleşme ve satın alma durumlarında kendi paylarını değerlendirecek değerleme uzmanlarına ihtiyaç duymaktadır.
• Bazen bankanın yatırım yapmayı planladığı işi değerlendirmek için bir değerleme uzmanı görevlendirilir.

Bir banka için mülk değerleme prosedürünün özellikleri.

En ana özellik Bir banka için herhangi bir mülkü değerlendirme prosedürü, maksimum doğruluğudur. Teminat değerlemesi dışındaki çeşitli değerleme amaçları için, bazen en doğru sonuç gerekli değildir, ancak bir banka için mülk değerlemesi yapılırken, değerlemeye ilişkin riskler tamamen Değerleme Uzmanının omuzlarına düşer. Kredilerin büyüklüğünün neredeyse her zaman sigorta tutarını birkaç kat aşması nedeniyle, Değerleme Uzmanının değerlendirme prosedürünü gerçekleştirirken son derece dikkatli ve dikkatli olması gerekir. Değerlendirilen mülkün incelenmesi, mülk hakkında maksimum miktarda bilginin elde edilmesi, piyasanın dikkatli bir analizi ve değerlendirilen mülkün en etkin şekilde kullanılması gerekmektedir.

Değerleme uzmanlarının uygulamasında, değerleme uzmanının yanlışlıkla bir nişasta üretim hattını şeker üretim hattı olarak değerlendirdiği bir durum vardı. Tabii ki şeker talebi, nişasta talebinden çok daha yüksek, ancak her ikisinin de üretim teknolojisi prensipte çok benzer. Bunun sonucunda borçlu krediyi ödeyemedi, banka teminat olarak verilen mülke el koydu ve onu piyasada satmaya karar verdi. Şeker üretim hattının aslında nişasta ürettiği ortaya çıktığında, hem değerlemeyi yapan kişi hem de Borçlu açısından "pek iyi olmayan" sonuçlar ortaya çıktı.

Ayrıca şunu da bilmek gerekir ki, Bankalar teminat olarak verilen mülkleri değerlendirirken genellikle daha kısa maruz kalma süresi koşulları altında tasfiye değerinin hesaplanmasını talep eder. Bu indirim örneğin daireler için ortalama %30'dur. Yani bir daireye 10 milyon ruble değerlemesi yapan Banka, önlem alarak size 7 milyon ruble tutarında kredi verecek. Uygulamamızda Bankanın teminatının pencereleri Kremlin'e bakan üç odalı bir daire olduğu bir durum vardı. Borçlu krediyi zamanında ödeyemedi ve Banka daireye el koydu. Eksperlerimiz daireyi %30 indirimli değerlendirdi.

Ayrıca her bankanın her değerleme şirketiyle çalışmadığını da belirtmek gerekir. Bankalar akreditasyon vererek değerleme uzmanlarını seçerler. Değerleme Uzmanları, bankalarla çalışırken, maddelerinden biri şu şekilde olan bir işbirliği sözleşmesi imzalar: “Banka, gayrimenkulü 1 aydan daha kısa bir sürede satmazsa, Değerleme Uzmanı, teminatı yukarıda belirtilen maliyet üzerinden geri almakla yükümlüdür. değerleme raporu.” Böylece Baki, teminat nesnelerinin kalitesiz değerlendirmesine karşı reasürans altına alınmış oluyor.

Değerleme şirketi seçerken akreditasyon ve akredite değerleme şirketleri hakkında bankayla görüşün.

Teminat, kredi değerlendirmesi

Kefalet - bir ceza davasında - sanık, şüpheli veya başka bir kişi veya kuruluş tarafından mahkemeye para veya değerli eşya bırakılmasını, soruşturmayı yürüten kişi tarafından çağrıldığında sanığın, şüphelinin ortaya çıkmasını sağlamayı içeren bir tür önleyici tedbirdir. , soruşturmacı, savcı, mahkeme. Kefalet ancak savcının yaptırımı veya mahkemenin kararıyla uygulanabilir.
Teminat veya kredi değerlendirmesinin özellikleri.

Büyük değere sahip taşınmaz ve taşınır mallar genellikle kredilerin teminat altına alınması amacıyla bankaya teminat olarak devredilir. Aynı zamanda banka, bu tür nesnelerin değerinin bağımsız bir değerlendirmesini de yapar. Banka, değerlendirme için bağımsız değerleme şirketlerini görevlendirmektedir. Teminat, aşağıdaki nesnelere ilişkin hemen hemen her türlü mülkiyet hakkı olabilir:

• Gayrimenkul nesneleri (binalar, apartmanlar, arsalar vb.)
• arabalar ve ekipmanlar
• Menkul kıymetler (bonolar, işletme hisseleri, devlet tahvilleri)
• Endüstriyel ve gıda ürünleri (yüksek kaliteli ürünler) uzun vadeli dolaşımdaki mallar dahil) depolama
• Yabancılaştırılabilecek mülkiyet hakları (örneğin, bir ticari işletmenin mülkünde pay hakkı), borç talepleri, telif hakkı, buluş ve diğer mülkiyet hakları

Bankaların öncelikli olarak varlığın likiditesine ve maruz kalma zamanlamasına baktığını lütfen unutmayın. Daha sonra, mülkiyet haklarının yeniden tescili prosedürünü dikkate almak gerekir. Bankaların gayrimenkul, menkul kıymetler veya devlet tesciline tabi olan mülkleri alma olasılığı daha yüksektir. Araçlar. Mülkiyet veya takyidatların yeniden tescili veya tescili sorunlu olan mülk nesneleri (mobilya, Aletler) Bankalar krediyi teminat olarak almak konusunda isteksizler.

Her durumda, bankanın teminatın bağımsız bir değerlendirmesine ihtiyacı olacaktır. Teminat nesnesinin değerlendirilmesine yönelik değerlendirme prosedürü ve hizmetlerin maliyeti, nesnenin kendisine bağlıdır. Tüm bilgileri sitenin ilgili bölümlerinden veya firmamız yöneticilerini arayarak öğrenebilirsiniz.

İpotek değerlendirmesi

İpotek.

Gayrimenkul rehni. Genel olarak ipotek şeması şu şekildedir - borç veren (örneğin bir banka) borçluya gayrimenkul satın alması için kredi verir. Borçlu, kredi kullanarak gayrimenkul edinir. Edinilen gayrimenkul alınan kredinin teminatı olarak kayıt altına alınır. Bu durumda edinilen mal borçlunun zilyetliğinde ve kullanımında kalır.

İpotek, 16 Temmuz 1998 tarihli ve 102-FZ sayılı “İpotek (gayrimenkul rehni)” federal yasasıyla düzenlenmektedir. (http://profvaluer.ru/content/view/143/105/)

Bu belgenin 1. maddesi, gayrimenkul rehinine ilişkin bir anlaşma (ipotek sözleşmesi) uyarınca, bir tarafın - ipotek tarafından güvence altına alınan yükümlülük kapsamında alacaklı olan rehin alanın, borcunun karşılanmasını alma hakkına sahip olduğunu belirler. parasal talepler bu yükümlülük kapsamında borçluya, diğer tarafın rehin verilen gayrimenkulünün değerinden - federal kanunla belirlenen istisnalar dışında, tercihen rehin verenin diğer alacaklıları önünde.

İpotek veren, ipotek ile güvence altına alınan yükümlülük kapsamındaki borçlunun kendisi veya bu yükümlülüğe katılmayan bir kişi (üçüncü taraf) olabilir.

Üzerinde ipotek tesis edilen mal, ipotek verenin zilyetliğinde ve kullanımında kalır.

Sanat. 16 Temmuz 1998 tarihli ve 102-FZ sayılı Federal Kanunun 1'i “İpotek (Gayrimenkul Rehni)”.

SBI projesi tarafından sağlanan materyaller

İpoteklerin değerlendirilmesinin özellikleri.

Bir ipotek teminatının değerlendirilmesi, diğer herhangi bir gayrimenkulün değerlendirilmesine benzer şekilde gerçekleştirilir. Henüz mülkiyet belgesi alınmamış yeni bir binanın güvenliğine karşı ipotek kredisi verildiğinde, ipoteğin değerlendirilmesi bir tuhaflık olabilir.

Bu durumda değerlenen mülk değil, ona ilişkin haklar veya inşaata özsermaye katılımıdır. Ancak bankalar genellikle bu durumda ipotek değerlemesi talep etmezler çünkü devredilen hakların değeri bilinmektedir.

Bazen daireye üç yıldan az bir süredir sahip olunduğunda ve satıcı, kişisel gelir vergisini gizlemek için dairenin gerçek maliyetini göstermek istemediğinde bir durum ortaya çıkar. Alım satım sözleşmesi 1 milyon ruble'nin altında veya stok değerinde imzalanır. Bu durumda banka bu tür işlemleri kabul eder ve kredi tutarı alım satım sözleşmesiyle değil, ipoteğin (bu durumda bir daire) değerlendirmesine ilişkin bir raporla belirlenir.

Değerlendirme bankası raporları Değerlemecilerin ve uzmanların mesleki bilgilerini, deneyimlerini ve pratik deneyimlerini paylaşmalarına, meslektaşlarının çalışmaları hakkında bilgi sahibi olmalarına ve belirli pratik örnekler kullanarak çeşitli pratik, metodolojik ve teorik konuları tartışmalarına olanak tanıyan eşsiz bir platformdur.

Şu anda Rapor Bankası'nda 1900'den fazla rapor yayınlanıyor çeşitli işler Değerleme uzmanları ve uzmanlar, hizmetin aktif kullanıcı sayısı 500 uzmanı aşıyor.

Değerlendirme Raporları Bankası, değerleme uzmanının ve uzmanın çalışmalarında, uzmanlara harika fırsatlar sunan yeni bir araçtır:

Ve bircok digerleri.

Ülke genelinde değerleme uzmanları ve uzmanlarla mesleki bilgi, deneyim ve pratik deneyim alışverişi

Ortaklık programı çerçevesinde eser alışverişi gizli olarak gerçekleşebileceğinden (katılımcılar, çalışmalarını yayınlayan değerleme uzmanları hakkında herhangi bir bilgi görmezler), itibarınızla ilgili gereksiz korkular olmadan çalışmalarınızı uzmanların incelemesi için yayınlayabilirsiniz. Ülkemiz genelinde değerlendirme, adli ve yargısız muayene alanı. Ortaklık programına katılanlar, diğer değerlendiricilerin ve uzmanların raporlarını ve sonuçlarını inceleyerek, çalışmadaki hataları, yanlışlıkları veya eksiklikleri işaret ederek incelemeler ve yorumlar bırakabilir, bu da paha biçilmez eleştiriler almanıza ve çalışmanızın kalitesini sürekli olarak iyileştirmenize olanak tanır.

Rapor Bankası ortaklık programı kapsamında yayınlanan değerleme uzmanlarının ve uzmanların çalışmalarına ve en son "değerlendirme uygulamalarına" erişim

Affiliate programına katılarak ülkemiz genelindeki diğer değerleme uzmanları ve uzmanlarla rapor ve görüş alışverişinde bulunabilirsiniz. İnternet sunucumuz büyüdükçe bu gerçekten sınırsız olanaklar sağlayabilir. Örneğin, SROO'lardan birinin standartlarına göre hazırlanmış bir rapor örneğine ihtiyacınız var. “Rapor bankasının” yardımıyla birkaç saniye içinde bulacaksınız. Uygulamanızda yeni bir değerlendirme nesnesiyle karşılaştınız mı ve nasıl değerlendirme yapacağınızı bilmiyor musunuz? - Birkaç tıklamayla bir örnek bulacaksınız.

Rapor Bankasını kullanarak gerekli pratik örnekleri hızlı bir şekilde bulun

Çok sayıda kriter kullanarak raporları aramak için uygun bir sistem kullanarak, çeşitli kriterlere dayalı bir raporu hızlı bir şekilde bulabilirsiniz (örneğin, değerlendirilen nesnenin bulunduğu adrese göre). Arama kriterleri, değerlendiricilerin istekleri dikkate alınarak sürekli olarak geliştirilmekte ve ayarlanmaktadır.

Belirli çalışmalardan örnekler kullanılarak çeşitli mesleki konuların tartışılması

Rapor Bankasını kullanarak, belirli çalışmaların örneklerini kullanarak çeşitli pratik, metodolojik ve teorik konuları yazarları ve diğer uzmanlarla tartışabilir, ilginizi çeken değerlendirme raporları ve uzman görüşleri yayınlayan değerleme uzmanları ve uzmanlarla iletişim kurabilir ve onlara danışabilirsiniz. Tüm profesyonel topluluktan çalışmalarınız hakkında yorumlar.

Rapor Bankası'nın uzmanlara sunduğu fırsatlardan nasıl yararlanılır?

“Rapor Bankası”nın olanaklarından yararlanmak için halka arzı, “Rapor Bankası” hizmetinin kullanıcı sözleşmesini okuyup siteye kayıt olmanız yeterli. Bunu yapmak için belirli bir formu doldurmanız ve değerlendirme faaliyetlerini yürütme hakkınızı onaylayan belgeleri eklemeniz gerekir. Kayıt olduktan sonra özel bir arayüz kullanarak raporları sunucuya yükleyebileceksiniz. Raporlar hem kişisel kullanım hem de basit ve ticari yayın ve yerleştirme amacıyla indirilebilir. Ortaklık Programı. Kişisel kullanım için indirilen raporlara durum verilir kesin bilgi. Diğer sunucu kullanıcıları tarafından kullanılamazlar. Yalnızca bunları indiren kullanıcı bu raporlara erişebilir. Raporları indirerek, Ortaklık Programına katılımın size sağladığı fırsatlar dışında sunucunun tüm yeteneklerini kullanabilirsiniz.

Rapor Bankası ortaklık programı hakkında

Ortaklık programını kullanarak, ülkemizin her yerinden meslektaşlarınızla rapor, pratik deneyim, bilgi ve deneyim alışverişinde bulunabileceğiniz gibi, yazarları ve diğer profesyonellerle belirli çalışmalardan örnekler kullanarak çeşitli konuları tartışabilirsiniz. Rapor Bankası ortaklık programına katılım, işinizde paha biçilmez yardım sağlayacaktır. Profesyönel geliştirme ve büyüme, mesleki bilginizi genişletecek, en son değerlendirme uygulamalarını tanımanıza ve takip etmenize ve aynı zamanda yeni tanıdıklar edinmenize olanak sağlayacaktır. en iyi uzmanlar Rusya'nın her yerinden bağımsız değerlendirme, adli ve duruşma öncesi inceleme alanında.

Rapor Bankası ortaklık programına katılım kuralları

1. Rapor Bankası Ortaklık Programına (bundan sonra Ortaklık Programı olarak anılacaktır) yalnızca bağımsız değerlendirme, adli ve yargısız inceleme alanındaki uzmanlar, değerleme şirketleri ve uzman kuruluşların temsilcileri ile ilgili uzmanlıklarda eğitim gören kişiler katılabilir. Programı).

2. Affiliate Programına katılımcı olabilmek için kişisel olmayan çalışmalarınızdan birini (değerlendirme raporu, uzman görüşü veya uzman görüşü) kendi çerçevesinde “Rapor Bankası”nda yayınlamanız yeterlidir. İşin sunucuya yüklenmesi ve yayınlanması, "Değerleme Uzmanları ve Uzmanlar" profesyonel ağının web sitesinde kayıtlı bir kullanıcı tarafından, kendi takdirine bağlı olarak "Rapor Bankası" hizmetinin arayüzünü kullanarak gerçekleştirilir.

3. Kullanıcı, Ortaklık Programına katılımın, bu kuralların şartlarının tam olarak kabul edilmesi ve kabul edilmesi anlamına geldiğini kabul eder.

4. Kullanıcılar tarafından Ortaklık Programı kapsamında yayınlanmak üzere (“Rapor Bankası” hizmet arayüzünün “Yayınla” kontrol bağlantısını kullanarak) gönderilen tüm çalışmalar ve materyaller, “Değerlendiriciler ve Uzmanlar” profesyonel ağının site yöneticileri tarafından ön denetime (seçime) tabi tutulur. ”. Yönetim, kendi takdirine bağlı olarak ve herhangi bir sebep göstermeksizin, Ortaklık Programı kapsamındaki eserlerin ve materyallerin yayınlanmasını reddetme hakkını saklı tutar.

5. Ortaklık Programı kapsamında denetlenen ve yayınlanan tüm çalışmalar ve materyaller, Ortaklık Programının tüm katılımcılarının görüntülemesine ve indirmesine açık olacaktır. Ayrıca, Kullanıcının Ortaklık Programı kapsamında yayınladığı her eser, kendisine herhangi bir esere ve materyale (ayda en fazla 200 adet ve Site içinde yayınlanan tüm eserlerin en fazla 2/3'ü) erişim (görüntülemek ve indirmek için) fırsatı verir. Programın diğer katılımcıları tarafından Rapor Bankasında yayınlanan Ortaklık Programı, bir ay boyunca (yayın kararının verildiği ve kullanıcıya bildirim yapıldığı andan itibaren) e-posta). Bir kullanıcının Program içerisinde aynı anda birden fazla eser yayınlaması durumunda erişim süresi (ay cinsinden) yayınlanan eser sayısına eşit olacaktır. Ortaklık Programına katılım kuralları ve buna bağlı olarak "Rapor Bankası" hizmetinin arayüzü, kullanıcının Ortaklık Programına erişim süresinin (ay olarak) tarafından yayınlanan eser ve materyal sayısını aştığı bir duruma izin vermez. Onu Program dahilinde. Rapor Bankası hizmetinin Ortaklık Programının tüm yeteneklerini kullanmak için kullanıcının şunları kabul etmesi gerekir: Aktif katılım gelişiminde.

6. Yazar olarak kullanıcı, Ortaklık Programına katılmak için eserlerini yayınlayarak, eserlerinin Ortaklık Programına Katılım Kuralları tarafından belirlenen koşullar altında Ortaklık Programındaki diğer katılımcılar tarafından kullanılmasına tam onay verdiğini ifade eder. Programı.

7. Raporların kişiselleştirilmesi sırasında yalnızca tüm kişisel veriler ve kamuya açık olmayan veriler silinmeye tabidir.

8. Partnerlik Programına katılmak için sunucuya yüklenen çalışmalar güncel olmalıdır (sunucuya yüklendiği tarih ile değerlendirme raporu, uzman görüşü veya uzman görüşü tarihi arasındaki fark 6 aydan fazla olmamalıdır). “Rapor Bankası”, ana işlevi değerleme uzmanları ile değerlendirme uzmanları arasında bilgi alışverişi için özel bir platform oluşturmak olan bir hizmettir. adli tıp uzmanları en son pratik gelişmeleri ve deneyimleriyle.

9. Ortaklık Programı dahilinde yayınlanmak üzere çalışma gönderirken, kullanıcının kendisi tarafından yayınlanan çalışmanın diğer uzmanlar için ne kadar ilginç veya yararlı olabileceğini belirtmesi gereken "Ortaklık Programı katılımcıları için notlar" alanının doldurulması gerekmektedir. dışarı.

10. Rapor Bankası Ortaklık Programı çerçevesinde yayınlanmak üzere çalışmaların moderasyonu her ayın yalnızca 1'inden 7'sine (dahil) kadar gerçekleştirilir. Ortaklık Programı kapsamında başka herhangi bir zamanda yayınlanmak üzere moderasyona gönderilecek çalışmalar, bir sonraki ayın 1'inden 7'sine (dahil) kadar moderatörlüğe tabi tutulacaktır.

11. BDT ülkelerinden uzmanlar ve çalışmalarını herhangi bir nedenle Ortaklık Programına gönderemeyen kullanıcılar için ücretli erişim mümkündür. Bir ay boyunca Ortaklık Programında yayınlanan eserlere erişim maliyeti (ayda en fazla 200 ve Ortaklık Programında yayınlanan tüm eserlerin en fazla 2/3'ü, hizmeti kullanma süresinin tamamı için toplam), hariç kişisel indirimler, her ayın 1'inden 8'ine (dahil) kadar ödeme yaparken bireyler için 750 ruble ve tüzel kişiler ve bireysel girişimciler için 1.125 rubledir (ayrıca% 60'a varan indirim biriktirmenize olanak tanıyan bir Sadakat Programı da vardır) ) veya 1.500 ruble. bireyler için ve 2250 ovmak. tüzel kişiler ve bireysel girişimciler için başka bir zamanda ödeme yaparken.

12. Ortaklık Programı katılımcıları, Ortaklık Programı dahilinde diğer kullanıcılar tarafından yayınlanan çalışmaları ve bu çalışmalardan herhangi bir bilgiyi çoğaltmamayı, herhangi bir şekilde dağıtmamayı veya başkalarına aktarmamayı ve bunları yalnızca kişisel referans amacıyla kullanmayı koşulsuz olarak kabul ederler. Ortaklık Programına katılan uzmanlarla deneyim, bilgi ve pratik deneyim alışverişinde bulunmak ve eserleri yayınlayan kullanıcılara eserlerin ve onlardan gelen bilgilerin yasa dışı çoğaltılması, dağıtılması ve kullanılmasıyla ilgili tüm kayıpların başka amaçlarla tazmin edilmesi amacıyla. Ortaklık Programı kapsamında yayınlanan çalışmalar sitedeki basit bir yayına yerleştirilemez.

13. “Değerleme Uzmanları ve Uzmanlar” profesyonel ağının web sitesinin yönetimi, Rapor Bankası Ortaklık Programına katılım Kurallarında değişiklik yapma hakkını saklı tutar. Kuralların güncel versiyonu şu adreste bulunmaktadır: ana sayfa Bağlantıdaki "Rapor Bankası" hizmeti. Aynı zamanda kullanıcılar, Ortaklık Programı kapsamındaki çalışmalarının yayınlandığı tarihte yürürlükte olan Kurallara uygun olarak Ortaklık Programına katılma hakkını saklı tutar.

Bir banka, bir şirkete veya bir kişiye mülkiyet teminatı ile kredi verdiğinde, teminatı değerlendirmek zorundadır. Bu gibi durumlarda, kredi kuruluşları genellikle görevi belirli bir nesnenin gerçek değerini belirlemek olan değerleme şirketlerinin hizmetlerine başvurur. Sonuç olarak, şirket tarafından teminatın değerinin değerlendirilmesine ilişkin yayınlanan bir rapor, bankanın piyasa koşullarını ve yatırım çekiciliğini dikkate alarak nesnenin likiditesi, fiyatı ve satış süresi hakkında bir sonuç çıkarmasına olanak tanır.

Teminatın değerlendirilmesinin yanı sıra, işletmelerin işi bir bütün olarak değerlendirmesi çoğu zaman önemlidir. Uzmanlara göre bu, işletmenin piyasada yeterli bir varlığa sahip olması ve ipotek verirken bile bunu beyan edebilmesi için gerekli. Emlak Kompleksi işletmenin bağımsız olması ve borçlarını ödeyebilmesi. Bu arada Merkez Bankası kredi kuruluşlarının risk grubunu belirlerken dikkat etmeleri gerektiğini açıkça düzenlemektedir. ekonomik durum bir bütün olarak borçlunun işi. Maalesef işin büyük kısmı henüz kendisini bir bütün olarak değerlendirme ihtiyacına gelmedi. Örneğin bazıları daha fazla emlak vergisi ödemek zorunda kalacaklarından endişe ediyor.

Banka personelinin değerleme uzmanları: artıları ve eksileri

Bazı bankalar, değerleme işinde uzmanlaşmış, kadrosunda kendi değerleme uzmanları bulunan şirketlerin hizmetlerini kullanmamaktadır. Örneğin Raiffeisenbank bu şekilde çalışıyor. Diğerleri bağımsız değerleme uzmanlarına başvurmayı tercih ediyor. Bazıları ise birleşik çalışma biçimlerini kullanıyor. Bu yolların her birinin kendine göre avantajları ve dezavantajları vardır.

Moskova Capital Bank'ın müşteri kredileri departmanı başkanı Yuri Ushakov, bankanın her zaman değerleme şirketlerinin hizmetlerini kullanmadığını ve bu alanda düzenli ortaklarının bulunmadığını söylüyor. İhtiyaç duyulması halinde, kredi kurumu, özellikle müşterinin işinin belirli bölgesel veya sektörel özelliklere sahip olması durumunda, değerleme uzmanlarının hizmetlerine başvurur. Yuri Ushakov, müşterinin teminatın değerlemesini talep ettiği durumlarda personelinizde kendi değerleme uzmanlarınızın bulunmasının tavsiye edildiğini vurguluyor. Çünkü bu durumda değerlendirme sonuçlarını kontrol etmek mantıklıdır ve bunu bankanın kendi başına yapması en doğrusudur. “Doğal olarak banka personeli farklı sektörlerden borçluların işlerinin tüm inceliklerini bilemez, ancak Genel kurallar Yuri Ushakov, "var ve değerleme şirketleri üzerinde kontrol bazen gerekli" diyor.

Uzman, "Ekspertiz şirketlerinin hizmetlerinin ücretleri neredeyse her zaman borçlu tarafından ödendiğinden, personelinizde kendi değerleme uzmanlarınızın da bulunması gereklidir" diye ekliyor.

Moskova Kredi Bankası'nın (MCB) perakende kredilendirme departmanı müdürü Elena Khorkina'nın biraz farklı bir bakış açısı var. Bir bankanın gayrimenkulü bağımsız olarak değerlendirmesi durumunda bunun elbette para tasarrufu sağlayacağını ancak bunun personel artırma ihtiyacı yarattığını belirtiyor. Üstelik bu personelin sadece uygun niteliklere sahip olması değil, aynı zamanda saha ziyareti, veri analizi ve raporun yazılması da dikkate alınarak piyasada kabul edilebilir bir zaman dilimi içinde (iki ila üç gün) işi gerçekleştirmesi gerekiyor. Uzman, bağımsız değerleme uzmanları lehine başka bir argüman daha sunuyor: “Kredi dosyası bağımsız bir değerleme uzmanından gelen bir rapor içeriyorsa, o zaman Rusya Merkez Bankası tarafından oluşturulan rezervlerin doğruluğunu kontrol etmek ve teminatın değerini değerlendirmek için yapılan incelemeler sırasında, bu Teminatın gerçek piyasa değerinin yansıtıldığını kanıtlamak çok daha kolaydır. Bu nedenle bankalar şu anda bağımsız değerleme şirketleriyle çalışıyor.”

En iyi çıkış yolu, değerleme uzmanının ortak seçimidir

Bir bankanın kendi değerleme uzmanının olup olmadığı konusu “banka-borçlu-değerleme uzmanı” üçgenindeki güven sorunuyla doğrudan ilişkilidir. Kredi arayan bir müşteri ekspertiz talebinde bulunduğunda belirli bir çıkar çatışması ortaya çıkabilir. Örneğin, bir kişi veya kuruluş tarafından bir değerlendirme yapılması isteniyorsa, o zaman para ödeyerek belirli bir sonuç almayı beklerler. Bazı bankacılar, vicdansız ve profesyonellikten uzak bir yaklaşım halinde, değerleme uzmanının borçlunun görmek istediği nihai sonucu verebileceğini ve dolayısıyla bankayı yanıltabileceğini belirtmektedir. Bankacılık uzmanları, borç tahsilatı, mahkemede tahsilat, iflas, icra takibi aşamalarında değerleme şirketleriyle çalışırken birçok sorunla uğraşmak zorunda kalındığını söylüyor. Oldukça nadir de olsa, tahminin piyasadaki gerçek değerden birkaç kez farklı olduğu durumlar vardır.

Öte yandan, eğer bankalar kendi değerleme uzmanlarıyla çalışmayı tercih ediyor ve borçlunun uzmanlarına güvenmiyorsa, o zaman borçlunun da bankanın değerleme uzmanına güvenmemek için her türlü nedeni vardır. Bağımsız değerleme uzmanları bazen banka personeli üzerinde çalışan uzmanların sözde "bağımsız" değerlendirmesine de oldukça şüpheyle yaklaşıyorlar.

Yuri Ushakov (Moskova Sermaye Bankası) bu sorunu çözmenin kolay olmadığını söylüyor. “Bir yandan banka değerleme uzmanları doğal olarak bankanın tarafını tutuyor. Öte yandan, borçlu müşteri tarafından üçüncü taraf bir değerleme şirketi kiralanırsa, teminatın daha olumlu bir şekilde sunulması kendi çıkarına olacaktır. Bu nedenle değerlendirme her zaman bir tarafın veya diğerinin çıkarına olacak şekilde subjektif olabilir," diye belirtiyor uzman. Elena Khorkina'ya (ICB) göre bu sorun daha çok bir organizasyon meselesi dahili kontrol bankada: “İşte insan faktörü her zaman mevcuttur, dolayısıyla nesnenin piyasa değerinin subjektif faktörler dikkate alınarak olduğundan az veya fazla tahmin edilmesi riski vardır.”

Bazı şirketler bankalara yeniden değerleme gibi bir hizmet sunmaktadır. Yeniden değerleme maliyetlerinin ek yükü bankanın müşterilerinin - borçluların omuzlarına düşüyor. Bu nedenle, aşırı değerlemelerden kaçınmak için müşterinin yine de sadece kendisi için değil kredi kurumu için de tüm kriterleri karşılayan değerleme uzmanına gideceğini varsaymak mantıklı olacaktır. Uzmanlara göre, en iyi çıkış yolu Sorunlu durum her iki taraftan bağımsız olacak değerleme uzmanının ortak seçimidir.

Akreditasyon ve rekabetçi seçim

Değerleme uzmanı ile nasıl etkileşim kurulacağı sorusu banka için çok önemlidir. Bir kredi kurumu, bankadaki bir değerleme şirketini akredite etmeyi veya rekabetçi bir seçim yapmayı seçebilir. Bu, bir dereceye kadar, vicdansız değerleme uzmanlarının güvenilmez değerlendirmelerinden kaçınmaya olanak tanıyacaktır.

Uzmanlar, akreditasyonun, değerlendirme topluluğunun nitelikli, deneyimli temsilcilerini seçmek için en objektif yaklaşımlardan biri olduğuna inanıyor. Burada kimin daha fazla risk aldığından ilerlemeniz gerekiyor. Kural olarak en büyük riskleri banka üstlenir. Değerleme uzmanı sadece bir tahminde bulunur. Bankacılar, karşılaşabileceği en kötü şeyin değerlemeyle ilgili bir dava olacağını söylüyor. Doğru, bir değerleme şirketine mahkemede aşırı değerleme nedeniyle ceza verilmesi oldukça sorunlu. Bankanın riskleri objektif olduğundan bir şekilde korunması gerekiyor. Her ne kadar her borçlu istediği değerleme kuruluşunu seçme hakkına sahip olsa da, bankalardaki akredite olmayan değerleme uzmanlarının raporlarına yaklaşımı çok daha katı olabiliyor.

Moskova Kredi Bankası'ndan Elena Khorkina, kredi kuruluşlarının değerleme şirketlerinin akreditasyonu yolunu izlediğini söyledi: “Bankanın birçok değerleme uzmanıyla ortaklığı var. Bizim için temel kriterler tecrübe, profesyonellik ve piyasadaki itibardır.”

Yuri Ushakov (Moskova Sermaye Bankası), bu tür işbirliklerinin her birinin kendine has avantajları olduğuna inanıyor. Rekabetçi temel, rekabeti ve dolayısıyla daha esnek olmayı gerektirir. fiyatlandırma politikası ve muhtemelen daha fazlası yüksek kalite Hizmetler. Bir değerleme şirketinin akreditasyonu, bankanın ve diğer müşterilerin ihtiyaçlarını bilen kalıcı bir ortağa sahip olma avantajını sağlar. Uzman, "Akredite bir şirketin istenen bölgede faaliyet göstermemesi veya bu özel işi değerlendirme konusunda deneyimi olmaması durumunda, yalnızca dar profilli borçlularla zorluklar ortaya çıkabilir" diyor.

Değerleme uzmanlarına sipariş verin

Uzmanlar öneriyor çeşitli yollar Piyasadaki düşük kaliteli değerleme uzmanı hizmetlerinin sayısını azaltmak. Örneğin, bu, değerleme uzmanlarının faaliyetlerine ilişkin gereksinimlerin sıkılaştırılması, güvenilmez raporlar imzalayan değerleme şirketlerinin “kara” listesinin oluşturulması ve tek tip değerlendirme standartlarının getirilmesi yoluyla yapılabilir.

Haksız değerleme sorununu çözmenin bir yolu da piyasada faaliyet gösteren şirketlerin konsolidasyonu olabilir. Belki de bu, değerleme uzmanlarının sayısını azaltmak gibi zorunlu bir önlemin yardımıyla da gerçekleşmelidir, çünkü şu anda Yuri Ushakov'a (Moskova Sermaye Bankası) göre bunların sayısı, değerleme şirketlerinin çalışma kalitesini büyük ölçüde aşıyor. Aynı zamanda uzman, son zamanlarda değerlendirme hizmetlerinin kalitesini artırmak için örneğin bu tür faaliyetlerin lisanslanması gibi önlemlerin alındığına dair bir çekince koyar.

Önemli bir adım da gerçek bir değerlendirme topluluğunun oluşturulmasıdır. Böylece, 1 Ağustos 2006 tarihinde, 27 Temmuz 2006 tarih ve 157-FZ sayılı Federal Kanun “Değişiklikler Hakkında federal yasa Değerleme uzmanları arasında düzeni yeniden sağlamak için tasarlanan "Rusya Federasyonu'ndaki değerleme faaliyetleri hakkında".

“Şimdiye kadar Rusya'da “değerlendirici topluluk” kavramı metafizik nitelikteydi - var olsun ya da olmasın. Derneklerde birleşenler de dahil olmak üzere değerleme uzmanları ve değerleme şirketleri olduğu gibi, “kendi başına yürüyenler” de vardı. Mülkiyet komitesi başkanı, yeni yasanın yürürlüğe girmesiyle birlikte değerlendirme topluluğu kavramının tamamen kesin bir anlam kazandığını söyledi. Devlet Duması Viktor Pleskachevsky, yorum yapıyor yeni yasa değerlendirme faaliyetleri hakkında - Özdenetim kuruluşları “tüketici-değerlendirici-toplum” koordinat sisteminde ilişkileri düzenleyen bağımsız bir kurum haline gelmiştir. Bu nedenle, değerleme uzmanları, tabiri caizse, değerlendirme hizmetlerinin ve kalitelerinin geliştirilmesinden sorumlu olan, ancak kararname veya hükümet kararıyla "yukarıdan" değil, "aşağıdan" - kararnameyle oluşturulan yeni "otoriteler" - yapılara sahiptir. profesyonel topluluk.