Jak kupić gotowy sklep? Kupowanie gotowego biznesu: co musisz wiedzieć.

01   Luty

Witam W tym artykule porozmawiamy o tym, jak kupić mieszkanie.

Dziś nauczysz się:

1. Czym różni się podstawowe zakwaterowanie od drugiego;
2. Jak wybrać mieszkanie i ocenić jego wartość;
3. Jakie są sposoby na zakup mieszkania;
4. Jak kupić mieszkanie na kredyt hipoteczny lub kapitał macierzyński;
5. Jak sprawdzić mieszkanie przed zakupem;
6. Jak samodzielnie sporządzić wszystkie dokumenty i kiedy trzeba poprosić pośrednika o pomoc.

Własne mieszkanie to marzenie wielu osób. To jest wolność, wygoda i. Rynek nieruchomości nigdy nie stoi w miejscu, oferty, podobnie jak popyt, są zawsze dostępne. To tylko im szersza rzeka, tym więcej kamieni na jej dnie. Oszustwo, oszustwo, błędy wynikające z niedbalstwa - wszystko to może sprawić, że święto przejęcia stanie się poważną porażką.

Warto podejść do zakupu mieszkania, ponieważ w grę wchodzą duże pieniądze i długoterminowe inwestycje.

Co musisz wiedzieć, wybierając dom

Przed przystąpieniem do wyboru mieszkania należy sporządzić listę minimalnych cech, które zostaną przedstawione jako wymagania dla „kandydatów”.

Może to być na przykład:

• Niski poziom hałasu;
• Bliskość transportu publicznego lub stacji metra;
• Duży izolowany balkon lub okna od strony południowej;
• Obecność wyposażonego parkingu lub placu zabaw.

Nie bój się ustalać priorytetów. Jeśli najważniejsze jest dla Ciebie świeże powietrze i bliskość parku, ale jest oferta luksusowego, odnowionego mieszkania, ale obok strefy przemysłowej, lepiej jest szukać innych opcji.

Rynek nieruchomości jest szeroki nawet w małych miastach i nie jest niemożliwe, aby nowe mieszkanie spełniało kilka ważnych dla Ciebie parametrów.

Rozpocznij swoją drogę do nowej przestrzeni życiowej dzięki naszym instrukcjom krok po kroku:

1. Określ wymagane cechy mieszkania   (wymiary, lokalizacja). Ponadto warto zawęzić wyszukiwanie z wyprzedzeniem, decydując, czy będziesz szukać mieszkania na rynku pierwotnym czy wtórnym, a jeśli na wtórnym, jaki rodzaj naprawy i mebli powinien być. Po ustaleniu swoich wymagań nie odbiegaj od nich, uwiedziony kuszącymi ofertami przebiegłych sprzedawców, którzy spróbują sprzedać nie to, czego naprawdę potrzebujesz.
2. Określ kwotęktóre chcesz wydać na zakup mieszkania. Niech ta kwota będzie nieco mniejsza niż faktycznie masz w kieszeni, ponieważ oprócz podstawowych wydatków mogą pojawić się dodatkowe wydatki (na przykład naprawa lub zakup mebli). Nie należy rozważać ofert zaczynających się od najtańszych opcji. Z reguły w tanich mieszkaniach ich szkielety chowają się w szafach. Znalezienie opłacalnej oferty bez haczyka jest oczywiście możliwe, ale szanse są porównywalne do wygranej w loterii.
3. Wybierz najbardziej odpowiednie źródło finansowania. Płać natychmiast gotówką, weź kredyt hipoteczny lub plan ratalny - więcej o tych opcjach omówimy poniżej.
4. Zdecyduj, jak będziesz szukać mieszkania: zrób to sam lub skorzystaj z usług pośrednika lub pośrednika w obrocie nieruchomościami. W przypadku niezależnego wyszukiwania dostępne są również dwie opcje: umieść własną reklamę zakupu mieszkania lub poszukaj ogłoszeń na sprzedaż.
5. Zobacz kilka opcji priorytetowych. Zawsze lepiej jest mieć wybór, dlatego nawet jeśli spodobało Ci się pierwsze mieszkanie i zaaranżowane pod każdym względem, to nie spiesz się, aby zawrzeć umowę, ale spójrz na kilka innych. Możesz pozostać nieprzekonany i powrócić do pierwszej opcji, ale będziesz również pewien, że ta propozycja była naprawdę najlepsza. Podczas kontroli zwróć uwagę na:

• Lokalizacja (transport publiczny, sklepy, szkoły);
• Stan domu (zsyp na śmieci, winda, schody, podwórko, parking);
• Stan przestrzeni życiowej (ściany, podłoga i sufit, hydraulika, okablowanie, okna i balkon, temperatura, oświetlenie i izolacja akustyczna);
• Sąsiedzi

1. Zawrzyj umowę.Sprawdź, czy ty i sprzedawca macie wszystkie niezbędne dokumenty. Załącz i prześlij wszystkie dokumenty do zarejestrowanej agencji rządowej. I w końcu podpisz akt przeniesienia mieszkania do nieruchomości kupującego.

Jako gwarancję dla obu stron na sfinalizowanie transakcji, kupujący może przekazać depozyt sprzedawcy (około 5% kwoty transakcji). Nie zwraca się kupującemu, jeśli zdecyduje się odrzucić transakcję. Jeśli sprzedawca odmówi - zwraca kaucję w podwójnej wielkości.

Wszystkie niuanse depozytu są opisane w specjalnej umowie, która jest sporządzona w dwóch egzemplarzach. Fakt przekazania depozytu potwierdza paragon - jego sprzedawca opuszcza kupującego.

Podstawowa lub wtórna obudowa

Cały rynek nieruchomości można podzielić na dwie główne grupy:

• Podstawowe mieszkania (nowe budynki) to mieszkania w nowo wybudowanych domach, które są własnością dewelopera i nie są jeszcze własnością osób fizycznych. Takie mieszkania nie mają jeszcze własnej historii, a ich przyszły wygląd zależy w dużej mierze od nabywcy;
• Wtórne - jest własnością osoby fizycznej (sprzedawcy).

Podstawowe koszty mieszkaniowe są znacznie niższe, ale wiąże się z nimi wiele potencjalnych zagrożeń:

• Sporne prawa do gruntów (jeśli budowa rozpoczęła się na gruntach o spornym statusie, nawet gotowy dom może zostać zburzony lub przekazany stronom trzecim, pozostawiając uczestnikom akcji nic);
• Zawieszenie lub zamrożenie konstrukcji;
• Oszczędności materiałowe (na przykład zastosowanie taniego okablowania, rur, systemów grzewczych), które staną się zauważalne dopiero po uruchomieniu domu;
• Powtarzająca się sprzedaż jednej obudowy.

Podstawowa obudowa	Sprzedawcy
Właściciel - deweloper lub wykonawca	Jest własnością osoby (lub osób)
Przestrzeń życiowa jest w oryginalnej formie	Dawni właściciele mogą coś zepsuć lub zepsuć
Mogą wystąpić negatywne konsekwencje oszczędności budowniczego (słaba izolacja, słabe ogrzewanie w zimie), których nie można natychmiast sprawdzić	Niedociągnięcia w strukturze zostały już zidentyfikowane, ale często milczą
Wymagana naprawa kosmetyków. Porozumienie jest drogie	Naprawa jest tańsza i może w ogóle nie być wymagana
Wiek - nowe mieszkania	Dom może być nowy, a może sto lat
Bez problemów z dokumentami, z rejestracją byłych mieszkańców	Mogą występować problemy z dokumentami, oszustwo. Spory dotyczące niespójności sprzedaży nieruchomości z zarejestrowanymi w niej osobami są powszechne
Nie wymaga dużych napraw ani aktualizacji	Konieczny może być wymuszony remont (jeśli budynek nie jest nowy)
Bardziej skomplikowany i dłuższy proces rejestracji praw własności	Szybsza rejestracja praw majątkowych, możesz natychmiast zarejestrować
Deweloper może zawiesić konstrukcję	Aby się osiedlić, nie trzeba długo czekać na oddanie budynku do użytku

Ile kosztuje zakup mieszkania

Tylko sprzedawcy nieruchomości w twoim mieście mogą odpowiedzieć na to pytanie. Na terytorium Federacji Rosyjskiej cena jednego metra kwadratowego różni się znacznie w zależności od regionu.

Według danych regionalnych agencji nieruchomości można obliczyć, że w 2017 r. Średni koszt metra kwadratowego mieszkania w rosyjskich miastach wynosi od 25 000 do 220 000 rubli. Od małych miast do stolicy.

Planując budżet na zakup mieszkania, nie zapomnij uwzględnić możliwych dodatkowych kosztów:

• Prowizja od nieruchomości (do 3%);
• Ponowne wydanie dokumentów;
• Naprawa pomieszczeń;
• Zakup mebli i innych artykułów gospodarstwa domowego.

Jak oszacować koszt mieszkania i nie przepłacać

Aby oszacować koszt mieszkania, możesz zwrócić się o pomoc do pośredników w handlu nieruchomościami lub doświadczonych pośredników.

Mała sztuczka : Przedstaw się jako sprzedawca, zadzwoń do kilku agencji nieruchomości i opisz parametry interesującego Cię mieszkania. Specjaliści określą swój szacunkowy koszt. Wystarczy porównać otrzymane ceny z dostępnymi ofertami i stwierdzić, czy cena jest zbyt wysoka lub mieści się w dopuszczalnych granicach.

Aby ocenić propozycję, musisz zrozumieć, od czego zależy koszt mieszkania.

Podajemy główne parametry:

• Podłogi budynku i piętro, na którym znajduje się przestrzeń życiowa;
• Wiek budynku, jego cechy (dziedziniec, piwnica);
• Sąsiednie terytorium;
• Obszar i jego infrastruktura;
• Układ mieszkania;
• Liczba pokoi;
• Całkowity materiał wideo lokali mieszkalnych i niemieszkalnych;
• Obecność i stan balkonu lub loggii;
• Ogrzewanie;
• Oddzielna lub wspólna łazienka;
• Średnia wielkość rachunków za media.

Wystarczy porównać kilka ofert o podobnych parametrach, aby stwierdzić, że cena jest zbyt wysoka lub mieści się w rozsądnych granicach.

Od kogo kupić mieszkanie

W przypadku zakupu mieszkań mogą się różnić nie tylko metody finansowania i rozliczenia, ale również osoby lub firmy działające jako sprzedawcy mogą być zupełnie inne. Zastanów się, kto i według jakich schematów najczęściej kupuje dziś mieszkania.

Kupno mieszkania od dewelopera

Ta metoda może powodować znaczne ryzyko. Możesz je zminimalizować, jeśli dokładnie sprawdzisz wszystkie dokumenty i informacje o deweloperze. Musi mieć dobrą reputację i jak najwięcej udanych projektów. Wśród dokumentów należy zwrócić szczególną uwagę na pozwolenie na budowę, aby połączyć dom z komunikacją. Przeczytaj więcej na temat zakupu mieszkania w nowym budynku poniżej.

Kupno nieruchomości od wykonawcy w nowym budynku

Własność kontrahenta (firmy, która bierze udział w budowie domu lub dostawie materiałów) mieszkania spada jako zapłata za usługi, gdy deweloper nie ma możliwości zapłaty w inny sposób. W trakcie budowy mieszkania są nadal własnością dewelopera i są przekazywane wykonawcy po zakończeniu wszystkich prac.

Kontrahenci przyjmują wyłącznie gotówkę przez ograniczony czas.

Kontrahenci sprzedają uzyskane w ten sposób mieszkania według wartości rynkowej lub z zauważalnymi rabatami (do 20%), co pozwala szybko sprzedać mieszkanie i otrzymać zapłatę za pracę, ale bez „tłuszczu”. W praktyce szybka sprzedaż mieszkań dla dewelopera jest ważniejsza niż dodatkowa opłata.

Dla kupującego ta metoda jest mniej ryzykowna niż kupowanie od dewelopera, po transakcji z wykonawcą mieszkanie natychmiast staje się własnością nowego właściciela. Transakcja realizowana jest na podstawie umowy przeniesienia prawa do dochodzenia roszczeń z tytułu nieruchomości.

Nabycie mieszkania przez właściciela, bez pośredników

Ta popularna opcja obejmuje zawarcie umowy sprzedaży bez udziału w transakcji pośrednika i innych osób. Między sobą zgadzają się i rozliczają dwie osoby: sprzedającą i kupującą.

Sprzedawcą może być:

• Jedyny właściciel;
• Kilka osób (wspólna własność);
• Małżonkowie (gdy mieszkanie zostaje nabyte w związku małżeńskim, staje się wspólnie nabytym majątkiem)

Przy takim schemacie bardzo ważne jest dokładne sprawdzenie mieszkania, a po zawarciu umowy przekazanie wszystkich dokumentów do rejestracji organom państwowym (MFC).

Jeśli to możliwe, wykonaj kopie wszystkich dokumentów.

Zawsze pytaj właściciela:

• Jak stał się właścicielem mieszkania?
• Czy mieszkanie ma innych właścicieli?
• Ile osób jest zarejestrowanych w mieszkaniu?
• Czy wszystkie długi (za media) są spłacane?

Kupowanie nieruchomości bezpośrednio od właściciela obejmuje niewielki bonus w postaci okazji do rokowań. Większość sprzedawców celowo wyraziła nieco zawyżoną cenę, mając nadzieję, że jeśli kupujący nie będzie z czegoś zadowolony, niewielka zniżka naprawi wszystko.

Handluj tylko osobiście, nie rób tego przez telefon.

Przede wszystkim przekonaj sprzedawcę, że podoba Ci się mieszkanie, i jesteś gotowy go kupić, wymieniając jego zalety, a następnie stopniowo przechodź do zauważalnych niedociągnięć. Poproś o cenę nieco niższą niż ta, na którą faktycznie liczysz, ale nie idź za daleko, a najprawdopodobniej będziesz w stanie dojść do kompromisu, który pozwoli ci zaoszczędzić dziesięć tysięcy rubli na naprawie lub zakupie mebli.

Sprzedawca musi przygotować dokumenty na zakup mieszkania, kupujący płaci podatek państwowy (2000 rubli). Wskazane jest, aby sprzedawca wziął również udział w zawarciu umowy sprzedaży.

Nawet jeśli zdecydujesz się sfinalizować transakcję, zalecamy podpisanie umowy sprzedaży przed podpisaniem umowy z niezależnym prawnikiem.

Gdzie mogę dokonać transakcji zakupu?

Własność mieszkania następuje poprzez złożenie dokumentów do MFC lub departamentu Rosreestr.

W czynszu biura rejestracyjnego:

• Paszporty sprzedającego i kupującego;
• Umowa sprzedaży;
• Wniosek o rejestrację stanu przeniesienia własności mieszkania (próbka znajduje się na stronie internetowej Rosreestr);
• Paszport katastralny (jeśli wcześniej się nie poddał);
• Odbiór cła państwowego;
• Zgoda na sprzedaż nieruchomości przez małżonka sprzedającego (poświadczona notarialnie);
• Zgoda rodziców lub opiekuna, jeśli sprzedawca jest małoletni.

Rejestracja państwowa trwa nie dłużej niż trzy miesiące, po których kupujący otrzymuje status prawny właściciela domu.

Kiedy powinienem szukać pomocy pośredników w handlu nieruchomościami?

Osoba upoważniona może wyszukać mieszkanie. Zwykle, jeśli przyszły właściciel nieruchomości nie może lub nie chce wykonać całego procesu samodzielnie, przyciągnie pośrednika w obrocie nieruchomościami. Pomoże ci wybrać opcje i opowie ci, jak zorganizować sprzedaż mieszkania.

Jeśli masz ograniczone fundusze i chcesz osiągnąć minimalny budżet, rozważ dokładnie opcję samodzielnego wyboru mieszkania. Jeśli ryzyko nie jest wysokie, ta metoda znacznie pomoże zaoszczędzić.

Kim są pośrednicy

Ludzie często nazywają pośredników pośrednikami w handlu nieruchomościami pracującymi nieformalnie.

Czasami są początkującymi pośrednikami w handlu nieruchomościami, zdobywając w ten sposób bazę klientów i zdobywając niezbędne doświadczenie. Pośrednicy przyjmują niższy odsetek, ale nie dają gwarancji i nie ponoszą odpowiedzialności za pracę.

Ponadto nie podejmują się rozwiązywania problemów (na przykład sprzedawca jest opóźniony z dostarczeniem dokumentów), gdy pośrednicy kontrolują transakcję na wszystkich etapach.

Jak kupić mieszkanie, aby nie dać się oszukać. Jak wybrać pośrednika w obrocie nieruchomościami

Jeśli zdecydujesz się skorzystać z pomocy pośrednika w obrocie nieruchomościami, ostrożnie podejdź do jego wyboru. Im większa agencja, tym bardziej wiarygodna, tym większa ich baza, ale jednocześnie ceny ich usług proporcjonalnie wzrosną.

Pozytywne wskaźniki - członkostwo firmy w gildii pośredników w obrocie nieruchomościami oraz status specjalnego partnera banku hipotecznego.

Uczciwa agencja:

• Poważnie o swojej pracy;
• Daje pewne gwarancje, określa je w umowie;
• Od dawna istnieje na rynku;
• Ma niezbędne wyposażenie techniczne (komputery w biurze);
• Ma pełen personel wyszkolonych pracowników, jest gotów zapewnić innego pośrednika w obrocie nieruchomościami, jeśli pierwszy Ci nie odpowiada;
• Utrzymuje porządek w biurze.

Z prawnego punktu widzenia bezpieczniej jest, jeśli nazwa organizacji jest wskazana w umowie, a nie tylko nazwa konkretnego pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Agent nieruchomości może pobierać zaliczkę od klienta, ale jego rozmiar powinien być rozsądny (nie więcej niż 100 000 rubli). Uzyskanie zaliczki przez agenta musi być udokumentowane, należy zauważyć w umowie, że zaliczka jest wliczona w całkowitą kwotę wynagrodzenia pośrednika. Sama kwota musi być również wskazana w umowie, jeśli to możliwe, jest ustalona, \u200b\u200ba nie procentowo.

• Agent nieruchomości zgadza się zapewnić co najmniej trzy opcje, które spełniają początkowe (najlepiej ustalone na piśmie) wymagania klienta;
• Jeśli klient odrzuci trzy opcje, ma prawo zwrócić część zaliczki.

Uważnie przestudiuj umowę z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami. Zwykle, jeśli zawiera następujące elementy:

• Wymagania dotyczące mieszkania i ich zmiany, kupujący przekazuje nieruchomości na piśmie;
• Pod koniec pracy klient musi się podpisać;
• Dozwolone jest przyciąganie stron trzecich - są to profesjonaliści, którzy pomogą pośrednikowi w obrocie nieruchomościami - prawnicy, prawnicy;
• Odpowiedzialność zawodowa pośrednika jest ubezpieczona.

Następujące punkty powinny ostrzec, lepiej poprosić o usunięcie ich z umowy:

• Kupujący nie może komunikować się ze sprzedawcą lub jego przedstawicielami;
• Kara za jednostronne rozwiązanie umowy przekracza 6% ceny mieszkania.

Jak sprawdzić mieszkanie przed zakupem

Przed sporządzeniem umowy sprzedaży przyszłe mieszkania muszą być dokładnie sprawdzone. Oszustwa i przeoczenia mogą czekać na kupującego wszędzie: od spuchniętego laminatu pod łóżkiem po aktualne rury wodociągowe. Co więcej, nie będziesz mieć problemów, jeśli oszustwo leży w dokumentach: na przykład zarejestrowani najemcy pozostali w mieszkaniu.

Nie należy wierzyć ani sprzedawcom, ani pośrednikom handlu nieruchomościami - zawsze należy poprosić o dowody z dokumentów.

Zanim kupisz mieszkanie na rynku wtórnymkonieczne:

• Potwierdź własność sprzedawcy mieszkania i poproś o zaświadczenie o tym, jak uzyskać to prawo (umowa sprzedaży, zaświadczenie o spadku);
• Jeśli pełnomocnik zajmuje się sprzedażą, należy dokładnie zweryfikować autentyczność i ważność pełnomocnictwa. Spotkaj się z właścicielem przynajmniej raz i dowiedz się, czy zgadza się na sprzedaż jego nieruchomości, czy sam wydał pełnomocnictwo;
• Aby dowiedzieć się, ilu właścicieli zmieniło mieszkanie i jak często zostało ono odsprzedane (częsta zmiana właścicieli w krótkim czasie - niemiły znak, najprawdopodobniej coś jest nie tak z tym mieszkaniem) - sprzedawca musi zamówić wyciąg z rejestru rejestracji w Unified State i przekazać go kupującemu w UFRS lub MFC;
• Poproś o zaświadczenie, że nikt nie jest zarejestrowany w mieszkaniu (wyciąg z książki domowej);
• Sprawdź, czy mieszkanie jest wymienione w testamencie jednego z właścicieli, czy ma status aresztowanego, obciążonego hipoteką i innych obciążeń w mieszkaniu (na przykład, czy nie jest przedmiotem sporu sądowego) - możesz to zrobić na stronie internetowej Rosreestr, korzystając z wyciągu elektronicznego z EGRP;
• Sprawdź powierzchnię i układ mieszkania (paszport katastralny z planem piętra budynku, wyjaśnienie);
• Sprawdź legalność przebudowy i ponownego wyposażenia (wymiany urządzeń gazowych) - w tym celu porównaj sytuację mieszkania z planem technicznym;
• Upewnij się, że mieszkanie nie ma długów wobec spółki zarządzającej lub spółki partnerskiej;
• Jeśli wcześniej mieszkanie zostało zakupione poprzez udział w spółdzielni mieszkaniowej, wymagane jest zaświadczenie o pełnej wpłacie na udział;
• Sprawdź, czy powierzchnia mieszkalna jest wynajęta, ponieważ do końca umowy najmu nie można sprzedać takiego mieszkania;
• Jeśli właściciel jest w związku małżeńskim, warto uzyskać i poświadczyć notarialnie zgodę małżonka na sprzedaż nieruchomości, która może mieć status wspólnego nabycia;
• Uzyskaj pozwolenie na sprzedaż od rodziców lub opiekunów właściciela, jeśli nie osiągnął pełnoletności.

Jeśli kupisz udział w nieruchomości (tylko jeden właściciel kilku sprzedaje twoją część mieszkania), na pewno otrzymasz dokument odmowy od wszystkich innych właścicieli potwierdzający, że nie są zainteresowani zakupem priorytetowym.

Obudowa podstawowa również musi być dokładnie sprawdzona przed zakupem, porozmawiamy o tym poniżej.

Kupno mieszkania w domu w budowie

W większości przypadków zakup mieszkania w domu, który jest właśnie w budowie, kosztuje znacznie mniej niż inne opcje. Umowa kapitałowa pomaga osiągnąć wymierne oszczędności. Kupujący inwestuje w budowę, a po jej zakończeniu staje się właścicielem.

Ale w takim przypadku istnieje wysokie ryzyko. Bez skrupułów deweloper może zamrozić plac budowy, ogłosić bankructwo, zostać postawiony przed sądem za nielegalną budowę, a nawet ukryć się przed pieniędzmi przed interesariuszami.

W ustawodawstwie Federacji Rosyjskiej kwestie opisano w ustawie federalnej nr 214. Jest to jednak ważne tylko wtedy, gdy kupujący ma formalną umowę dotyczącą udziału w kapitale. Unikaj relacji z deweloperem, który odmawia zawarcia umowy lub proponuje zamiast niej inną, niezatwierdzoną przez prawo umowę.

Uczestnik wspólnej budowy ma prawo (i jest zobowiązany to zrobić dla własnego bezpieczeństwa) do sprawdzenia następujących dokumentów:

• Dokumenty założycielskie firmy deweloperskiej (ich dane muszą pokrywać się ze szczegółami dotyczącymi wspólnej umowy o budowę);
• TIN i PSRN firmy budującej budynek;
• Sprawozdawczość finansowa i ekonomiczna;
• Bilanse, podział zysków i wydatków za ostatnie trzy lata;
• Zakończenie audytu za ostatni rok firmy budowlanej.

Oprócz sprawdzenia powyższych dokumentów wykonaj następujące kroki:

• Analizuj ceny podobnych ofert różnych firm budowlanych (zauważalnie niska cena powinna cię ostrzec - są powody wszystkiego);
• Dowiedz się o ukończonych i aktualnych obiektach dewelopera, jakie jest doświadczenie i reputacja firmy;
• Oceń swoje ryzyko, analizując etap budowy (ryzykowne jest inwestowanie w budowę na etapie wykopu, projekt może zostać zamrożony nawet w przeddzień ukończenia prawie ukończonego budynku);
• Jeśli zawrzesz umowę nie z przedstawicielem dewelopera, ale z upoważnioną organizacją, sprawdź jej dokumenty, potwierdzenie prawa do reprezentacji;
• Poproś dewelopera o papier na ziemi i pozwolenie na budowę, sprawdź akredytację banku nowych budynków;
• Sprawdź uprawnienia do podłączenia budowanego domu do sieci wodociągowej, grzewczej i elektrycznej - wszystkie te dokumenty wydawane są firmom budowlanym przed rozpoczęciem pracy;
• Sprawdź deklarację projektu.

Po sprawdzeniu wszystkich dokumentów i braku wątpliwości co do reputacji programisty możesz przystąpić do podpisania umowy.

W umowie kapitałowej należy podać następujące informacje:

• Szczegóły dewelopera;
• Informacje o kupującym;
• Charakterystyka przestrzeni życiowej;
• Metoda płatności;
• Termin realizacji obiektu.

Sposoby zakupu mieszkania

Możesz także kupić mieszkanie na kilka sposobów. Rozważ najpopularniejsze programy na dziś.

Bezpośredni zakup gotówki

Lub pożycz, ale istotą tej metody jest to, że cała kwota zostanie natychmiast przekazana w gotówce (do samego sprzedawcy lub przez pośrednika w obrocie nieruchomościami). Ta metoda jest najbardziej nerwowa. Trudno jest dotrzeć do miejsca transakcji i przenieść tak dużą kwotę bez obaw.

Ostrożnie określ czas i miejsce transakcji, starannie wybierz metodę przeprowadzki. Upewnij się, że umowa sprzedaży zostanie podpisana natychmiast po otrzymaniu pieniędzy przez sprzedającego. Nie bez znaczenia będzie obecność notariusza lub przynajmniej świadka, który może potwierdzić transakcję.

Własność mieszkania przechodzi na kupującego dziesięć dni po złożeniu dokumentów, po zarejestrowaniu transakcji.

W związku z tym najlepiej jest rozliczyć gotówkę:

• Przy odbiorze do momentu skompletowania wszystkich dokumentów;
• Lub po zakończeniu rejestracji praw majątkowych.

Istnieje kilka sposobów zmniejszenia ryzyka zakupu mieszkania za gotówkę:

• Wynajmij komórkę bankową, w której umieścisz całą kwotę, a po uzyskaniu własności przekaż klucz sprzedającemu;
• Skorzystaj ze specjalnej usługi notarialnej, gdy przekaże całą kwotę sprzedającemu za niewielką część po zakończeniu wszystkich dokumentów;
• Odłóż pieniądze do przechowywania nie w komórce, ale na rachunek bieżący, pod warunkiem, że bank przekaże je sprzedawcy po podpisaniu umowy.

Kupowanie kredytów hipotecznych

Popularna opcja przy zakupie podstawowych mieszkań od dewelopera. Warunkiem uzyskania kredytu hipotecznego jest wysokie i stabilne wynagrodzenie. Ale dzięki niemu możesz natychmiast stać się właścicielem mieszkania, nawet bez posiadania całej niezbędnej kwoty naraz. Ustawa „O hipotece” została przyjęta w Rosji w 1998 r. I nadal obowiązuje.

Ile będzie Cię kosztować kredyt hipoteczny, zależy od regionu i warunków danego banku. Często wymagana jest początkowa rata w wysokości 10–40%, a oprocentowanie kredytu hipotecznego może wahać się w przedziale 10–14%.

Nie spiesz się, aby zdecydować o hipotece. Nawet jeśli wolisz żyć zgodnie z zasadą „tu i teraz”, raczej nie będziesz chciał płacić dużych kwot w ciągu następnych 15-30 lat. Zapaleni przeciwnicy kredytów hipotecznych nazwali to niedopuszczalnym we współczesnym świecie „niewolnictwem monetarnym”.

Jeśli zdecydujesz, że kredyt hipoteczny jest dla Ciebie idealny, ostrożnie wybierz prawdziwą płatność, która nie wprowadzi cię w ramy oszczędności i odrzucenia zwykłego stylu życia. Jak pokazuje praktyka, spłata kredytu hipotecznego przed terminem jest uzyskiwana dla jednostek, a ciągłe oszczędności i potrzeba poszukiwań prowadzą do przedłużającej się depresji.

Specjaliści odradzają wyrażanie zgody na płatności przekraczające 40% całkowitego dochodu rodziny.

Zalety hipotek	Wady kredytu hipotecznego
Szybkie rozwiązanie mieszkaniowe	Długoterminowe „niewolnictwo finansowe” (do 50 lat). A jeśli kwota miesięczna wydaje się teraz do przyjęcia, to za dziesięć lat może być konieczne ponowne przemyślenie stylu życia.
Stopniowe płatności w małych ilościach	Przed zapłaceniem pełnej kwoty bank jest w posiadaniu banku jako zastaw; może on odebrać go w sądzie, jeśli dojdzie do sporu.
Duży wybór programów pożyczek hipotecznych	Nie dostępne dla wszystkich. Bank dokładnie sprawdza miesięczny dochód i wypłacalność klienta
Wsparcie państwa dla niektórych grup ludności (na przykład spłata części pożyczki na wojsko)	Ze względu na odsetki (od 11% miesięcznie) kumuluje się znaczna całkowita nadpłata (od 70 do 300%)
	Grzywny i kary za opóźnione płatności. Do czasu zajęcia nieruchomości
	Skrupulatna procedura przetwarzania, zbieranie niezbędnych dokumentów, długie oczekiwanie na decyzję banku

Jak wybrać bank do kredytu hipotecznego

Trzy strony są zaangażowane w zakup domu z hipoteką. To nie tylko deweloper i nabywca, ale także bank udzielający kredytu hipotecznego. To bank określi kwotę kredytu hipotecznego, miesięczne raty, procent nadpłaty, a co najważniejsze, czy dany obywatel otrzyma zgodę na otrzymanie pożyczki.

Na tej podstawie świadomie wybierz bank zgodnie z pytaniami:

• Jaka jest możliwa kwota pożyczki?
• Jakie są dopuszczalne okresy spłaty kredytu?
• Jakie są wymagania dla nabywcy mieszkania?
• Jaka jest reputacja banku?
• Czy są jakieś plany ubezpieczeniowe?
• Kiedy i dla jakich naruszeń (opóźniona płatność) może rozpocząć się proces zajęcia nieruchomości?

Czy to realistyczne, aby kupić mieszkanie w hipotece bez zaliczki

Podstawową ideą kredytu hipotecznego jest to, że kupujący musi natychmiast pokryć część kosztów mieszkania (10–50%). Wkład ten może być pokryty z kapitału macierzyńskiego, w innych przypadkach konieczne będzie oszczędzanie lub pożyczanie środków w innych miejscach.

Czym zatem są reklamy obiecujące hipotekę bez zaliczki? Takie propozycje istnieją, ale pod nimi kryją się zawyżone zainteresowanie i ryzyko. Na przykład umowa może wskazywać, że bank jest uprawniony do wycofania mieszkania bez zwrotu pieniędzy zapłaconych za niewielkie opóźnienie w płatności.

Zakup na raty

Pośrednia opcja między spłatą jednorazową a hipoteką długoterminową. Optymalne, jeśli cała kwota nie jest pod ręką, ale może się pojawić wkrótce. W tym systemie płatności kupujący płaci pierwszą ratę (zwykle połowę całkowitego kosztu), a następnie płaci pozostały koszt co miesiąc w równych częściach uzgodnionych z góry. Takie raty trwają od trzech miesięcy do dwóch lat.

Niektórzy sami programiści oferują kupującym nieoprocentowane raty, podczas gdy inni mogą zażądać nadpłaty w wysokości około 10% za taką usługę.

Zakup mieszkania na kapitał macierzyński

Mogą ubiegać się o to rodziny z więcej niż dwojgiem dzieci i bez innych źródeł finansowania tak dużego zakupu. Ponadto młode rodziny, w których jedno z małżonków ma mniej niż 30 lat, a jednocześnie małżeństwo zostało zawarte niecałe trzy lata temu lub w rodzinie mają dzieci, mogą skorzystać z kapitału macierzyńskiego.

Ilość kapitału macierzyńskiego jest regularnie indeksowana, co oznacza, że \u200b\u200brośnie. W 2017 r. Wynosi 453 000 rubli.

Główną cechą kapitału macierzyńskiego jest to, że fundusze młodej rodziny zostaną otrzymane dwa miesiące po zawarciu transakcji kupna i sprzedaży. Różnica między kwotą kapitału a kosztem mieszkania jest opłacana przez kupujących we własnym zakresie, gotówką.

Należy rozumieć, że kapitał macierzyński nie jest pod ręką. Środki zostaną zaksięgowane na specjalnym koncie i zostaną pobrane na rzecz sprzedawcy podczas transakcji.

Dozwolone jest wykorzystywanie kapitału macierzyńskiego nie tylko do bezpośredniego finansowania przy zakupie mieszkań, ale także do pierwszej spłaty kredytu hipotecznego lub do spłaty części kredytu mieszkaniowego.

Możesz kupić od kapitału macierzyńskiego zarówno podstawowe, jak i wtórne mieszkania.

Aby skorzystać z kapitału macierzyńskiego, po wyborze mieszkania należy podać fundusz emerytalny:

• Dokumenty tożsamości rodziców i wszystkich dzieci;
• Certyfikat rodzinny;
• ŚNIEGI jednego z rodziców;
• Kopia umowy ze sprzedawcą (lub bankiem);
• Rachunek Sprzedawcy lub zaświadczenie o długu (jeśli wystawiono hipotekę);
• Potwierdzone notarialnie potwierdzenie, że w ciągu sześciu miesięcy każdy członek rodziny nauczy udziału w nowej nieruchomości.

Za pieniądze rządowe zabrania się kupowania nieruchomości od krewnych.

W wyniku częstych prób oszustwa zabrania się wykorzystywania kapitału macierzyńskiego na zakup mieszkania od rodziców, dziadków, braci i sióstr.

Możliwe jest kupno mieszkania od kuzynów na kapitał macierzyński, ale nadal musisz udowodnić państwu, że jego finansowanie zostanie przeznaczone na poprawę warunków życia dziecka, a nie inaczej.

Jak kupić mieszkanie, jeśli nie ma pieniędzy

Znalezienie niezbędnych środków na zakup własnej nieruchomości jest dość trudne. I tu na ratunek przychodzą pożyczki, hipoteki i kapitał macierzyński. Sprawdzonym sposobem na zaoszczędzenie pieniędzy jest zakup mieszkania w budowanym budynku. Nawet przy nadpłatie za pożyczkę jego koszt będzie niższy niż ukończone drugorzędne mieszkanie.

Jak zaoszczędzić na mieszkaniu z pensją od 15 000 do 30 000 rubli

Prawdopodobnie Jeśli mieszkasz kilka lat w przystępnych cenach (najczęściej z rodzicami) i oszczędzasz co miesiąc taką samą kwotę, jaką zapłaciłbyś za spłatę kredytu hipotecznego, możesz zaoszczędzić do mieszkania około dwa razy szybciej.

Oznacza to, że jeśli kredyt hipoteczny na mieszkanie jednopokojowe musiał zostać spłacony 16 lat, odkładając kwotę płatności do banku, możliwe jest nagromadzenie na tej samej powierzchni mieszkalnej po 8 latach.

Oczywiście w tym samym czasie nie będziesz mieszkać w swoim mieszkaniu, ale wtedy możesz zacząć oszczędzać na nowy zakup (na przykład samochód) dwa razy szybciej: nie w 16 lat po spłacie kredytu hipotecznego, ale po 8.

Jakie dokumenty są potrzebne, aby kupić mieszkanie w 2017 roku

Do sfinalizowania zakupu i sprzedaży nieruchomości potrzebne będą:

1. Paszport kupującego i sprzedającego;
2. Dowód własności nieruchomości;
3. Pojedynczy dokument mieszkaniowy (tylko dla Moskali);
4. Od sprzedawcy: zaświadczenie lub wyciąg z książki domu o braku długów i osób zarejestrowanych w mieszkaniu;
5. Umowa sprzedaży.

Dokumenty przy zakupie mieszkania w formie hipoteki

Lista dokumentów przy zakupie mieszkania w hipotece jest znacznie szersza:

1. Kopia paszportu;
2. Ekspertyza potwierdzająca wartość mieszkania;
3. Paszport katastralny;
4. Zaświadczenie o rejestracji nieruchomości;
5. Certyfikat rodzinny;
6. Zaświadczenie o braku długów;
7. Wniosek o kredyt hipoteczny;
8. Potwierdzenie wypłacalności.

Notarialna umowa sprzedaży

Oprócz podpisów sprzedającego i kupującego umowa musi poświadczyć notariusza w następujących sytuacjach:

• Udostępnij na sprzedaż;
• Właściciel mieszkania nie ukończył 18 lat;
• Właściciel jest pod opieką (prawnie niekompetentny).

W tym celu każdy notariusz otrzymuje:

• Paszporty uczestników transakcji;
• Szablon umowy sprzedaży (bez podpisów);
• Świadectwo własności mieszkania, paszport katastralny;
• Zgoda opiekuna lub powiadomienie pozostałych uczestników wspólnej własności.

Koszt notarialny waha się od 0,1% do 0,5% kwoty kontraktu.

Odliczenie podatku po zakupie mieszkania

Możesz uzyskać ulgę podatkową, jeśli pracujesz oficjalnie i płacisz podatek dochodowy.

Wielkość odliczenia podatkowego wynosi 13% wartości nieruchomości, ale nie więcej niż 260 000 rubli.

W ciągu roku masz prawo zwrócić nie więcej niż podatek dochodowy przeniesiony do budżetu z Twojego wynagrodzenia (tyle samo 13% oficjalnego wynagrodzenia). Zwrotu można dokonać przez kilka lat, dopóki kwota nie zostanie w pełni zwrócona.

Dokumenty do zwrotu podatku przy zakupie mieszkania

Aby otrzymać ulgę podatkową, musisz dostarczyć do urzędu skarbowego następujące dokumenty:

• Paszport
• Deklaracja;
• Wniosek o zwrot podatku;
• Potwierdzenie kwoty wydanej na zakup mieszkania (polecenia zapłaty, paragony);
• Pomoc z każdego miejsca pracy (jeśli masz kilka);
• Umowa sprzedaży lub udział we wspólnej budowie;
• Zaświadczenie o państwowej rejestracji praw majątkowych;
• Akt przyjęcia mieszkania;
• Umowa pożyczki i zaświadczenie o braku odsetek (jeśli zaciągnąłeś hipotekę).

Procedura sprawdzania dokumentów trwa nie dłużej niż trzy miesiące.

Kupno mieszkania w nieruchomości to nauka. Jasne zrozumienie jego podstaw i dokładna analiza każdego etapu pozwoli kupującemu z powodzeniem nabyć mieszkanie.

Nie jest tak ważne, kto jest zaangażowany w tę procedurę: czy wykonujesz wszystko sam, czy korzystasz z usług pośrednika handlu nieruchomościami przy zakupie mieszkania. Obie opcje sprowadzają się do tego samego głównego narzędzia: jest to informacja, a raczej posiadanie jej.

Właściwe instrukcje krok po kroku dotyczące zakupu mieszkania obejmują nie tylko listę niezbędnych dokumentów dotyczących procedury lub sposobów zapobiegania oszustwom. Aby osiągnąć zamierzony cel, musisz przejść długą drogę, która rozpoczyna się od przestudiowania reklam na tematycznych zasobach i specjalistycznych forach, a kończy na rejestracji w nowym miejscu zamieszkania.

Dlatego przedstawiamy państwu szczegółowe instrukcje dotyczące zakupu mieszkania, które obejmują główne punkty tego długiego i żmudnego procesu. Kupimy więc sami, ponieważ takie opcje u pośredników w obrocie nieruchomościami nie będą brane pod uwagę.

Procedura zakupu mieszkania

Wielu niedoświadczonych klientów ciągle zadaje to samo pytanie: od czego zacząć? Pierwszą rzeczą, jaka przychodzi na myśl, jest skorzystanie z usług pośrednika handlu nieruchomościami przy zakupie mieszkania, czyli zwrócenie się do kompetentnych specjalistów.

Oczywiście ta opcja znacznie zmniejsza kłopoty związane z tym procesem, ponieważ osoby posiadające wiedzę będą angażować się w formalności i nie będą musieli biegać wokół notariuszy i prawników. Krytyczna mucha w maści w tej materii stanowi dodatkowy wydatek. Czy ci się to podoba czy nie, ale każda praca powinna być opłacana, a tym bardziej dla kompetentnego specjalisty. Dlatego w takim przypadku bądź przygotowany na zapłacenie porządnej kwoty za tego rodzaju usługi.

Tutaj instrukcja krok po kroku przy zakupie mieszkania sprowadza się tylko do dwóch punktów: pierwszy to skontaktowanie się z agencją i zawarcie z nimi umowy serwisowej, a drugi - po czekaniu na najlepszą ofertę dla Ciebie, powiedz „tak” i podpisz w razie potrzeby. Specjaliści zrobią za ciebie resztę, wystarczy zapłacić kwotę uzgodnioną w umowie na świadczenie usług i na samo mieszkanie.

Własny zakup

W takim przypadku instrukcje krok po kroku przy zakupie mieszkania zdobywają wiele punktów i akapitów. Od razu warto zauważyć, że przy niezależnym zakupie mieszkania musisz uzbroić się w cierpliwość, ponieważ znalezienie i zaprojektowanie odpowiedniego obszaru zajmie dużo czasu i wysiłku.

Wyszukiwanie mieszkań

Jeśli interesują Cię mieszkania na rynku wtórnym, powinieneś zacząć od dużych forów dyskusyjnych, takich jak Avito lub Hand to Hand. Przeglądanie lokalnych zasobów internetowych, które akceptują tego rodzaju aplikacje, nie będzie zbędne. Możesz także przeglądać gazety tematyczne i czasopisma, w których umieszczane są podobne reklamy.

Najlepszą opcją jest sieć. Można tam znaleźć wszystko i będzie wiele opcji, w przeciwieństwie do materiałów drukowanych. Tutaj znajdziesz szczegółowy opis mieszkań na rynku wtórnym oraz kilka zdjęć, a czasem strumieni wideo mieszkań, gdzie kupujący może osobiście zobaczyć wszystko bez osobistej wizyty w obiekcie. Ostatnią opcją jest często uciekanie się do czasów agencji nieruchomości, ale wśród zwykłych sprzedawców czasami można zobaczyć takie przesłanie reklam.

Jeśli jesteś zainteresowany kupnem mieszkania w nowym budynku, zdecydowanie lepiej dać pierwszeństwo dużym deweloperom, którzy są właścicielami tych nieruchomości. Oznacza to, że musisz szukać nie konkretnego mieszkania, ale firmy budowlanej. Znajdź ten, który buduje się w obszarze, którego potrzebujesz, i dopiero wtedy zdecyduj o podłodze i pokojach.

Pomimo pozornej prostoty, kupno mieszkania w nowym budynku ma swoje pułapki. Jedną z nich są niekompetentne firmy budowlane. Pamiętaj, aby zobaczyć opinie o deweloperze. Musisz to zrobić nie na stronie internetowej samej firmy, ale na specjalistycznych forach, na których minimalizowane są niestandardowe recenzje. Mogą to być dowolne niezależne zasoby, w ten czy inny sposób związane z nieruchomościami: nie jest trudno je znaleźć, a w każdym regionie będzie co najmniej kilka witryn.

Znajomość mieszkania

Znaleziono reklamę, informacje na stronie internetowej lub w badanej gazecie, teraz musisz osobiście sprawdzić mieszkanie, aby uzupełnić zdjęcie. Jeśli jesteś zainteresowany zakupem drugiego mieszkania, musisz zadzwonić do bezpośredniego sprzedawcy i wyjaśnić kilka ważnych szczegółów, a mianowicie: czy wskazana powierzchnia mieszkalna jest na sprzedaż; czy zadeklarowana cena jest poprawna; jakie są warunki kontroli.

W przypadku nowych budynków rzeczy są zwykle inne. Są określone dni wskazane przez dewelopera, w których każdy może sprawdzić nieruchomość i zadać wszystkie swoje pytania. Taka inspekcja odbywa się najczęściej w formie wycieczki: grupa potencjalnych nabywców idzie wraz z „przewodnikiem”, szukając niezbędnych informacji.

Wróćmy do drugiej obudowy. W dniu uzgodnienia ze sprzedawcą terminu spotkania należy ponownie zadzwonić i sprawdzić godzinę. Czasami zdarza się, że mieszkanie jest już sprzedane lub obiecane innemu z dużym wyprzedzeniem, to znaczy bardziej „interesującemu” klientowi. Jeśli sprzedawca jest pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, może poprosić cię o indywidualne spotkanie w celu zadawania pytań.

Faktem jest, że pracownik agencji nieruchomości jest odpowiedzialny na podstawie umowy, to znaczy tutaj mówimy o bezpieczeństwie transakcji, przede wszystkim dla sprzedawcy. Wyciąganie jakichkolwiek wniosków dotyczących kupującego przez telefon jest bardzo trudne. Niektóre agencje proponują nawet podpisanie oryginalnych formularzy zakupu mieszkania, które gwarantują dalszą współpracę między obiema stronami.

Inspekcja

Pierwszym krokiem jest sprawdzenie wejścia. Na nim można zrobić pierwsze wrażenie najemców, a w niektórych przypadkach samych mieszkań. Łatwo jest określić czystość przyszłych sąsiadów na podstawie dekoracji wejścia lub jego braku oraz tego, jak firma mieszkaniowa traktuje dom.

Pamiętaj, aby zwrócić uwagę na ściany i listwy przypodłogowe. Dotyczy to szczególnie pierwszego piętra, na którym często można zobaczyć pleśń - siedlisko chorób. Jeśli rozważasz opcję z ostatnimi podłogami, musisz dokładnie rozważyć sufity i jakość ścian. Obecność nawet najmniejszych oznak wycieku wskazuje, że będziesz cierpieć z powodu naprawy przestrzeni życiowej, dopóki dach domu nie zostanie odpowiednio naprawiony. Dlatego zwracaj szczególną uwagę na obfitość dywanów lub zupełnie nowych tapet. Z reguły nie jest to bez sztuczki: nie wszyscy zgadzają się na naprawy w mieszkaniu przed sprzedażą, ponieważ te pieniądze można przeznaczyć na ulepszenie innego, czyli przyszłego mieszkania.

Mieszkanie narożne wymaga nieco innego, specjalnego podejścia, w przeciwieństwie do reszty domu. Jak mówią, zapewnia się je wszystkim wiatrom, więc taka obudowa, bez należytej uwagi, staje się zauważalnie zimniejsza, a jednocześnie dodaje się wilgoci.

Sprawdź wszystkie instalacje hydrauliczne. Jeśli jest zamknięty uroczymi panelami, nie wahaj się poprosić właściciela, aby go jakoś otworzył lub zdemontował. Najczęściej takie „piękno” kryje duże wady hydrauliczne w postaci zardzewiałych i przeciekających rur.

Zwróć uwagę na zapach. Jeśli podczas inspekcji napotkasz silny zapach lawendy lub „górskiej świeżości”, musisz się wystrzegać. Można tu ukryć cuchnący system kanalizacyjny lub jakiś lokalny wysypisko pod oknem.

Należy również zauważyć, że lepiej jest sprawdzić mieszkanie w ciągu dnia. Światło z lampy nie powie wiele o naprawach lub drobnych szczegółach wnętrza, a ty naprawdę nie docenisz widoku z okna, a także „dziennego życia” domu (tramwaje, bzyczące samochody pod oknami itp.).

Negocjacje

Po dokładnym przestudiowaniu mieszkania i sprawdzeniu wejścia możesz przystąpić do negocjacji ze sprzedawcą i przedyskutować zaliczkę przy zakupie mieszkania. Te wady, które widziałeś, mogą być wykorzystane jako wymówka, to znaczy możesz poprosić o zniżkę. Ponad 10% sprzedawców z reguły nie obniża ceny, ale czasami niektórzy zgadzają się na więcej.

Nawiasem mówiąc, jeśli szybko zgodziłeś się na pewne niedociągnięcia w mieszkaniu i zaoferowałeś niespotykaną zniżkę, jest to okazja, aby się wystrzegać. Dzięki temu mieszkaniu nie wszystko jest tak bezchmurne, jak pisze sprzedawca. Mogą istnieć pewne ukryte problemy zarówno ze stanem samej obudowy, jak i ze strony prawnej. Pierwszą można jakoś skorygować, ale dzięki drugiej ryzykujesz nie tylko przeciąganie procesu zakupu na długi czas, ale nawet utratę pieniędzy.

Zaliczka

Praktyka zawierania transakcji nieruchomościowych pokazuje, że podpisanie prawie każdej umowy takiego planu przewiduje zaliczkę na zakup mieszkania. Nie musisz się tego obawiać i oczywiście nie ma fałszywego tła, jeśli masz przed sobą prawdziwego sprzedawcę lub pośrednika. Ten krok jest bezpośrednim potwierdzeniem poważnych intencji nabywcy dotyczących zakupu mieszkania.

Kaucja stanowi gwarancję zarówno dla sprzedawcy, jak i nabywcy. Pierwszy nie będzie już szukał kupujących, a drugi jest pewien, że mieszkanie zostało znalezione i możesz przejść do następnego etapu.

Kontrakty takiego planu są bardziej lojalne wobec tych, którzy kupują mieszkanie (głównie). Jeśli sprzedawca złamie słowo, to znaczy, że rejestracja zakupu mieszkania nie będzie zależała od ciebie, to musi zwrócić depozyt w podwójnej wielkości. W przypadku, gdy inicjatywa rozwiązania umowy pochodzi od osoby, która kupuje mieszkanie, zaliczka po prostu nie jest mu zwracana.

Znajomość dokumentów przy zakupie mieszkania

Po zbadaniu przestrzeni życiowej i omówieniu problemów finansowych ze sprzedawcą należy dokładnie przestudiować dostępne dokumenty dotyczące mieszkania. Jeśli jesteś dobrze zaznajomiony z planem prawnym, wtedy takiej oceny można dokonać niezależnie, w innych przypadkach lepiej nie być skąpym i zwrócić się do prawników. Weryfikacja takiego planu nie jest pełną sprzedażą, ale zwykłą analizą dokumentów, dlatego jest niedroga, a jej znaczenie jest nieocenione.

Jeśli nadal decydujesz się na samodzielne sprawdzenie zestawu, zwróć szczególną uwagę na następujące punkty.

Pierwszym z nich jest autentyczność dokumentów. Prawdziwy sprzedawca powinien mieć w ręku prawdziwy zestaw dokumentów, a nie kopie, nawet jeśli są poświadczone notarialnie.

Po drugie, konieczne jest wyjaśnienie, czy ta przestrzeń życiowa jest obciążona, to znaczy, czy osoba stojąca przed tobą ma prawo do zawierania umów i angażowania się w sprzedaż tej nieruchomości. Książka domu, w której wszystkie informacje o mieszkańcach, a także właścicielach mieszkania, będą bardzo pomocne w tej sprawie.

Po trzecie, wyraźnie nie jest nie na miejscu zbieranie oświadczeń (do sprzedającego lub kupującego) od innych właścicieli domów na temat ich zgody na transakcję, jeśli taka istnieje. Taki dokument musi zostać poświadczony notarialnie.

No i ostatni: jeśli małoletnie dzieci są zarejestrowane w mieszkaniu, konieczne jest dołączenie zezwolenia na sprzedaż wydanego przez władze opiekuńcze.

Kupując mieszkanie, wszystkie te dokumenty muszą być prawidłowo wykonane prawnie i zawsze z wygasłym przedawnieniem.

Rejestracja sprzedaży

Kolejny ważny krok w nabywaniu nieruchomości. Jeśli planujesz zwrócić dochód przy zakupie mieszkania, do tego przedmiotu należy podejść szczególnie ostrożnie. W przeciwnym razie musisz biegać za sprzedawcą po transakcji z powodu swojej nieostrożności.

Lista dokumentów rejestrujących sprzedaż jest następująca:

1. Wniosek o rejestrację umowy sprzedaży. Dokument jest sporządzany przez obie strony na specjalnych formularzach (można je uzyskać od agencji nieruchomości, pośredników w obrocie nieruchomościami lub od działu rejestracji) w miejscu pozyskanej powierzchni mieszkaniowej.
2. Jeżeli właściciel nie uczestniczy w transakcji, wymagane jest notarialne pełnomocnictwo (oryginał i kopia) uprawniające do podpisania umowy sprzedaży.
3. Dokument bankowy wskazujący na zapłatę cła państwowego przez obie strony za transakcje tego typu (oryginał i kopia).
4. Zestaw dokumentów wskazujących właściciela mieszkania (zakup, darowizna, spadek itp.).
5. Książka domu.

Proces rejestracji

Dział rejestracji (w miejscu zakupu mieszkania) sprawdza przede wszystkim autentyczność przesłanych dokumentów. Po tym, jak biuro to wyrazi zgodę, możesz już przejść bezpośrednio do legalnej realizacji transakcji.

Dział rejestracji dość często odmawia formalności i jest wiele powodów. Tutaj głównym czynnikiem jest nieodpowiedzialne podejście zarówno sprzedawcy, jak i kupującego. Jeśli obie strony skorzystały z usług agencji nieruchomości lub niektórych pośredników w handlu nieruchomościami, odmowy są zminimalizowane. Biura nieruchomości już zdeptały dobrą drogę do działu rejestracji i są świadome wszystkich pułapek. Jeśli sam zawrzesz umowę i zrobisz to po raz pierwszy, bądź przygotowany na otrzymanie odmowy po odmowie, dopóki nie uporządkujesz wszystkich dokumentów.

Typowe błędy to nieprawidłowa nazwa ulicy lub domu, nieprawidłowe nazwisko lub nazwa kupującego / sprzedającego, a także podejrzenie fałszowania dokumentów. Ostatni akapit zmusza sekretarza do dokładnego przestudiowania dokumentu, a nawet przy najmniejszym podejrzeniu odrzucenia dopuszczenia. Tutaj nawet kilka niezadrukowanych listów na notarialnym wydruku może spowodować odmowę.

Po zatwierdzeniu dokumentów przez dział rejestracji, a także podpisaniu umowy, transakcję uważa się za zakończoną. Oznacza to, że otrzymujesz klucze do mieszkania i dokumenty potwierdzające własność nieruchomości oraz akt przeniesienia od poprzedniego właściciela.

Co wtedy

Kupujący i sprzedawca powinni omówić kwestie organizacyjne dotyczące wprowadzenia nowego najemcy, a także eksmisji starego. Z reguły prawo przewiduje wyraźny okres - dwa tygodnie, które sprzedawca otrzymuje na opuszczenie przestrzeni życiowej. Ale za obopólną zgodą warunki te można zmienić zarówno w górę, jak i w dół. Lepiej to zrobić na piśmie, aby uniknąć dodatkowych problemów.

Ponadto kupujący musi zarejestrować się w biurze paszportowym, czyli uzyskać oficjalną rejestrację w paszporcie. Warto natychmiast udać się do biura mieszkaniowego, przedsiębiorstwa wodociągowego i innych organizacji mieszkaniowych, aby wznowić obowiązki i uzyskać rachunki osobiste w Twoim imieniu.

Odliczenie podatku jest również jednym z obowiązków kupującego, dlatego nie należy opóźniać wizyty w urzędzie skarbowym. Przed udaniem się do Federalnej Służby Podatkowej musisz wykonać kopie dokumentów majątkowych. Nie jest konieczne poświadczenie ich notarialnie, ale dokonując odliczenia, konieczne będzie okazanie oryginału oprócz kopii.

Ogólnie rzecz biorąc, proces kupna i sprzedaży mieszkania zajmuje około dwóch tygodni, a jeśli dokumenty są w pełnej kolejności i sporządzono je za pośrednictwem agencji, to jeszcze mniej.

Kupno używanego samochodu to zawsze skomplikowana i ryzykowna sprawa. Osoba ryzykuje minimalnie, jeśli kupi nowy samochód w kabinie, ale używany samochód często może nosić w sobie złe punkty lub „historię”. Jak wybrać i dokonać zakupu, co sprawdzić, jakie dokumenty są potrzebne i jak trudno jest kupić samochód od ręki, rozważymy dalej.

Możesz wyszukać samochód na różne sposoby - usługi online, gazety, reklamy na samych pojazdach itp. Ale powinieneś wiedzieć, co powinno ostrzec potencjalnego nabywcę na różnych etapach poszukiwania „żelaznego konia” i dalszej procedury zakupu.

Niuanse znalezienia pojazdu

Już w trakcie poszukiwania pojazdu warto zwrócić uwagę na to, jak właściciel samochodu, który lubisz, rozmawia z potencjalnie przyszłym właścicielem. Jeśli chodzi o proste pytania zgodnie z TCP, poprzedni zakup samochodu (w kabinie lub z rękami) itp. odpowiada bardzo szeroko lub jest całkowicie cichy, a także, jeśli spojrzysz na samochód, który oferuje gdzieś w nieodpowiednim miejscu lub poza miastem, lepiej natychmiast odmówić, ponieważ istnieje duże prawdopodobieństwo spotkania ze oszustami.

Należy również pamiętać, że używany samochód, marka, rok produkcji i stan muszą odpowiadać cenie. Oznacza to, że jeśli podczas przeszukiwania ktoś zobaczył samochód, który miał 100-150 tysięcy rubli. mniej niż wartość rynkowa współmiernego TK (ogłoszenie mówi, że samochód jest bezproblemowy), wtedy 99% to mistyfikacja i nawet nie powinieneś dzwonić na takie ogłoszenie.

Nie możesz wpłacać pieniędzy nawet pod pretekstem rezerwacji samochodu, aż do osobistego spotkania z właścicielem, i lepiej nie przelewać żadnych pieniędzy do czasu zawarcia umowy sprzedaży. Takie oszustwa stały się bardzo powszechne na współczesnym rynku używanych samochodów.

Sprawdź aresztowanie, zwolnienie za kaucją i nieprzyjemne statusy używanych pojazdów

Następujące niuanse powinny ostrzec potencjalnego nabywcę:

1. Tytuł został zastąpiony lub utracony oraz w rękach właściciela duplikatu.
2. Sprzedaż samochodu odbywa się nie przez właściciela, ale przez jego przedstawiciela na podstawie pełnomocnictwa generalnego.
3. Duża liczba właścicieli samochodów wskazanych w TCP ze stosunkowo małym wiekiem samochodu używanego (na przykład samochód ma zaledwie 5 lat i był już w posiadaniu ponad 10 osób).

  , a także dostępność aresztowania administracyjnego lub porwania, możesz za pośrednictwem specjalnych usług online lub na żądanie w policji drogowej. Jedyną rzeczą, której nie można sprawdzić ze 100% prawdopodobieństwem (można to zrobić w Federalnej Służbie Podatkowej, ale nie zawsze mają one pełne informacje, a proces weryfikacji może zostać opóźniony) to status kredytu samochodowego, ponieważ Tytuł może zostać zastąpiony „utratą”. Właściciel nie powie, że jego samochód ma status zastawu, spłacono pożyczkę lub działa jak zastaw w lombardzie. Tutaj warto polegać tylko na własnej intuicji i uczciwości sprzedawcy. W przeciwnym razie organizacja, która wydała pożyczkę lub lombard, ma pełne prawo odebrać samochód nawet nowemu właścicielowi z powodu niespłacenia długu. Pieniądze podane na używany samochód można zwrócić, ale w tym celu będziesz musiał napisać do organów ścigania więcej niż jedno oświadczenie i podjąć bardzo długi proces. Dlatego w przypadku wątpliwości co do uczciwości właściciela używanego samochodu lepiej odmówić transakcji.

Co to jest niebezpieczny duplikat paszportu pojazdu i jak go sprawdzić przy zakupie

Duplikat protokołu TCP jest częstą sztuczką oszustów. Przyczyny obecności duplikatu, a nie oryginału, sprzedający mogą nazwać inaczej - strata, wymiana z powodu pogorszenia, brak miejsca w oryginalnym TCP, itp. Wszystko to nie powinno być powodem, aby wierzyć osobie. Podczas sprawdzania protokołu TCP należy również sprawdzić historię używanych samochodów za pośrednictwem specjalnych usług, aby informacje były zgodne. Porozmawiamy o tym później.

Zarówno oryginał, jak i duplikat tytułu należy sprawdzić pod kątem autentyczności, stosując następujące kryteria wyglądu:

1. Ozdoba paszportu, która jest wzorem, nie powinna tracić jasności, gdy zostanie szczegółowo zbadana.
2. Hologram musi być wyraźny i łatwy do odczytania, najtrudniejszy do sfałszowania.
3. Na odwrocie dokumentu powinien znajdować się trójwymiarowy rysunek w postaci róży. Można to ustalić za pomocą dotyku. Zmienia również kolor z zielonego na szary pod różnymi kątami widzenia.
4. Wolumetryczny znak wodny „RUS” można znaleźć, jeśli oświeca TCP.
5. W przypadku duplikatu będzie opatrzony pieczęcią „Duplikat”.

Co należy sprawdzić oprócz protokołu TCP

Zanim kupisz samochód, musisz dowiedzieć się, jakie dokumenty oprócz paszportu samochodu są potrzebne do weryfikacji. Następnie dokładnie sprawdź wszystko na liście. Oprócz tytułu własności właściciel używanego samochodu powinien być gotowy do przedstawienia następujących dokumentów, które również należy dokładnie i dokładnie sprawdzić pod kątem autentyczności:

• paszport właściciela pojazdu.
• zaświadczenie o pełnej spłacie zadłużenia wobec banku lub lombardu, jeżeli istnieje.
• dokument potwierdzający opłacenie kosztu samochodu lub inne dokumenty potwierdzające przeniesienie własności pojazdu na obecnego właściciela.

Jakie dokumenty są potrzebne przy przekazaniu pojazdu kupującemu przez sprzedającego

Zakup i sprzedaż używanego samochodu powinien być zalegalizowany przez notariusza korzystającego z umowy sprzedaży (zwanej dalej DCT). Potrzebuje następujących dokumentów:

1. Paszporty obu stron.
2. Pojazd tytułowy.
3. Zaświadczenie o rejestracji samochodu przez właściciela.
4. Polisa ubezpieczeniowa MTPL lub CASCO.

Jeżeli transakcja sprzedaży pojazdu może nie zostać poświadczona przez notariusza, wówczas dość trudno będzie udowodnić poprawność w sytuacjach problematycznych dla obu stron. Nawet krewnym zwykle zaleca się ostemplowanie notariusza, jak mogą pojawić się spory między nimi, w których PrEP stanie się ważnym dokumentem do rozwiązania problemu.

Jak sporządzić umowę sprzedaży

Próbkę DCT można znaleźć w Internecie, strony mogą ją wypełnić samodzielnie, ale nadal zaleca się zapewnienie jej notariuszowi. Ponadto notariusz sprawdzi poprawność wypełnienia, aby w przyszłości nie wystąpiły problemy z działaniami związanymi z późniejszą eksploatacją samochodu (rejestracja, sprzedaż, darowizna itp.).

W DCT należy uwzględnić następujące informacje:

1. Dane osób (imię i nazwisko, dane paszportowe).
2. Dane techniczne pojazdu (VIN, marka, model, rok produkcji, silnik, nadwozie, numer podwozia).
3. Dane tytułu (seria, numer, data wydania).

Zanim wypełnisz DCT i kupisz samochód, zdecydowanie powinieneś sprawdzić dokumenty właściciela samochodu, aby upewnić się o ich autentyczności. Dlatego lepiej jest przeprowadzić procedurę u notariusza, aby w takim przypadku mógł doprowadzić oszusta do czystej wody. Ale nie powinieneś iść do notariusza, który jest doradzany przez sprzedającego, szczególnie jeśli kupujący wątpi w uczciwość właściciela. Często oszuści, w naszym przypadku sprzedawca i notariusz, współpracują ze sobą.

Oprócz DCT notariusz może wystawić i zapewnić pokwitowanie odbioru przez sprzedającego środki w wysokości pełnego kosztu samochodu.

Co stanie się z tablicami rejestracyjnymi

Podczas sprzedaży pojazdu poprzedni właściciel może zostawić numery dla siebie, aby następnie zainstalować je na nowym samochodzie. Aby to zrobić, musi napisać oświadczenie do policji drogowej, a oni otrzymają je po ponownej rejestracji samochodu i przypisaniu nowego numeru do samochodu. Jeśli dla obu stron nie jest ważne, jakie numery będą na ich samochodach, to te, które stały podczas rejestracji DCT są zapisywane, a samochód z nimi jest rejestrowany u nowego właściciela. Obowiązek w tym przypadku jest mniejszy niż przy wymianie.

Co robić po zakupie samochodu

Po pierwsze, po zakupie pojazdu z rąk musisz ubezpieczyć samochód. Polisą może być zarówno obowiązkowe ubezpieczenie OC, jak i ubezpieczenie kadłuba, według uznania nowego właściciela. Po drugie, konieczne jest umieszczenie samochodu w rejestrze policji drogowej MREO. Na szczęście od 2013 r. Obecność poprzedniego właściciela nie jest wymagana do usunięcia samochodu z rejestru i zarejestrowania się u nowego właściciela. Aby odnowić samochód, potrzebujesz następujących dokumentów:

1. Paszport obywatela Federacji Rosyjskiej.
2. Dokument potwierdzający prawo do posiadania samochodu (umowa sprzedaży, akt podarunkowy, zaświadczenie o spadku lub zaświadczenie o rachunku od salonu samochodowego, jeśli samochód jest nowy).
3. Polisa CTP lub CASCO (w której wpisany jest właściciel samochodu).
4. Wniosek o rejestrację samochodu (wypełniony i podpisany).
5. Kontrola, która potwierdza, że \u200b\u200bopłata skarbowa została zapłacona (wynosi od 500 do 3000 rubli. W zależności od regionu i faktu wymiany tablic rejestracyjnych. Jeśli zostanie dokonana wymiana, wysokość opłaty wyniesie 2000 - 2500 rubli więcej).

Nowy właściciel musi samodzielnie odnowić samochód w ciągu 10 dni od daty zakupu. W przypadku umyślnego lub niezamierzonego uchylenia się od tej procedury zostanie na niego nałożona kara administracyjna w formie grzywny w wysokości od 1500 do 2000 rubli. Oprócz tej grzywny, jeśli nowy właściciel samochodu zostanie zatrzymany przez policję drogową, będzie musiał zapłacić dodatkową grzywnę w wysokości od 500 do 800 rubli. W przypadku powtarzającego się naruszenia kara będzie kilkakrotnie wyższa i wyniesie 5000 rubli, a właściciel samochodu może zostać pozbawiony praw na okres od 1 do 3 miesięcy.

Podsumowując, możemy powiedzieć, że kupno samochodu z nim nie jest takie trudne. Trudniej jest tutaj nie kontaktować się z oszustami, poprawnie zakończyć transakcję i wykonać wszystkie niezbędne czynności, aby ponownie zarejestrować samochód u nowego właściciela.

Jak kupić mieszkanie w domu w budowie (nowy budynek)? Jakie są opcje zakupu mieszkania (kredyt hipoteczny, raty, kapitał macierzyński)? Jakie dokumenty są potrzebne do samodzielnej rejestracji mieszkania?

Witajcie drodzy czytelnicy! Nazywasz się Alexander Bereznov.

Postanowiłem napisać ten artykuł, ponieważ kupiłem mieszkania dla siebie i moich przyjaciół więcej niż jeden raz, i opiszę wszystkie doświadczenia w tym artykule.

W rezultacie możesz łatwo kupić odpowiednią nieruchomość, a także dowiedzieć się o wszystkich zawiłościach i potencjalnych zagrożeniach związanych z nadchodzącą transakcją.

Usiądź wygodnie, będzie ciekawie!

1. Jak przygotować się do zakupu mieszkania

Nabycie mieszkań to odpowiedzialne i trudne wydarzenie, na które musimy odpowiednio się przygotować.

Zanim przejdziesz bezpośrednio do procesu zakupu, powinieneś powiedzieć, jak postępować, aby nie stracić pieniędzy i nerwów. Odpowiedzialnego i złożonego biznesu nie można rozpocząć bez przygotowania: prawidłowo przeprowadzone prace wstępne ułatwiają takie zadanie.

Pierwszą rzeczą do podjęcia: kto będzie zaangażowany w poszukiwanie mieszkania i wykonanie umowy - ty czy pośrednik w obrocie nieruchomościami? Obie opcje wymagają solidnego podejścia i wstępnych prac. Na pierwszy rzut oka łatwiej jest skorzystać z profesjonalnej pomocy i jest to uzasadnione.

Dobry pośrednik nieruchomości uczy się lat pracy i posiada odpowiednie umiejętności. Ale za swoje usługi pobiera pewną opłatę, czasem bardzo przyzwoitą. Średnio usługi pośrednika w obrocie nieruchomościami wynoszą od 2% do 6% kwoty transakcji (pomoc w sprzedaży mieszkania).

Jednak za wybór mieszkania, czyli pomoc w zakupie, pośrednicy pobierają znacznie mniej: od 0,5% do 3%.

Oszacuj, ile możesz wygrać, jeśli zdecydujesz się na zakup mieszkania sam i bez pośredników. I spróbuj ustalić, czy sam jesteś w stanie wziąć pod uwagę wszystkie możliwe ryzyka podczas dokonywania transakcji.

Pamiętaj, że decydując się na samodzielne działanie, możesz wygrać pieniądze, ale jednocześnie stracić znacznie więcej siły moralnej i zasobów czasu.

Musisz także zdecydować, które mieszkanie chcesz kupić.

Rynek mieszkaniowy jest podzielony na pierwotny i wtórny.

Podstawowa obudowa   - Są to mieszkania w nowych budynkach, dla których własność osoby fizycznej nie została jeszcze zarejestrowana. Oznacza to, że podstawowe mieszkania to nie tylko nowy dom, ale nieruchomości będące własnością dewelopera, zanim zostaną sprzedane ostatecznemu nabywcy, w tym przypadku tobie.

Odsprzedaż   - mieszkanie, dla którego własność osoby fizycznej została już zarejestrowana. Oznacza to, że drugorzędne mieszkania mogą być nowe, w nowo wynajętym domu lub w bardzo starym, liczącym 100 lat.

Obie opcje mają zalety i wady.

Korzyści z podstawowych warunków mieszkaniowych są następujące:

1. „Prawna czystość” mieszkania. Mieszkanie podstawowe nie ma historii, nie ma jeszcze żadnych właścicieli, co oznacza, że \u200b\u200bnikt nie jest zarejestrowany w mieszkaniu i nie będzie problemów z byłymi właścicielami;
2. Nowość w mieszkaniu.   W nowych budynkach zwykle nie ma potrzeby przeprowadzania poważnych napraw, ulepszania komunikacji hydraulicznej itp.
3. Relatywnie niska cena.Ta korzyść ma miejsce w przypadku zakupu mieszkania w domu w budowie na podstawie umowy kapitałowej.

Są też wady:

1. Długoterminowa rejestracja własności.   Z reguły kupujący otrzymuje certyfikat własności nieruchomości po miesiącach, co oznacza, że \u200b\u200bnie można zarejestrować się w domu.
2. Ryzyko utraty pieniędzy przy zakupie mieszkań w domach w budowie.   Są sytuacje, gdy deweloper jest oszustem lub bankrutem.
3. Położenie geograficzne.   Często nowe budynki znajdują się w odległych obszarach miasta;
4. Brak dekoracji.Naprawa w każdym przypadku będzie musiała zrobić to sam.

Odsprzedawcy są oczywiście szybsi i częściej wygodniej kupować. Głównym zagrożeniem są tutaj kwestie prawne.

Przed zakupem musisz upewnić się, że wszyscy poprzedni najemcy zostali zwolnieni z powierzchni mieszkalnej, jeśli nie ma osób, które zachowałyby prawo do mieszkania w mieszkaniu, jeśli mieszkanie zostało wynajęte, jeśli są jakieś rachunki za media za to mieszkanie, za które następnie musisz zapłacić jako nowy właściciel .

Mogą istnieć inne obciążenia, o których możesz nie wiedzieć, na przykład mieszkanie może być obciążone hipoteką lub aresztowane. Zachowaj ostrożność, jeśli nagle otrzymasz nieuzasadnioną ofertę zakupu przedmiotu po niskiej cenie.

2. Co decyduje o cenie mieszkania i jak nie przepłacać za to

Jak kupić mieszkanie, a nie przepłacać? Ta kwestia dotyczy wszystkich, nawet osób dysponujących wystarczającymi środkami: nikt nie jest zainteresowany dodatkowymi wydatkami, gdy istnieje możliwość ich uniknięcia.

Koszt mieszkania jest kluczową kwestią w transakcjach dotyczących nieruchomości.

Często cena decyduje o zakupie domu lub, przeciwnie, odmowie zawarcia umowy.

• Jak opłaca się kupić mieszkanie i ustalić, ile cena odpowiada rzeczywistym cechom przestrzeni życiowej?
• W jakiej sytuacji warto się targować, a kiedy lepiej od razu zgodzić się na umowę?

Problemy te rozwiązuje się oczywiście indywidualnie, ale ogólne kryteria wyboru nadal istnieją.

Przy zakupie, na przykład samochodu, cenę określa marka, jej cechy funkcjonalne, wiek, stopień zużycia (przebieg). Jednak w przeciwieństwie do większości dóbr konsumpcyjnych cena mieszkania jest znacznie mniej zależna od jego stanu.

Głównymi czynnikami cenowymi są rodzaj domu, lokalizacja topograficzna obiektu i dostępność infrastruktury, liczba kondygnacji. Ale nawet przy tych samych parametrach 2 apartamenty w tej samej okolicy mogą mieć znaczną różnicę cenową.

Kupując dom w wiosce, w której nie ma popytu na mieszkanie, możesz kupić dobry budynek nawet poniżej jego kosztu. Zupełnie inna sprawa w miastach, w których cena mieszkania tylko minimalnie zależy od kosztu jego budowy.

Ogólnie rzecz biorąc, w megamiastach cena pojedynczego mieszkania jest kilkakrotnie wyższa niż jego koszt, dlatego metodologia oceny mieszkań opiera się przede wszystkim na analizie podaży i popytu.

Niedawno opublikowaliśmy szczegółowy artykuł, z którego można się dowiedzieć, w którym opisaliśmy kryteria oceny nieruchomości i algorytm określania wartości obiektywnej w tej chwili.

Co musisz wiedzieć przed zakupem mieszkania

Przy zakupie domu ważne jest oszacowanie jego rzeczywistej wartości w stosunku do oferowanej ceny przy minimalnym błędzie i ustalenie, na ile możliwe są negocjacje.

Zarówno doświadczona i kompetentna osoba, jak i profesjonalny pośrednik nieruchomości mogą najskuteczniej poradzić sobie z takim zadaniem.

Zwykle sprzedawca lub jego pośrednik początkowo ustalają cenę na poziomie górnego paska.

W cenie mieszkania ponad rzeczywistą cenę już wliczone:

• koszty usług pośrednictwa lub pośrednictwa;
• kwota, w ramach której właściciel planuje się targować.

Sprzedawca i pośrednik z góry określają dla siebie dolny pasek - minimalny koszt, który mogą zaoferować. Dzięki kompetentnym negocjacjom możesz je pokonać, ale potrzebujesz profesjonalnych umiejętności negocjacyjnych, konkretnych przekonujących argumentów, argumentów.

Poniżej dowiesz się, jak właściwie ocenić zakupiony apartament.

Co decyduje o cenie mieszkania (16 podstawowych parametrów):

1. Liczba pokoi
2. Obszar metryczny (kwadrat)
3. Układ
4. Wielkość kuchni
5. Piętro i liczba kondygnacji
6. Rodzaj budynku i rok budowy
7. Przylegające do terytorium
8. Obecność balkonu lub loggii
9. Stan nieruchomości (naprawa)
10. Rodzaj ogrzewania (centralny / indywidualny)
11. Wielkość rachunków za media
12. Rodzaj łazienki (sąsiadujące / oddzielne)
13. Lokalizacja (centrum / obrzeża)
14. Infrastruktura okręgowa
15. Deweloper (zweryfikowana firma / nowy gracz rynku)
16. Gotowość obiektu do pracy (faza budowy domu)

Oprócz mieszkań w cenach na rynku, przy zakupie nieruchomości mogą wystąpić nieuzasadnione wysokie lub wyraźnie niedoszacowane ceny przedmiotów.

Obie opcje powinny ostrzec kupującego: w pierwszym przypadku sprzedawcy liczą na prostaka, w drugim - możesz stać się ofiarą oszustw lub dostać mieszkanie ze znacznymi ukrytymi niedociągnięciami (na przykład ogromne długi za media).

Najbardziej rozsądnym sposobem sprawdzenia stosowności proponowanej ceny mieszkania jest skontaktowanie się z profesjonalnym rzeczoznawcą. Będzie to wymagało kosztów, ale istnieje gwarancja, że \u200b\u200bnie zostaniesz oszukany.

3. Pośrednik w obrocie nieruchomościami - czy warto skorzystać z usług pośrednika i wybrać właściwy sposób

Jaki jest najlepszy sposób na kupno mieszkania - samodzielnie lub z pomocą pośrednika?

Jak już wspomniano, możliwe jest rozwiązanie problemu mieszkaniowego bez uciekania się do pomocy z zewnątrz tylko z pewnym doświadczeniem.

Jeśli dopiero zaczynasz transakcje na rynku nieruchomości, skorzystaj z pomocy agentów przy zakupie / sprzedaży mieszkań. Możesz również poprosić krewnych lub bliskich przyjaciół o pomoc, jeśli mają niezbędne doświadczenie. Będzie bardzo dobrze, jeśli na przykład kupili ostatnio nieruchomość i odpowiednio zdają sobie sprawę z obecnego rynku, cen i wiedzą wszystko o realizacji transakcji.

Porównanie zalet i wad samodzielnego zakupu mieszkania i korzystania z nieruchomości

Możesz użyć opcji pośredniej - aby samodzielnie wykonać większość pracy (poszukać opcji, targować się) i pomóc przyciągnąć prawnika.

Istnieją dziesiątki firm prawniczych w miastach, które są gotowe na opłatę, aby doradzać kupującym w sprawie interesujących ich punktów transakcyjnych i pomagać w pełnym zakresie legalnego projektu mieszkania.

Jeśli zdecydujesz się powierzyć zakup mieszkania agencji nieruchomości, musisz kompetentnie podejść do jego wyboru.

Jeśli nie chcesz ryzykować, wybierz duże firmy: jest więcej pracowników, a baza danych archiwów jest szersza, chociaż ceny mogą być wyższe.

Dobrze, jeśli firma jest członkiem gildii pośredników w handlu nieruchomościami na szczeblu federalnym lub regionalnym.

Wybór pośrednika to poważna sprawa. Jak pokazuje praktyka, możesz znaleźć dobrego pośrednika w handlu nieruchomościami, kontaktując się z przyjaciółmi i znajomymi w celu uzyskania rekomendacji. Czasami pomaga to obniżyć ceny usług i podnosi poziom wiarygodności pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Warto również odwiedzić osobiście biuro firmy: nie ufaj zbytnio słowom wypowiedzianym przez telefon ani pięknemu obrazkowi na stronie internetowej agencji.

W biurze nie wahaj się sprawdzać dokumentów i zadawać bezpośrednie pytania: jesteś kupującym i zamierzasz wydawać ciężko zarobione pieniądze.

Oznaki wiarygodnej (lub przynajmniej przyzwoitej) agencji:

• profesjonalne podejście do pracy;
• życie firmy na rynku;
• przyzwoite wyposażenie techniczne;
• porządek i dyscyplina w biurze.

Zawierając umowę o wyborze nieruchomości, upewnij się, że ty i firma musicie ponieść wszelkie ryzyko podczas prowadzenia operacji z mieszkaniem.

Dokumenty powinny zawierać nazwę firmy, a nie nazwę konkretnego pośrednika: jest to bezpieczniejsze z prawnego punktu widzenia. Należy wziąć pod uwagę okoliczności kryzysowe i siły wyższej.

Zadaniem pośrednika jest znalezienie kompromisu między tobą a właścicielem: jeśli agent bardziej broni interesów właściciela, powinno to cię ostrzec.

Jeśli nagle pośrednik przekazuje ci informację, że nagle pojawił się inny nabywca, który oferuje 1000 USD więcej, nie powinieneś wierzyć ani słowem: takie informacje należy sprawdzić.

Bądź realistą - nie ufaj swojemu agentowi bezwarunkowo: dąży on do własnego zysku i nie zawsze pokrywa się on z twoim. Jeśli kategorycznie odmawia się Ci obniżki ceny, powołując się na „niepodważalne” dowody takiej decyzji, lepiej rozważyć kilka innych opcji.

Pracując z pośrednikiem, poinformuj go jak najwięcej o parametrach pożądanej przestrzeni życiowej i swoich życzeniach. Jeśli chcesz patrzeć, jak słońce zachodzi z okna lub chcesz spokojnych sąsiadów na emeryturze, lepiej wcześniej powiadomić agenta.

W praktyce pośrednik stara się uwzględnić w cenie mieszkania i własne prowizje. Wielkość pośredniego odsetka klienta nie zawsze jest nawet informowana.

Jeśli określisz w umowie maksymalną kwotę, którą jesteś skłonny zapłacić za mieszkanie, upewnij się, że jest to cena, którą zaoferuje ci agent w nadziei otrzymania wyjątkowo wysokich prowizji.

Aby wykluczyć niekorzystne dla Ciebie sytuacje, powinieneś:

• do wskazania z góry w umowie kwoty wynagrodzenia pośrednika nieruchomości nie w procentach, ale w stałych (najlepiej);
• wskazać, która strona płaci za transakcję. Zwykle wszystkie koszty rejestracji mieszkania ponosi kupujący;
• wymienić wszystkie możliwe wydatki klienta przy zawieraniu transakcji.

Podczas sporządzania umowy pośrednik ma prawo pobrać zaliczkę od klienta. Jest to całkiem naturalne: poszukiwanie opcji wymaga trochę pracy i kosztów.

Jednak kwota zaliczki powinna być rozsądna: nie więcej niż 1000 USD, w zależności od kosztu mieszkania i złożoności wyszukiwania. Należy zauważyć w umowie, że zaliczka jest wliczona w całkowitą kwotę wynagrodzenia pośrednika. A co najważniejsze nagranie na piśmieże pośrednik otrzymał te pieniądze kosztem swoich usług.

Nie zawsze poszukiwanie możliwych opcji kończy się pomyślnie. Kto jest odpowiedzialny, jeśli transakcja nie nastąpi? Należy to również załatwić z góry. Eksperci doradzają, aby w umowie z agentem uwzględnić następujące elementy:

1. Pośrednik jest zobowiązany do zapewnienia klientowi co najmniej 3 opcji, które w pełni spełniają początkowe wymagania.
2. W przypadku niespełnienia warunków umowy, pośrednik zgadza się zwrócić klientowi zaliczkę i zapłacić karę w wysokości uzgodnionej z góry.
3. Jeśli klient odrzuci 3 opcje (spełniające kryteria wyszukiwania), ma on prawo zażądać zwrotu zaliczki pomniejszonej o opłatę za działania pośrednika. (Wysokość takiej opłaty zwykle waha się między 200 USD).

Profesjonalne podejście do odpowiedzialności obu stron natychmiast ustanawia agenta nieruchomości dla fali biznesowej i gwarantuje brak śmieci w pracy. Po uwzględnieniu powyższych elementów w umowie nie będziesz musiał długo czekać na opcje i dostosować agenta.

Jeżeli pośrednik jest odpowiedzialny za integralność transakcji

Teoretycznie każda umowa w odpowiednich okolicznościach może zostać unieważniona w sądzie. Nawet najbardziej doświadczeni profesjonaliści nie dają 100% gwarancji, że tak się nie stanie.

Agencja powinna jednak ponosić pełną odpowiedzialność za błędy popełnione przez swoich pracowników podczas realizacji transakcji kupna / sprzedaży oraz za naruszenie tych obowiązków. Innymi słowy, pośrednik jest jedynie moralną odpowiedzialnością za pozbawionego skrupułów sprzedawcy, ale jest w pełni odpowiedzialny za swoje własne działania.

Odszkodowanie za szkody materialne wyrządzone kupującemu jest możliwe, jeżeli firma nieruchomości ma umowę ubezpieczenia społecznego. Kwota, o jaką ubezpieczyciel ocenia szkodę, jest zwykle natychmiast wskazywana w umowie. Klient nie może liczyć na duże wynagrodzenie.

4. Popularne sposoby zakupu mieszkania

Jak więc kupić mieszkanie? Jaki jest najlepszy sposób zapłaty za przyszłe mieszkanie - w gotówce natychmiast, przelewem bankowym co miesiąc?

Każda metoda ma swoje mocne i słabe strony.

1) Za gotówkę

Bezpośrednie zakupy gotówkowe są z jednej strony najłatwiejszym, az drugiej najbardziej nerwowym. Dokonując takiego nabycia, osoba często dokonuje najdroższego zakupu swojego życia. Kwestia bezpieczeństwa finansowego w takich transakcjach ma ogromne znaczenie.

Przed zapłaceniem kupujący powinien dokładnie sprawdzić stan powierzchni mieszkalnej, czystość prawną mieszkania i uzgodnić ze sprzedawcą najbardziej akceptowalny sposób transferu pieniędzy.

Statystyki pokazują, że 90% rozliczeń (głównie przy zakupie „wtórnego”) odbywa się za gotówkę. Formalnie przeniesienie własności na kupującego następuje w momencie rejestracji transakcji przez państwo. Rejestracja odbywa się jednak 10 dni po złożeniu dokumentów. Kiedy zapłacić właścicielowi?

Istnieją 2 opcje:

1. Przelej środki przed przetworzeniem dokumentów, po sporządzeniu paragonu na rachunku pieniężnym za transakcję sprzedaży nieruchomości.
2. Dokonaj płatności po rejestracji prawa nowych właścicieli do mieszkania.

Druga metoda jest bardziej ryzykowna i zwykle wszystkie transakcje są przeprowadzane poprzez przygotowanie paragonu.

Minimalizacja ryzyka pomaga: legalnie wystawiane paragony, dostępność świadków transakcji, transfer pieniędzy w zatłoczonym miejscu (najlepiej z kamerami monitorującymi), korzystanie z komórki bankowej.

2) Poprzez hipotekę

Hipoteka jest dobrą opcją dla osób o stabilnym dochodzie, ale nie posiadających pełnej kwoty na zakup nieruchomości.

Kupowanie mieszkania bez pieniędzy jest popularnym problemem wśród naszych obywateli. Zazwyczaj są one podejmowane przez rejestrację hipoteki w banku.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego   różni się w Rosji i w różnych bankach waha się od 10,5%    przedtem 14% .

Możesz w ten sposób kupić mieszkanie, mając w rękach znaczną kwotę na zaliczkę. Teraz jest z 10%    (w rzadkich przypadkach) do 40%    w różnych bankach.

Z jednej strony kredyty hipoteczne są najbardziej przystępną i popularną metodą kupna domu przy braku funduszy. Ale z drugiej strony jest to znaczne obciążenie finansowe dla odbiorcy kredytu hipotecznego.

Według Federalnej Służby Rejestracji Państwowej, Katastru i Kartografii (Rosreestr) od stycznia do czerwca 2015 r. Została zarejestrowana 533 tys   kredyty hipoteczne.

  - odpowiedzialna decyzja, którą należy dokładnie rozważyć. Czy jesteś gotowy na 15-30 lat, aby regularnie przekazywać bankowi znaczną część swoich dochodów i prowadzić bardziej skromne i powściągliwe życie?

Pewna część populacji jednoznacznie wypowiada się przeciwko hipotekom, nazywając tę \u200b\u200bopcję „niewolą” i „niewolnictwem finansowym”.

Tacy ludzie uważają, że biorąc hipotekę, trzeba żyć prawie na chleb i wodę, pracując 12 godzin dziennie. Mieszkanie, zdaniem przeciwników kredytu hipotecznego, nie jest celem, dla którego warto stracić lata życia.

Niniejsza opinia ma uzasadnione podstawy. Ludzie przeceniają swoje możliwości. Uważają, że jeśli kupisz tanie jedzenie, spacerujesz, zaoszczędzisz na rozrywce, odzieży i innych pilnych rzeczach, możesz spłacić pożyczkę przed terminem. Ale to droga do nikąd.

W tej sytuacji twoje pragnienie rozwoju i osiągania celów życiowych spadnie do zera. Pracując od rana do wieczora, zadowalając się mało, ryzykujesz popadnięcie w depresję, rujnowanie relacji z małżonkiem i dziećmi, a nawet utratę pracy.

Aby tego uniknąć, powinieneś nauczyć się głównej zasady kredytu hipotecznego: płatności powinny być dla ciebie przystępne.

Dług powinien być tłem twojego życia, a nie przedmiotem codziennych zmartwień.

Nie warto płacić ostatniego wysiłku, pozbawiając się odpoczynku, nowych ubrań, wakacji i rozrywki. Konieczna jest tylko umiarkowana optymalizacja kosztów.

Maksymalna dopuszczalna spłata kredytu hipotecznego wynosi 30-40% z głównego dochodu.

Jeśli po odjęciu tej kwoty masz wystarczająco dużo środków na utrzymanie, ta opcja jest dla Ciebie. Płacenie więcej za osobę jest trudne psychicznie. Liczby oczywiście są uwarunkowane, ale naprawdę można naprawdę ocenić swoje mocne strony.

3) W ratach

Ta metoda jest często jedynym możliwym sposobem dla tych, którzy nie mają pełnej kwoty płatności w momencie zakupu mieszkania, ale oczekują, że otrzymają brakujące pieniądze w nadchodzącym okresie. Raty - skrzyżowanie hipoteki z pełną jednorazową spłatą.

Kupując mieszkanie na raty, nabywca dokonuje zaliczki, a resztę wypłaca w równych ratach co miesiąc lub zgodnie z ustalonym harmonogramem. Termin takich płatności wynosi zwykle 3-12 miesięcy, rzadziej do 2 lat. Zaliczka wynosi zwykle 50%.

Rata nie jest odpowiednia dla wszystkich: z tej opcji korzystają ci, którzy mają stabilny wysoki dochód lub planują zarabiać po sprzedaży istniejących nieruchomości.

Raty są często stosowane, jeśli musisz pilnie kupić mieszkanie w budowanym budynku, ponieważ na późniejszych etapach budowy koszty mieszkania znacznie wzrosną. Niektóre firmy oferują krótkoterminowe nieoprocentowane raty (3-6 miesięcy). W innych przypadkach odroczona płatność ma na celu spłacenie 10-12% nadpłaty.

4) Na kapitał macierzyński

Kapitał macierzyński jest realną szansą dla młodych rodzin * na zakup mieszkania przy braku wymaganej kwoty. Rodziny z 2 lub więcej dziećmi mogą korzystać z tej opcji płatności.

Młoda rodzina   - Jest to rodzina w ciągu pierwszych 3 lat po ślubie (w przypadku dzieci - bez ograniczania czasu trwania małżeństwa), pod warunkiem, że jedno z małżonków nie osiągnęło wieku 30 lat.

Wysokość kapitału macierzyńskiego jest corocznie indeksowana. Na przykład w 2015 r. Wyniósł 453 000 rubli. Świadectwo własności kapitału macierzyńskiego można uzyskać natychmiast po urodzeniu dziecka lub później. Zgodnie z prawem program działa do końca grudnia 2016 r.

Kupując dom przy użyciu kapitału macierzyńskiego, należy pamiętać, że kwota ta trafia na konto właściciela mieszkania zaledwie 2 miesiące po zawarciu transakcji.

Jeśli kwota mieszkań jest większa niż kapitał macierzysty, kupujący płaci brakującą kwotę w gotówce. Aby sfinalizować transakcję, kupujący składa wniosek do funduszu emerytalnego. Kapitał można wykorzystać zarówno w postaci początkowej raty hipotecznej, jak i na spłatę bieżącej pożyczki.

5) Od dewelopera

Kupno mieszkania od dewelopera jest ryzykowną opcją.

Jednak przy udanym scenariuszu ta metoda może przynieść znaczące korzyści. Kupując mieszkanie od dewelopera, należy wykonać wstępne prace:

• przeprowadzić analizę porównawczą cen. Zbyt niski koszt powinien ostrzec kupującego: renomowana firma raczej nie da nieruchomości za nic;
• zebrać maksymalną ilość informacji o deweloperze;
• zapoznać się z dokumentami założycielskimi firmy, pozwoleniem na budowę, dokumentacją projektową, umową na działkę;
• przestudiować warunki umowy kapitałowej: wskazane jest, aby robić to ostrożnie w domu, gdzie nikt cię nie pędzi i nic nie rozprasza. Możesz także ubezpieczyć się, pokazując umowę doświadczonemu prawnikowi;
• sprawdź akredytację nowego budynku w banku;
• sprawdzić wszystkie akty prawne i zgody aż do pozwolenia na podłączenie domu do lokalnych mediów po zakończeniu budowy;
• ocenić stopień gotowości mieszkań (jednak nie zawsze nawet 80% gotowości gwarantuje pomyślne zakończenie budowy).
• oceń obiekt pod kątem zwrotu z inwestycji.

Kupując mieszkanie od dewelopera, możesz z zyskiem odsprzedać je w przyszłości, dokonując napraw i rejestrując własność.

Pamiętaj, że w przypadku sprzedaży będziesz musiał zapłacić podatek 13%jeśli jesteś właścicielem tej nieruchomości mniej niż 5 lat   (zmiana przepisów od 2016 r.), wcześniej 3 lata.

6) Od wykonawcy (w nowym budynku)

Wykonawca   - jest to organizacja lub indywidualny przedsiębiorca, który wykonuje pracę lub sprzedaje towary (materiały budowlane) dla firmy deweloperskiej.

Oznacza to, że deweloper jest klientem wykonawcy. Ponieważ firma deweloperska często ma ograniczone fundusze, płaci z wykonawcami w naturze, czyli gotowymi mieszkaniami.

Przykład

Deweloper firmy „Firma urbanistyczna” buduje kompleks mieszkaniowy „Olympus”, a wykonawca IP Petrov na budowę „Olympus” dostarczył cegłę za 10 000 000 rubli dla „firmy urbanistycznej”.

Następnie, po zakończeniu budowy obiektu Olimp, SP Petrov otrzyma 4 gotowe mieszkania o wartości 2 500 000 rubli, czyli tylko 10 000 000 rubli.

Ponadto koszt 2 500 000 za mieszkanie jest niższy niż rynkowy. Podczas gdy sam deweloper sprzedaje takie mieszkania drożej, na przykład za 3 500 000 rubli.

Tak więc kontrahent może potencjalnie „zyskać”. Ale często musi zwrócić swoje pieniądze do obiegu, a następnie szybko sprzedaje mieszkania, które dostał od dewelopera, po cenie niższej niż rynek, na przykład za 3 000 000 rubli.

Tutaj możesz zaoszczędzić do 20% kosztów mieszkania.

Ważny punkt!

Przy obliczaniu kontrahenci przyjmują tylko gotówkę i przez ograniczony czas, zwykle nie dłuższy niż 10 dni. Wynika to z niższej ceny.

Procedura zakupu mieszkania od wykonawcy nazywa się „umową przeniesienia prawa do roszczenia nieruchomości”. Oznacza to, że dopóki dom nie zostanie ukończony, budowniczy jest jego właścicielem. Kiedy deweloper „napisał” mieszkanie do wykonawcy, to zgodnie z prawem ma prawo zażądać od dewelopera tego mieszkania po wynajmie domu.

W związku z tym, jeśli kupiłeś mieszkanie od wykonawcy, prawo do odebrania gotowego mieszkania przechodzi na ciebie po oddaniu domu do użytku.

Najważniejsze dla klienta jest znalezienie sumiennego i przyzwoitego kontrahenta, który nie angażuje się w oszustwa, ale pracuje na podstawie prawdziwej umowy z deweloperami.

7) Od właściciela

Kupowanie od właściciela jest powszechną opcją zakupu drugiego domu.

Jest to zwykle określane jako zakup bez pośredników (to jest pośredników w obrocie nieruchomościami), gdy kupujący i sprzedawca bezpośrednio uzgadniają warunki transakcji. Kupowanie bez pośrednika nieruchomości pozwoli ci zaoszczędzić pewną kwotę, ale jednocześnie wzrasta ryzyko nabycia mieszkania, które nie spełnia zadeklarowanych cech.

W takim przypadku strony transakcji - sprzedawca i kupujący po prostu zawierają umowę sprzedaży nieruchomości i przekazują dokumenty do organu rejestracyjnego.

5. Jak opłacalnie kupić mieszkanie - 7 prostych kroków dla kupującego

Przestrzegając wcześniej opracowanego planu, zmniejszasz prawdopodobieństwo błędów i minimalizujesz ryzyko utraty pieniędzy.

Krok 1. Określ parametry przyszłego mieszkania

Powinieneś natychmiast zdecydować, którego mieszkania potrzebujesz, w którym domu, na którym piętrze, w jakim obszarze. Zastanów się również, na jakim rynku będziesz się koncentrować - pierwotny lub wtórny.

Pamiętaj, że mieszkania drugorzędne to często mieszkania w budynkach z pewną amortyzacją, a sama przestrzeń życiowa jest czasami obciążona długami lub przestępstwem.

Z drugiej strony infrastruktura wokół nowych budynków jest zwykle słabo rozwinięta, a same apartamenty często nie mają wystroju wnętrza. Wszystkie te niuanse powinny zostać wzięte pod uwagę i wzięte pod uwagę.

Krok 2. Rozumiemy, ile pieniędzy jest dostępnych

Oczywiste jest, że preferencje kupujących są kształtowane zgodnie z dostępnymi finansami, ale zawsze masz pewną swobodę manewru. Na przykład za jedną kwotę możesz kupić jednopokojowe mieszkanie w centrum lub „kawałek kopiejki” w odległym obszarze.

Na początku kwestia finansowa wydaje się dość pewna: znasz kwotę własnych pieniędzy, istnieje wiele opcji zakupu, a cena przedmiotów jest podana we wszystkich reklamach. Ale jeśli chodzi o biznes, istnieje wiele niuansów.

Pragnienie kupującego oszczędzania jest całkiem naturalne: zwykle nowicjusz na rynku mieszkaniowym koncentruje się na najniższych cenach. Ale eksperci ostrzegają: większość atrakcyjnych ofert, które można spotkać, oglądając reklamy, jest fikcją lub, jak mówią w języku pośredników w handlu nieruchomościami reklama kaczki * .

Reklama kaczki   - Reklama sprzedaży nieruchomości o świadomie niskiej cenie (nieistniejący obiekt), aby przyciągnąć potencjalnego nabywcę.

Kiedy zadzwonisz pod wskazane numery, odpowiedzą, że mieszkanie zostało sprzedane lub wycofane ze sprzedaży.

Pytanie: kto umieszcza podobne ogłoszenia? Odpowiedź: pośrednicy lub pośrednicy. Kontaktując się z potencjalnym nabywcą, zawsze mają szansę zaoferować mu inną opcję - ale za inną cenę.

Jeszcze jedna uwaga: obecność pewnej kwoty w kieszeni lub na koncie nie jest ograniczeniem twoich możliwości. Kryzys nie położył kresu instytucji pożyczkowej. Banki nadal pożyczają, choć mniej.

Dobry przykład

30-letni mężczyzna ze średnią pensją 30-50 tysięcy rubli może uzyskać pożyczkę z banku w wysokości 1 - 1,5 miliona rubli , co znacznie zwiększa potencjał. Na wysokość pożyczki znaczący wpływ ma wiek kredytobiorcy, staż pracy i potwierdzony poziom dochodów, historia kredytowa.

Musisz także pamiętać, że część kwoty, którą posiadasz, zostanie przeznaczona na powiązane koszty, a niektóre fundusze warto zostawić na ewentualną naprawę.

Nie warto planować transakcji „tyłem do siebie”: lepiej zostawić część pieniędzy na nieprzewidziane wydatki.

Krok 3. Wybierz metodę zakupu (gotówka lub kredyt hipoteczny)

Metody płatności zostały szczegółowo omówione powyżej, tutaj przypominam, że każdy powinien wybrać najbardziej odpowiednią opcję dla siebie. Niektórzy wolą płacić za wszystko naraz (płatne i zapomniane), dla innych taka okazja w danym momencie jest po prostu nierealna.

Krok 4. Wybierz sposób wyszukiwania opcji (niezależnie bez pośrednika lub z pomocą pośrednika)

Wybierając ścieżkę samodzielnego zakupu mieszkania bez pośrednika, przygotuj się na spędzony czas, utratę energii psychicznej i emocjonalnej. Będzie to szczególnie trudne dla osób, które po raz pierwszy staną w obliczu nabycia nieruchomości.

Przestudiuj informacje, bądź cierpliwy, nie podejmuj spontanicznych decyzji.

Krok 5. Sprawdź odpowiednie opcje

Nie przylegaj natychmiast do pierwszego mieszkania, które napotkasz. Koniecznie sprawdź kilka opcji.

Podczas oglądania zapoznaj się z „pułapkami” przed sporządzeniem umowy. Jeśli cena wydaje się być niedoszacowana, mogą istnieć pewne okoliczności, które są przed tobą ukryte - na przykład nieudani sąsiedzi, opóźniający osiedlenie się w nowym budynku.

Liczy się nawet mikroklimat tego obszaru. W drodze do nowego mieszkania należy zwrócić uwagę na lokalny „kontyngent”. Dla jasności możesz nawet korzystać z transportu publicznego. Życie w regionie przestępczym lub czysto „proletariackim” jest wygodne tylko dla przedstawicieli niektórych kategorii obywateli.

Jeśli są dzieci, pomyśl o ich perspektywach - do których szkół będą chodzić, którzy będą ich przyjaciółmi.

Dziedziniec, terytorium domu, weranda i winda są integralnymi elementami przyszłej nieruchomości. Nie powinieneś kupować „celi w więzieniu” nawet za bardzo rozsądną cenę. W samym mieszkaniu zapoznaj się z tymi elementami, które zwykle nie są wymienione w opisach obiektów:

• wysokość sufitu;
• rodzaj nakładania się;
• stan okablowania i hydrauliki;
• stan podłogi i ścian;
• obecność wind, ich liczba i stan.

• jakie jest tło mieszkania;
• który jest zarejestrowany w przestrzeni życiowej, znajduje się wśród zarejestrowanych dzieci, osób służących w wojsku lub odbywających karę pozbawienia wolności, chorych psychicznie;
• czy są jakieś długi dla „komunalnych” i jaka jest ich wielkość.

Idealnie, pośrednik w handlu nieruchomościami powinien to zrobić, ale nie wszyscy agenci są sumienni. Sprawdź czystość prawną mieszkania, musisz być bardzo ostrożny.

Jeśli zdecydowanie zdecydowałeś, że mieszkanie jest odpowiednie, przejdź do następujących ważnych punktów: kto płaci za formalności, w jakim czasie właściciele zamierzają opuścić nieruchomość. Należy to ustalić w umowie.

Krok 6. Negocjujemy ze sprzedawcą (negocjacje)

Targowanie się jest normalne, ale ważne jest, aby przestrzegać tej miary.

Powtarzające się uporczywe próby obniżenia ceny mogą zakończyć się „porażką”: sprzedawca decyduje się na znalezienie bardziej przychylnego nabywcy i odmawia zawarcia umowy. Jeśli zamiast prawdziwego właściciela mieszkania masz do czynienia z powiernikiem, nie możesz liczyć na specjalne ulgi, chociaż pośrednicy mają własne miejsce na manewry finansowe.

Rzeczywistą cenę mieszkania możesz sprawdzić w następujący sposób: zadzwoń do innych agencji i zaoferuj im tę powierzchnię mieszkalną na sprzedaż rzekomo w imieniu właściciela, opisując wszystkie parametry mieszkania tak szczegółowo, jak to możliwe. Agencje przedstawią szereg opinii na temat ceny - porównaj je z wartością zaproponowaną przez właściciela.

Jeśli różnica nie jest na twoją korzyść, możesz targować się dalej.

Krok 7. Wykonaj transakcję zgodnie z prawem

Cała rejestracja odbywa się w 3 etapach:

1. Weryfikacja dokumentów.   Na tym etapie, jako kupujący, musisz sprawdzić dostępność niezbędnych papierów wartościowych dla możliwości transakcji. Szczególnie warto zwrócić uwagę na dokumenty własności i ewentualne obciążenia (małoletnie dzieci zarejestrowane w mieszkaniu, aresztowanie lub zastaw mieszkania).
2. Zawarcie umowy i złożenie dokumentów do rejestracji.   Jeśli wszystkie dokumenty są w porządku, to zawierasz umowę sprzedaży, a następnie przekazujesz zaliczkę na podstawie umowy depozytowej. Następnie przekaż dokumenty organowi rejestracyjnemu dla wygody w MFC.
3. Odbiór i przekazanie nieruchomości.   Akceptujesz zakupione mieszkanie, po sprawdzeniu go i podpisaniu aktu przekazania i przyjęcia nieruchomości.

Z reguły przy zakupie domu nabywca wpłaca depozyt *.

Depozyt   - przedpłata za nieruchomość, którą kupujący przekazuje sprzedającemu, zgodnie ze wstępną umową sprzedaży nieruchomości (umowa depozytowa). Wielkość depozytu wynosi zwykle do 5% wartości obiektu.

Depozyt jest wydawany jako gwarancja transakcji przez obie strony - sprzedającego i kupującego.

Jeśli kupujący odmówi transakcji, depozyt nie zostanie zwrócony przez sprzedającego. Jeśli sprzedawca odmówi zawarcia transakcji, musi zwrócić depozyt w podwójnej wielkości.

Umowa transakcyjna musi wyraźnie określać procedurę rozliczeniową.

Składanie dokumentów

Dokumenty są przekazywane do MFC (wielofunkcyjne centrum świadczenia usług państwowych i komunalnych).

Nowy właściciel sporządza własność mieszkania.

Bardziej niezawodny, jeśli przelejesz pieniądze po jednym z tych etapów, ale nie wcześniej. Przelew pieniężny musi być poświadczony: jeśli współpracujesz z agencją, powinna ona być zaangażowana we wsparcie dokumentacji we wszystkich sprawach finansowych.

Ważne jest, aby osoby zarejestrowane w przestrzeni życiowej (nawet właściciele) udokumentowały swoją zgodę na oświadczenie. Musisz mieć również zgodę na transakcję małżonka lub małżonka właściciela, jeśli mieszkanie zostało zakupione podczas małżeństwa.

Pamiętaj, aby podać równowartość w dolarach kwoty, którą płacisz. Transakcję można uznać za nielegalną przez 10 lat: myślę, że to, co w tym czasie może stać się rublem, nie jest tego warte.

Zgodnie z prawem umowa może być zawarta w prostej formie pisemnej, ale lepiej zrobić to w formie aktu notarialnego. Daje to dodatkowe gwarancje legalności twoich dokumentów.

Jeśli chodzi o sposób przeprowadzania rozliczeń gotówkowych, kwestia ta nie jest regulowana przez prawo. Istnieje wiele opcji, ale najbardziej odpowiednią metodą jest płatność za pośrednictwem komórki bankowej.

Jest wynajmowany na kilka tygodni, kupujący wkłada tam pieniądze, po czym jego dostęp jest blokowany na cały okres wynajmu, z wyjątkiem ostatnich 2 dni. Sprzedawca ma prawo wypłacić pieniądze po okazaniu zarejestrowanej umowy sprzedaży nieruchomości.

Po transakcji trudno zakwestionować jakiekolwiek postanowienia umowy, ale jest to możliwe. Na przykład, jeśli za mieszkaniem znajdują się duże długi, ustawodawstwo będzie po twojej stronie, jeśli dana kwestia zostanie udokumentowana. Jeśli zapomniałeś o tym produkcie w momencie transakcji, będziesz musiał zapłacić.

6. Cechy zakupu mieszkań w Moskwie i Petersburgu

Ceny mieszkań w stolicy i Petersburgu są o rząd wielkości wyższe niż w regionach Federacji Rosyjskiej. Kupowanie nawet jednopokojowego „mieszkania” w Moskwie jest nierealne dla zwykłego obywatela o przeciętnej pensji, ale zawsze jest szansa, aby przestać być „zwykłym”, zakładając własną firmę i zmieniając poziom dochodów.

Ostatnio koszt nawet „niedrogiego mieszkania” w Moskwie i Sankt Petersburgu zmieniał się od 4 000 000 do 10 000 000 rubli dla „odnushka”. Przy dużej liczbie pokoi i solidnym materiale taka nieruchomość będzie kosztować od 10 milionów rubli, jeśli nie chodzi o kupno domu w starym martwym domu.

Jak widać, nie zawsze łatwo jest kupić mieszkanie w megamiastach, do tego potrzebne będą wysokie dochody lub duża odroczona kwota.

Nierezydenci mają dostęp do opcji hipotecznych, jeśli mają stabilny wysoki dochód, planują przenieść się do stolicy na pobyt stały lub kupić mieszkanie dla studenta studiującego na moskiewskim uniwersytecie. Kwestie pieniężne związane z zakupem domu w Moskwie i Petersburgu są rozwiązywane prościej.

7. Często zadawane pytania przy zakupie mieszkania

Pytania te są często zadawane przez kupujących. Podaliśmy tutaj najczęstsze i staraliśmy się odpowiedzieć na nie szczegółowo.

Pytanie 1. Jak kupić mieszkanie, jeśli nie ma pieniędzy?

Jest tylko jedna opcja - wykorzystanie pożyczek, hipotek i / lub kapitału macierzyńskiego. Najtańszą opcją pod względem pieniądza jest zakup mieszkania na kredyt na etapie budowy.

Oczywiście młoda rodzina będzie musiała znosić kilka lat spłacania długów, ale ich własna przestrzeń życiowa jest dość godną motywacją dla tych, którzy chcą zmienić warunki życia.

Pytanie 2. Jak zaoszczędzić na mieszkaniu z pensją 20 000 - 30 000 rubli?

Możliwe jest oszczędzanie na mieszkanie z niewielką pensją. Pomoże tu jednak tylko optymalizacja kosztów, ryzykowne, ale obiecujące inwestycje i wykorzystanie dotacji państwowych.

Możesz także skorzystać z federalnych i miejskich programów długoterminowych pożyczek dla młodych rodzin, na przykład kapitału macierzyńskiego lub świadectwa wojskowego, jeśli Twoja sytuacja jest odpowiednia dla tego rodzaju pomocy państwa.

Możesz także spróbować kupić mieszkanie za gotówkę. O tym pisałem już w jednym z poprzednich artykułów.

Pytanie 3. Jak kupić mieszkanie, aby oszuści nie oszukali?

Najbardziej niezawodnym sposobem jest skontaktowanie się z renomowaną agencją nieruchomości i przepracowanie jej. Możesz także sprawdzić potencjalnych sprzedawców lub podejrzane mieszkania za pośrednictwem kancelarii prawnych. Wszystkie dokumenty powinny być również sprawdzane niezależnie i podwójnie sprawdzane przez profesjonalnych prawników. Przekazywanie pieniędzy odbywa się tylko w banku po otrzymaniu nabytych mieszkań.

Pytanie 4. Jak kupić mieszkanie w domu w budowie?

Aby kupić mieszkanie w domu w budowie, możesz użyć 2 opcji:

1. Od dewelopera
2. Od wykonawcy

Każda z tych opcji omówiliśmy powyżej.

W obu przypadkach konieczne jest sprawdzenie dokumentów własności. W przypadku zakupu domu od dewelopera zwróć uwagę na jego niezawodność i pozwolenia.

Kupując mieszkanie w budowanym domu od wykonawcy, sprawdź, czy jego umowa jest zarejestrowana w komorze rejestracyjnej, w przeciwnym razie nie będzie miała mocy prawnej.

Jeżeli umowa cesji nie jest zarejestrowana w reg. organ, wykonawca może popełnić nieuczciwe działania i sprzedać jedno mieszkanie kilku nabywcom jednocześnie.

Pytanie 5. Jak uzyskać ulgę podatkową?

Można go uzyskać, jeśli pracujesz oficjalnie i płacisz podatek dochodowy. Kwota odliczenia wynosi 13% całkowitego kosztu mieszkania, ale maksymalna kwota nie jest wyższa niż 260 tysięcy rubli. Aby uzyskać odliczenie, musisz zebrać i przesłać do urzędu skarbowego dokumenty potwierdzające prawo do płatności.

Jeśli jednak pracujesz nieformalnie, nie będziesz mógł uzyskać odliczenia podatkowego przy zakupie mieszkania, ponieważ powstaje ono z odliczonych podatków.

Ważna uwaga

Można uzyskać odliczenie raz w życiu!

Pytanie 6. Jakie dokumenty są potrzebne przy zakupie mieszkania?

Lista dokumentów jest standardowa:

• dokumenty potwierdzające tożsamość stron umowy (paszport);
• dokumenty do mieszkania (ustanawiające prawo własności, na przykład umowa prywatyzacyjna, umowa podarunkowa, umowa sprzedaży, różowy certyfikat);
• pojedynczy dokument mieszkaniowy * (dla mieszkańców Moskwy);
• zaświadczenie o braku długu (od sprzedawcy);
• książka domowa sprzedawcy;
• umowa sprzedaży.

Pojedynczy dokument mieszkaniowy   (EZD) to dokument, który zastępuje 13 certyfikatów w transakcjach dotyczących nieruchomości i upraszcza biurokratyczne procedury. Taki dokument dotyczy mieszkańców Moskwy.

W niektórych przypadkach konieczne jest również:

• akt małżeństwa;
• zgoda małżonka na sprzedaż nieruchomości;
• zezwolenie władz opiekuńczych - jeśli wśród właścicieli domów są nieletni.

Teksty umów zakupu, nawet wstępne, muszą być dokładnie przestudiowane - lepiej w obecności prawnika lub doświadczonego pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Pytanie 7. Jak młoda rodzina może zaoszczędzić na mieszkaniu?

Jednym z ważnych pytań, na które powinna odpowiedzieć młoda rodzina, jest ustalenie budżetu na zakup mieszkania?

Oszczędzanie mieszkania jest naprawdę trudne, szczególnie jeśli masz niewielką pensję.

Znajdziesz w nim wiele przydatnych wskazówek, które pomogą Ci zaoszczędzić pieniądze i kupić własny dom kilka lat wcześniej. Prywatny pośrednik - instrukcje krok po kroku, jak kupić mieszkanie + przegląd TOP 5 prywatnych pośredników w handlu w Moskwie

Istnieją cztery opcje na rozpoczęcie działalności: zorganizuj od zera, otwórz inwestycję o n-tą sumę pieniędzy, kup gotową lub skorzystaj z franczyzy. Główne punkty każdej opcji są opisane w naszym pro artykule. Kupić gotowy biznes   czasem jest to łatwiejsze niż założenie nowej, ponieważ już działająca firma ma pewne zalety w porównaniu z nową firmą utworzoną od podstaw. Przejęcie małej firmy ze wszystkimi jej zaletami nie jest jednak tak łatwe do zrealizowania. Jest wiele rzeczy, które musisz wiedzieć przed zakupem praw franczyzobiorcy lub jakiejkolwiek istniejącej firmy.

Listę istniejących opcji w procesie selekcji należy zawęzić i rozważyć te typy biznesktórzy są najbardziej znani. Odpowiednią opcją byłby biznes zgodny z zawodem przyszłego właściciela, ponieważ ważnym czynnikiem będzie dostępność szerokiej wiedzy na temat wybranej działalności. Taka wiedza może odgrywać znaczącą rolę w dalszym zarządzaniu biznesem.

Czy jest kwestia zakupu gotowego biznesu? A co musisz wiedzieć, nie wiesz?

Po wybraniu odpowiedniej firmy musisz znaleźć powody, które skłoniły jej właściciela do sprzedaży. Być może ten biznes wiąże się z ryzykiem, z którym nowy właściciel będzie musiał się zmierzyć w wyniku prac. Konieczne jest ich przeanalizowanie, ponieważ może pojawić się pytanie o doprowadzenie firmy do realnej pozycji.

Jeśli tak jest w przypadku franczyzy, nie musisz się tym martwić. Istotą takiego systemu (franchisingu) jest to, że duża firma (franczyzodawca) udziela prawa (franczyzy) małemu przedsiębiorstwu (franczyzobiorcy), który dopiero rozpoczyna swoją działalność. Franczyzobiorca, w określonym czasie i miejscu, zobowiązuje się do podjęcia działalności przedsiębiorczej z wykorzystaniem już funkcjonującej i sprawdzonej technologii pod znaną i popularną marką, a także możliwości uzyskania niezbędnej porady i przeszkolenia personelu.

Ważna kwestia, która wymaga szczególnej uwagi przy wyborze biznesjako finansowanie. Czy można sobie pozwolić na zakup takiego biznesu, ponieważ nie jest tak trudno uzyskać pożyczkę, ale po co kupować więcej niż można sobie pozwolić? Jest to podobne do zadawania pytania, czy konieczne jest zaciągnięcie pożyczki, jeśli nie można jej spłacić samodzielnie.

Niełatwe zadanie - kup gotowy biznes. Kupując, musisz dowiedzieć się o wszystkich długach podatkowych, procesach, które firma miała w tym czasie, ponieważ wszystkie te obowiązki zostaną przeniesione na nowego prawnego właściciela małej firmy.

Oprócz tego, jeśli zdecydujesz się na zakup praw franczyzowych, musisz dowiedzieć się wszystkiego o tym, czy musisz płacić tantiemy, płatności franczyzowe, a także inne zobowiązania finansowe i termin ich płatności. Powinieneś także spróbować dowiedzieć się o wszystkich ukrytych płatnościach, ponieważ czasami franchising prawa będą wymagać od nowego właściciela dokonania większej liczby płatności niż powinien.

1. Badanie firmy lub umowa franczyzy. Umowa sprzedaży musi być zgodna z ustalonymi zasadami i warunkami ustawodawstwa oraz przepisami władz miejskich. Nie można kupić firmy bez uprzedniego sprawdzenia dokumentacji. Wymagana jest konsultacja z prawnikiem we wszystkich głównych punktach umowy.

2. Konieczne jest targowanie się. Jeśli możliwe jest obniżenie ceny wywoławczej dla firmy, powinieneś spróbować to zrobić. Oszczędności będą niewielkie, ale ostatecznie możesz znacznie wygrać.

3. Pamiętaj, aby dokonać płatności. Jeśli niezbędne finansowanie jest dostępne, wystarczy wystawić zlecenie płatnicze i pokryć koszty zgodnie z ustalonym harmonogramem. Kupować pożyczki firmowe. Dobrze jest porozmawiać z bankiem w czasie wyszukiwania odpowiedniej firmy, aby przyspieszyć cały proces szybciej.

4. Konieczne jest podpisanie wszystkich niezbędnych dokumentów. Po dokonaniu płatności i osiągnięciu porozumienia po obu stronach transakcję należy zakończyć podpisując wszystkie niezbędne zabezpieczenia. Dokumenty należy odpowiednio zebrać, ponieważ będą one potrzebne w następnym kroku. Lepiej jest, aby podpisywanie dokumentów odbywało się w obecności prawnika, aby uniknąć niepewności, że wszystko jest właściwie zaprojektowane i niczego nie brakuje.

5. Zaleca się zarejestrowanie firmy pod własną nazwą. W momencie uzyskania pełnych praw do firmy konieczne jest zarejestrowanie wszystkich niezbędnych zmian we właściwym organie. A jeśli chcesz zmienić nazwę, odnowić licencję lub przenieść własność, to jest dokładnie ten czas, kiedy możesz to zrobić.